出品/時代財經

作者/梁爭譽

繼萬科、金茂后，中海地產（00688.HK）也即將吃上公募REITs這碗“資本飯”。

6月26日，中海地產公告稱，擬將位于佛山市南海區的購物中心項目“中海佛山南海映月湖環宇城”（以下簡稱“映月湖環宇城”），以公募REITs形式在深交所獨立上市，計劃募資13.55億元，中海地產將認購約20%的基金份額。

按照公告，項目將由華夏基金發起設立封閉式基礎設施證券投資基金，并擔任公募基金管理人，負責基金日常運營。項目公司“佛山海映商業管理有限公司”將由該基礎設施REIT全資持有。此外，公募基金管理人、項目公司及運營管理機構將簽訂運營管理服務協議，后者將負責映月湖環宇城的日常運營與管理。

募資完成后，公募基金將動用所得資金全額認購資產支持專項計劃份額。該專項計劃隨后以所獲認購款項向中海地產收購項目公司全部權益，同時用于償還項目公司債務及支付相關交易費用。

“通過公募基金單獨上市，公司將能夠盤活其基礎設施資產，避免基礎設施投資回收期較長及資產周轉率較低的不利影響。”中海地產稱。

目前，華夏基金及中信證券已向中國證監會及深交所提交注冊及上市申請。

“中海地產通過公募REITs分拆佛山購物中心上市，具有示范效應。”中指研究院企業研究總監劉水向時代財經表示，基礎設施REITs的成功發行將提高基礎設施資金的使用效率，減少對傳統債務融資方式的依賴，公募基金的單獨上市將為基礎設施REITs的運營及未來擴展提供獨立的募資平臺。未來其他房企可參考這一路徑，以購物中心等商業資產發行REITs，拓寬融資渠道。

收購5年后，映月湖環宇城將獨立上市

映月湖環宇城是中海地產首個以存量資產收購方式獲得的購物中心項目。

項目前身為南海怡豐城，由新加坡豐樹集團投資開發，于2014年投入運營。2020年3月，中海地產完成收購南海怡豐城并更名為“映月湖環宇城”——這是中海地產在佛山布局的第二座“環宇城”。

彼時，映月湖環宇城存在出租率低、經營狀況不佳等問題。中海商業副總經理、中海環宇商業總經理張建華在克而瑞近期舉辦的一場公開活動上介紹，為改善映月湖環宇城狀況，團隊對其中4萬平方米進行大規模改造，涉及公區、車庫、天花，以及交通動線和鋪位分割等多項內容。

改造期間，映月湖環宇城同步完成超130家商鋪的調整，引入海底撈等區域首店或首進品牌，新增租賃面積逾1萬平方米，調整率接近87%。

2020年底，映月湖環宇城完成改造，再次開業。來自中海商業的數據顯示，重新開業當月，映月湖環宇城客流同比提升超30%，新成交租金提升超20%。

基金招募說明書顯示，映月湖環宇城2022年、2023年、2024年及2025年1-3月營業收入分別為1.01億元、1.12億元、1.37億元、3245.56萬元，凈利潤分別為3460.06萬元、4503.78萬元、4448.52萬元及919.50萬元，近三年實現平穩增長。

出租率方面，截至2024年12月31日及2025年3月31日，映月湖環宇城的出租率為98.64%、97.92%。

而根據劉水的觀察，當前佛山商業市場呈高度競爭態勢，部分商場正面臨租金下滑、客流增長瓶頸等挑戰。“中海佛山項目在資產質量、租金穩定性和運營表現方面具備一定的優勢，但也存在進一步提升的空間。”

映月湖環宇城擬通過REITs上市的募集金額為13.55億元，體量在中海地產體系內并不算大。截至2024年末，中海地產商業物業總數達152個，總建面約1012萬平方米。其中，在營項目123個，總建面758萬平方米，98%位于一二線城市核心地段。

劉水認為，中海地產具有較多優質商業地產資產，未來有望將更多項目納入REITs平臺，實現資產出表、回籠資金，降低杠桿率并提高資金使用效率。

2024年，中海地產商業物業實現收入71.3億元，同比增長12.1%。其中，購物中心租金收入同比增長34.6%至22.6億元，整體出租率95%，銷售額、客流同比分別提升30%、24%。

中海地產副總裁兼商業地產主席王林林透露，2020年以來，“環宇系”購物中心收入的復合增長率是27%，面積增長率是20%。“2025年中海商業的目標還是實現雙位數的收入增長，對此我們是有信心的。”

存量資產“打包上市”，房企轉型進入新階段

自2023年3月商業地產首次被納入公募REITs適用范圍以來，華潤置地（01109.HK）、萬科（000002.SZ）、中國金茂（00817.HK）等多家房企已初嘗公募REITs甜頭。

2023年10月26日，華潤置地、萬科、中國金茂、物美集團率先試水，分別拿出優質底層資產——青島華潤萬象城、杭州西溪印象城、長沙金茂覽秀城，以及物美集團位于北京的4個小型項目組合，申報4只消費類基礎設施公募REITs。

Wind統計數據顯示，截至6月26日，全市場共有9只消費基礎設施REITs產品，基金規模約226億元，包括華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT、易方達華威農貿市場REIT、華安百聯消費REIT等。

最新上市的中金中國綠發商業REIT，是今年首單消費基礎設施REITs，于6月19日成立，底層資產系位于山東濟南的領秀城貴和購物中心——自2014年開業以來出租率穩定在95%左右，基金管理人為中金基金。另外，華夏凱德商業資產REIT、中金唯品會奧特萊斯REIT正處于申報階段。

今年上半年，消費基礎設施REITs多只產品在二級市場出現顯著漲幅。根據Wind統計，華夏首創奧特萊斯REIT、華安百聯消費REIT等年內漲幅超過40%。截至6月25日，消費基礎設施REITs的平均分派率為3.7%，整體收益性尚可，但仍有優化空間。

數據來源：Wind，統計截止時間：2025年6月26日

“房企通過設立REITs進行資產證券化，意味著輕資產轉型進入新階段。”劉水認為，發行REITs可將房企存量資產“打包上市”，釋放沉淀資金，使企業從資產持有者轉變為投資參與方和運營方。“發行REITs促進房企從傳統開發模式向資產管理模式創新，推動行業向高質量、可持續發展轉型。”

“發行公募REITs并非簡單‘一錘子買賣’將資產直接出售，而是要求企業要保留項目部分股權且確保經營穩定。”克而瑞強調，在母公司資金普遍承壓的背景下，發行公募REITs的意義更多是提升企業旗下商業板塊的獨立性，通過市場募集資金，更好實現自給自足，獨立發展。