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撰文/西泠雪

圖片/大悅城控股官網(wǎng)

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過(guò)前期的野蠻生長(zhǎng)到后來(lái)的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開(kāi)項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開(kāi)發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

大悅城控股是中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)，旗下?lián)碛写髳偝堑禺a(chǎn)有限公司，定位“城市運(yùn)營(yíng)商與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略方向。

2019年，大悅城控股完成重組，此后其從傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)，開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等新產(chǎn)品，多業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)，不斷加速新商業(yè)項(xiàng)目落地。

目前，大悅城控股已布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等30余個(gè)一、二線核心城市，總資產(chǎn)約2000億元，擁有在營(yíng)、在建及儲(chǔ)備商業(yè)項(xiàng)目總量近40個(gè)。2021年，大悅城預(yù)計(jì)開(kāi)出6個(gè)購(gòu)物中心。

三大產(chǎn)品線     

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城控股成功打造了大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)三條重點(diǎn)產(chǎn)品線，構(gòu)建起了業(yè)態(tài)類型豐富、城市布局完善、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡的“大悅”生態(tài)圈。

大悅城城市綜合體

大悅城城市綜合體聚焦18-35歲新興中產(chǎn)階級(jí)，以“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”為品牌定位，集大型購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體，匯集購(gòu)物、娛樂(lè)、觀光、休閑、餐飲等功能。

此外，大悅城以超前的態(tài)度，創(chuàng)造領(lǐng)時(shí)代之先的生活方式，以多元業(yè)態(tài)、全面生活為功能基礎(chǔ)，期望影響、啟發(fā)青年生活方式轉(zhuǎn)變并推動(dòng)城市發(fā)展。

大悅春風(fēng)里

大悅春風(fēng)里目標(biāo)客群是25-45歲的城市中產(chǎn)，以高頻理想生活需求為品類導(dǎo)向，包含零售、餐飲、生活、服務(wù)、休閑、娛樂(lè)、社交、家庭、親子等業(yè)務(wù)的時(shí)尚品質(zhì)生活中心。

品牌特征是親和溫度、豐富多元、延展生活、美學(xué)志趣，作為品質(zhì)生活服務(wù)商，大悅春風(fēng)里引領(lǐng)區(qū)域型商業(yè)中心的行業(yè)趨勢(shì)，提升周邊區(qū)域價(jià)值，輻射城市更廣范圍人群，并透過(guò)純粹的生活理念，延展生活的豐富意涵。

祥云小鎮(zhèn)

祥云小鎮(zhèn)是開(kāi)放式的休憩性商業(yè)街區(qū)，是人文與自然融合的新富階層匯集地。云集近200家國(guó)際零售、特色餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童益智及創(chuàng)新體驗(yàn)品牌，呈現(xiàn)國(guó)內(nèi)首家“城市微度假”國(guó)際生活小鎮(zhèn)，打造中國(guó)乃至全球共同推崇的品質(zhì)生活樣板。

祥云小鎮(zhèn)目標(biāo)客群定位25-55歲的城市中高產(chǎn)，致力于營(yíng)造有溫度的商業(yè)氛圍和制造美好記憶的場(chǎng)景，為顧客帶來(lái)充滿新意的愉悅體驗(yàn)。以風(fēng)情化建筑、情景化活動(dòng)、有機(jī)化業(yè)態(tài)配比和家庭化共生消費(fèi)場(chǎng)景為主要功能，為目標(biāo)客群提供高品質(zhì)生活場(chǎng)域，并以推動(dòng)城市發(fā)展為主要目標(biāo)。

同時(shí)，祥云小鎮(zhèn)以“家庭共享經(jīng)濟(jì)”為運(yùn)營(yíng)模式，強(qiáng)化成長(zhǎng)與陪伴主題，創(chuàng)造微度假特色空間與合家歡主題體驗(yàn)，使顧客美好的生活愿景得以實(shí)現(xiàn)。

