從上市公司紅星美凱龍剝離出來的愛琴海集團或許也將赴港上市。

3月11日，有消息公開顯示，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司正籌備赴港上市，愛琴海集團告訴北京商報記者，目前尚未有明確詳細的上市計劃，但也表示可能會考慮。

實際上，進入今年以來，愛琴海已高調(diào)簽約了近10個項目，跑馬圈地之意逐漸浮出水面。而近來中小物業(yè)企業(yè)的上市潮無疑吸引了擴張期的愛琴海。

態(tài)度不明

愛琴海要上市這一消息屢屢傳出，是真是假暫且難辨。根據(jù)IPO早知道消息顯示，愛琴海商業(yè)集團股份有限公司近期正籌備赴港上市，紅星美凱龍目前對愛琴海集團估值預(yù)期在120億-150億元左右。

對于此消息，愛琴海集團高層負責(zé)人向北京商報記者表示，目前愛琴海集團尚未有明確詳細的上市計劃。但該負責(zé)人也并未否認上市傳聞，“愛琴海會根據(jù)目前市場的狀況對未來做判斷，任何可能發(fā)展的方向集團都會考慮”。該負責(zé)人表示。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，愛琴海集團如脫離紅星美凱龍之后單獨上市，會更加專注于自身所在的商業(yè)領(lǐng)域。此外，拆分后也能更靈活地進行融資，在渠道擴充、建立品牌上有更加廣闊的空間。上述優(yōu)勢是子公司不脫離于母公司，單純以子品牌運作所無法獲得的。

雖然愛琴海集團上市未有定論，但其對于紅星美凱龍的拉動作用已經(jīng)顯而易見。據(jù)紅星美凱龍控股集團公開資料顯示，2019年至2020年上半年，愛琴海集團營收分別為16.05億元和4.61億元，毛利率對應(yīng)為63.25%和51.85%。紅星美凱龍控股集團表示，由于“愛琴海”品牌尚在起步階段，收入占比相對較小，但未來其商管業(yè)務(wù)會是紅星美凱龍控股集團一個重要的盈利增長點。

據(jù)悉，愛琴海集團的前身是紅星商業(yè)，屬于紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業(yè)購物中心籌建、招商、運營的管理平臺。紅星商業(yè)成立于2013年，于2018年正式更名 “愛琴海集團”，當(dāng)時愛琴海相關(guān)負責(zé)人將此舉解釋為愛琴海購物中心品牌升級的動作。

跑馬圈地

背靠紅星美凱龍，愛琴海集團依托輕資產(chǎn)模式在全國范圍進行迅速擴張。北京商報記者獲悉，在2021年開年第一個月，愛琴海集團與各類資產(chǎn)管理項目密集簽約，在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10個項目都簽署了合作協(xié)議。此次全新簽約的近10個項目中，除大連兩個項目外，其余均為愛琴海購物公園及愛琴海城市廣場項目，而大連兩個項目則為該集團全新產(chǎn)品“晶海廣場”。此舉也是愛琴海集團繼去年發(fā)布全新產(chǎn)品線后，落地以資產(chǎn)運營為核心的差異化、定制化的產(chǎn)品矩陣體系的體現(xiàn)。

在此之前，愛琴海集團還在擴大川渝地區(qū)的布局。2020年底，愛琴海集團分別在瀘州市高新區(qū)、重慶市璧山區(qū)、重慶忠縣進行簽約。其中，瀘州市將落地愛琴海購物公園項目，將成為所在區(qū)域內(nèi)首個集購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)中心；璧山區(qū)落地的為TOD大型城市綜合體項目，該項目主要包括城市綜合體及智慧社區(qū)。

實際上，自2012年愛琴海集團就開始發(fā)力輕資產(chǎn)運營，以加快在全國范圍的布局。據(jù)了解，愛琴海集團利用介入式管理、大營運體系，幫助合作伙伴實現(xiàn)資產(chǎn)運營、資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)升值。愛琴海集團的核心業(yè)務(wù)是資產(chǎn)管理，自身定位也是一家資產(chǎn)運營管理公司，商業(yè)管理總面積近1900萬平方米。

北京商報記者從愛琴海集團官方網(wǎng)站上看到，目前愛琴海集團業(yè)務(wù)覆蓋全國，正在運營購物中心項目有26個，加上尚未開業(yè)的項目也達到了100個，覆蓋城市100余個，包括北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州等地。

追趕資本紅利 

“輕重資產(chǎn)分離對于商企發(fā)展來講是一種趨勢。”對商業(yè)地產(chǎn)方面頗有研究的業(yè)內(nèi)專家表示，商企單獨上市是因為最開始商業(yè)綜合體開發(fā)運營一體，都是由一家公司完成，隨著專業(yè)化的分工趨勢越來越明顯，拆分業(yè)務(wù)能夠?qū)ξ飿I(yè)資產(chǎn)的價值提升本身產(chǎn)生積極作用。此外拆分后資產(chǎn)管理也能在資本市場上更具有價值，該方式推動了所謂的輕重資產(chǎn)剝離，這種模式在香港資本市場被十分看好。

愛琴海集團在近些年的發(fā)展十分迅速，上市看似也是必經(jīng)之路，但是商業(yè)咨詢公司易居·克而瑞咨詢總監(jiān)馬力指出，“上市并非萬能藥，上市之后能否持續(xù)保持業(yè)績增長才是關(guān)鍵”。

馬力表示，近期不少中小物業(yè)企業(yè)也成功上市，但是“上市即破發(fā)”也頻頻出現(xiàn)，進入資本市場的企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意。不過，對于地產(chǎn)母集團開發(fā)實力強勁，能持續(xù)為物業(yè)或者商管企業(yè)輸送項目的公司來講，目前是上市的最好時機。如果企業(yè)不具備上述特點，盲目上市恐怕很難獲得資本的青睞。

商管和商企頻繁謀求上市核心是希望能搭上“物業(yè)”這趟車。馬力指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前受資本熱捧，行業(yè)平均市盈率在40%以上。“這么高的估值，商企和商管多多少少都會涉及到一些物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，或者有自己的物業(yè)服務(wù)公司，搭上這趟快車也就不奇怪了。”馬力表示。

對于類似愛琴海集團加速擴展，最終選擇上市這條道路，上述專家共同認為，上市對于一些優(yōu)秀的商業(yè)管理公司和資產(chǎn)管理公司來說，可以放大它的業(yè)務(wù)規(guī)模，是追求更好的市場表現(xiàn)的一個有效途徑。因為融資通道一旦打開，它會通過各種各樣的合作方式、并購方式，讓自己的商業(yè)管理公司在資本市場上有更好的估值表現(xiàn)。

此外，物業(yè)行業(yè)對非住宅服務(wù)業(yè)態(tài)的未來更加看好。馬力指出，商企和商管公司的服務(wù)項目以商業(yè)和寫字樓為主，正好匹配資本市場的需要。“眾多企業(yè)緊迫運作上市，主要還是因為不清楚物業(yè)的這波上市紅利能維持到什么時候。畢竟，當(dāng)市場冷靜下來，估值將隨之回歸理性。”