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撰文/西泠雪

圖片/大悅城控股官網(wǎng)

導(dǎo)語：經(jīng)過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創(chuàng)新，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點。

未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國的商業(yè)地產(chǎn)市場運行，在城市更新建設(shè)和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運營特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

大悅城控股是中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)投資和管理平臺，旗下?lián)碛写髳偝堑禺a(chǎn)有限公司，定位“城市運營商與美好生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略方向。

2019年，大悅城控股完成重組，此后其從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等新產(chǎn)品，多業(yè)態(tài)競爭優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)，不斷加速新商業(yè)項目落地。

目前，大悅城控股已布局北京、上海、深圳、成都、杭州、西安等30余個一、二線核心城市，總資產(chǎn)約2000億元，擁有在營、在建及儲備商業(yè)項目總量近40個。2021年，大悅城預(yù)計開出6個購物中心。

三大產(chǎn)品線     

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，大悅城控股成功打造了大悅城、大悅春風(fēng)里、祥云小鎮(zhèn)三條重點產(chǎn)品線，構(gòu)建起了業(yè)態(tài)類型豐富、城市布局完善、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)均衡的“大悅”生態(tài)圈。

大悅城城市綜合體

大悅城城市綜合體聚焦18-35歲新興中產(chǎn)階級，以“年輕、時尚、潮流、品位”為品牌定位，集大型購物中心、甲級寫字樓、服務(wù)公寓、高檔住宅等為一體，匯集購物、娛樂、觀光、休閑、餐飲等功能。

此外，大悅城以超前的態(tài)度，創(chuàng)造領(lǐng)時代之先的生活方式，以多元業(yè)態(tài)、全面生活為功能基礎(chǔ)，期望影響、啟發(fā)青年生活方式轉(zhuǎn)變并推動城市發(fā)展。

大悅春風(fēng)里

大悅春風(fēng)里目標(biāo)客群是25-45歲的城市中產(chǎn)，以高頻理想生活需求為品類導(dǎo)向，包含零售、餐飲、生活、服務(wù)、休閑、娛樂、社交、家庭、親子等業(yè)務(wù)的時尚品質(zhì)生活中心。

品牌特征是親和溫度、豐富多元、延展生活、美學(xué)志趣，作為品質(zhì)生活服務(wù)商，大悅春風(fēng)里引領(lǐng)區(qū)域型商業(yè)中心的行業(yè)趨勢，提升周邊區(qū)域價值，輻射城市更廣范圍人群，并透過純粹的生活理念，延展生活的豐富意涵。

祥云小鎮(zhèn)

祥云小鎮(zhèn)是開放式的休憩性商業(yè)街區(qū)，是人文與自然融合的新富階層匯集地。云集近200家國際零售、特色餐飲、休閑娛樂、兒童益智及創(chuàng)新體驗品牌，呈現(xiàn)國內(nèi)首家“城市微度假”國際生活小鎮(zhèn)，打造中國乃至全球共同推崇的品質(zhì)生活樣板。

祥云小鎮(zhèn)目標(biāo)客群定位25-55歲的城市中高產(chǎn)，致力于營造有溫度的商業(yè)氛圍和制造美好記憶的場景，為顧客帶來充滿新意的愉悅體驗。以風(fēng)情化建筑、情景化活動、有機化業(yè)態(tài)配比和家庭化共生消費場景為主要功能，為目標(biāo)客群提供高品質(zhì)生活場域，并以推動城市發(fā)展為主要目標(biāo)。

同時，祥云小鎮(zhèn)以“家庭共享經(jīng)濟”為運營模式，強化成長與陪伴主題，創(chuàng)造微度假特色空間與合家歡主題體驗，使顧客美好的生活愿景得以實現(xiàn)。

項目平均出租率超過90%

根據(jù)大悅城發(fā)布2020年年度報告顯示，2020年大悅城控股實現(xiàn)營業(yè)收入384.45億元，同比增長13.76%；全年經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流98.14 億元，同比增長149.29%。報告期末公司總資產(chǎn)1,998.71億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)183.51億元，較年初減少5.18%。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，盡管受疫情影響出現(xiàn)虧損，不過與2020年中報披露的營收同比下降33%、三季報同比下降20%相比，大悅城控股全年營收實現(xiàn)扭降為增，經(jīng)營恢復(fù)態(tài)勢較好。

截至2020年末，大悅城控股持有已開業(yè)10個大悅城購物中心、1個春風(fēng)里項目及 1個祥云小鎮(zhèn)項目 （不含管理輸出項目），分別位于北京、上海、天津、沈陽、成都、杭州、煙臺、西安等8個城市。購物中心可出租面積共計90.77萬平方米，全年平均出租率93.9%。

2020年購物中心運營受新型冠狀病毒疫情影響顯著，客流量、出租率下降，大悅城控股對租戶推出租金減免政策以減輕其經(jīng)營壓力。2020年多家主力店品牌、行業(yè)知名品牌的首店或旗艦店進駐大悅城，在商業(yè)領(lǐng)域持續(xù)保持領(lǐng)先地位。

在市場不利的環(huán)境下，首個春風(fēng)里項目北京大興大悅春風(fēng)里在2020年順利開業(yè)，開業(yè)當(dāng)天出租率 91%，開業(yè)率達90%，客流突破15萬人次。

據(jù)悉，大悅城控股在建擬建的項目中，包含大悅城10個，位于北京、武漢、重慶、成都、濟南、三亞、深圳、廈門、南昌等城市，其中南昌和廈門項目為報告期內(nèi)新增；在建擬建的大悅春風(fēng)里項目2個，位于北京、蘇州等城市；在建的祥云小鎮(zhèn)項目2個，位于青島、武漢等城市。

據(jù)統(tǒng)計，2021年大悅城控股預(yù)計新開6個商業(yè)項目，包括3座大悅城（重慶大悅城、武漢大悅城、長沙大悅城）；3座大悅春風(fēng)里（蘇州大悅春風(fēng)里、北京槐新大悅春風(fēng)里、青島即墨大悅春風(fēng)里）。

值得注意的是，大悅城控股將以原有商業(yè)項目及核心商業(yè)大區(qū)為基礎(chǔ)，將輕資產(chǎn)項目發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略方向，以重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)聯(lián)動的點面結(jié)合、輕重結(jié)合的區(qū)域深耕式發(fā)展為模式。

輕資產(chǎn)方面，2020年大悅城控股通過管理輸出（輕資產(chǎn)）模式運營天津和平大悅城項目、昆明大悅城項目以及鞍山大悅城項目，同時新增在建輕資產(chǎn)項目2個，位于長沙和無錫等城市。

兩年前，大悅城控股完成對大悅城地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，并重新敲鐘上市時，曾定下了“力爭實現(xiàn)三年銷售型業(yè)務(wù)簽約破千億”的目標(biāo)。據(jù)財報透露，2021年其銷售目標(biāo)繼續(xù)維持1000億元不變。

同時投資者提到，大悅城控股計劃在未來的三年保持一個穩(wěn)定的增長速度，實現(xiàn)千億之后，將會繼續(xù)瞄準(zhǔn)更大的目標(biāo)，該公司計劃在“十四五”期間實現(xiàn)兩千億。

附大悅城控股已開業(yè)購物中心一覽表：