項(xiàng)目平均出租率超過(guò)90%

根據(jù)大悅城發(fā)布2020年年度報(bào)告顯示，2020年大悅城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入384.45億元，同比增長(zhǎng)13.76%；全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流98.14 億元，同比增長(zhǎng)149.29%。報(bào)告期末公司總資產(chǎn)1,998.71億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)183.51億元，較年初減少5.18%。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管受疫情影響出現(xiàn)虧損，不過(guò)與2020年中報(bào)披露的營(yíng)收同比下降33%、三季報(bào)同比下降20%相比，大悅城控股全年?duì)I收實(shí)現(xiàn)扭降為增，經(jīng)營(yíng)恢復(fù)態(tài)勢(shì)較好。

截至2020年末，大悅城控股持有已開(kāi)業(yè)10個(gè)大悅城購(gòu)物中心、1個(gè)春風(fēng)里項(xiàng)目及 1個(gè)祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目 （不含管理輸出項(xiàng)目），分別位于北京、上海、天津、沈陽(yáng)、成都、杭州、煙臺(tái)、西安等8個(gè)城市。購(gòu)物中心可出租面積共計(jì)90.77萬(wàn)平方米，全年平均出租率93.9%。

2020年購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)受新型冠狀病毒疫情影響顯著，客流量、出租率下降，大悅城控股對(duì)租戶推出租金減免政策以減輕其經(jīng)營(yíng)壓力。2020年多家主力店品牌、行業(yè)知名品牌的首店或旗艦店進(jìn)駐大悅城，在商業(yè)領(lǐng)域持續(xù)保持領(lǐng)先地位。

在市場(chǎng)不利的環(huán)境下，首個(gè)春風(fēng)里項(xiàng)目北京大興大悅春風(fēng)里在2020年順利開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)當(dāng)天出租率 91%，開(kāi)業(yè)率達(dá)90%，客流突破15萬(wàn)人次。

據(jù)悉，大悅城控股在建擬建的項(xiàng)目中，包含大悅城10個(gè)，位于北京、武漢、重慶、成都、濟(jì)南、三亞、深圳、廈門、南昌等城市，其中南昌和廈門項(xiàng)目為報(bào)告期內(nèi)新增；在建擬建的大悅春風(fēng)里項(xiàng)目2個(gè)，位于北京、蘇州等城市；在建的祥云小鎮(zhèn)項(xiàng)目2個(gè)，位于青島、武漢等城市。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年大悅城控股預(yù)計(jì)新開(kāi)6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括3座大悅城（重慶大悅城、武漢大悅城、長(zhǎng)沙大悅城）；3座大悅春風(fēng)里（蘇州大悅春風(fēng)里、北京槐新大悅春風(fēng)里、青島即墨大悅春風(fēng)里）。

值得注意的是，大悅城控股將以原有商業(yè)項(xiàng)目及核心商業(yè)大區(qū)為基礎(chǔ)，將輕資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略方向，以重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的點(diǎn)面結(jié)合、輕重結(jié)合的區(qū)域深耕式發(fā)展為模式。

輕資產(chǎn)方面，2020年大悅城控股通過(guò)管理輸出（輕資產(chǎn)）模式運(yùn)營(yíng)天津和平大悅城項(xiàng)目、昆明大悅城項(xiàng)目以及鞍山大悅城項(xiàng)目，同時(shí)新增在建輕資產(chǎn)項(xiàng)目2個(gè)，位于長(zhǎng)沙和無(wú)錫等城市。

兩年前，大悅城控股完成對(duì)大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，并重新敲鐘上市時(shí)，曾定下了“力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。據(jù)財(cái)報(bào)透露，2021年其銷售目標(biāo)繼續(xù)維持1000億元不變。

同時(shí)投資者提到，大悅城控股計(jì)劃在未來(lái)的三年保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，實(shí)現(xiàn)千億之后，將會(huì)繼續(xù)瞄準(zhǔn)更大的目標(biāo)，該公司計(jì)劃在“十四五”期間實(shí)現(xiàn)兩千億。

附大悅城控股已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心一覽表：