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撰文/徐穎珊 

延續去年消費REITs的熱情，2025年中海也來追趕這波熱潮。

6月26日早晨，中國海外發展有限公司發布公告，計劃將其位于佛山市南海區的購物中心項目--中海佛山南海映月湖環宇城項目通過公募REIT形式在深交所獨立上市。目前已提交上市申請材料。

據悉，此次分拆涉及的項目公司為佛山海映商業管理有限公司，該公司為中海的全資孫公司，而華夏基金將設立的公募基金預計募集資金達13.55億元，中海將認購約20%的已發行基金份額。

若該項目申報通過，將成為國內第11支基礎設施消費REITs。

中海佛山南海映月湖環宇城的項目也頗有意思。該項目前身為南海怡豐城，是新加坡房地產龍頭企業豐樹集團在華南開發的首個商業項目，建筑面積15萬平方米，于2014年入市。

彼時，南海怡豐城出租率常年超過90%，開業時更是引進了多佛山首店，直至2020年仍然是南海平洲片區唯一一座大型購物中心。不過后期受疫情的影響，以及品牌吸引力的降低，該項目在2020年品牌的營業率不足30%。

2019年9月，豐樹有意出售該項目，并與中海在2020年初基本達成協議，3月10日完成大宗物業交割，交易總價為5.56億元，成為中海首個重資產收購的購物中心項目，同時也是中海在佛山布局的第二座環宇城。

中海接手后該項目便開始大刀闊斧的改造，首先是更名為"中海映月湖環宇城"，再緊接著在9個月內完成了1萬平方米公區的煥新、超1萬平方米天花的亮化、近2萬平方米的車庫翻新，以及近0.4萬平方米通道的彩繪。

與此同時，中海主動清退了多家面積大、坪效較低的品牌近60家，釋放超1萬平米的租賃空間，并同時開展新的招商，引入KKV、海底撈、喜茶、小鵬汽車等品牌。

場景煥新與品牌調整之下，映月湖環宇城項目也沒讓中海失望。據當地媒體報道，亮相首月，該項目客流同比提升 61%，銷售同比提升 50%。重裝開業后的第一年，全年客流及銷售月度同比增長幅度均超過 40%�？土髂昃鶑秃显鲩L率 20%，銷售年均復合增長率24%。

據商業客觀察，近幾年，該項目一直有在做品牌的調整更新，近期開業或者即將開業的品牌包括牛排餐廳杯子紅、佰味龍、吳山山、Lenle伶俐等。在社交媒體平臺，亦有不少留言稱該項目"一陣就換新店"。

盡管該項目目前還未披露具體的運營信息，但從公募REIT上市的條件可以推測，映月湖環宇城項目運營狀況應較為良好。

據今年5月，華夏基金在觀點購物中心暨零售消費峰會上的分享，若項目想要通過公募REIT形式上市，得滿足以下幾點遴選要求。

在項目運營方面，一是運營時間原則上不低于3年；二是近3年經營性凈現金流均為正。最近3個會計年度的平均息稅折舊攤銷前利潤(或經營性凈現金流)不低于未來3個會計年度平均預計息稅折舊攤銷前利潤(或經營性凈現金流)的70%；三是是收益持續穩定且來源合理分散。

在資產規模上，首次發行基礎設施REITS的項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于10億元；其次是發起人具有較強擴募能力，原則上2倍要求，首次發行規模超50億元的項目，可適當放寬可擴募資產規模要求。

除此之外，項目必須合規，權屬清晰、資產范圍明確，項目公司依法完全持有擬發行基礎設施REITS的底層資產，且底層資產完整。同時，原始權益人方面，優先支持有一定知名度和影響力的行業龍頭企業，無重大違法違規記錄。

截至6月26日，國內已上市的消費REITs有8支，分別是華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT、嘉實物美消費REIT、華夏金茂商業REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、華夏大悅城商業REIT、易方達華威市場REIT。

與此同時，有2單消費REITs正在排隊上市。中金中國綠發商業REIT將于6月27日在深交所上市，凱德商業REIT狀態已在4月16日更新為"已申報"。

據華夏基金反饋，國內消費基礎設施REITS上市，均取得不錯的表現�；�金層面總收入整體完成度較好，2025年一季度5只消費RE1TS完成度在99%-130%區間(金茂、物美、印力無2025年預測值)。

目前，在13種項目類型中，消費基礎設施類REITs流通市值排名第三，僅次于收費公路類REITs和產業園區REITs。今年5月21日，易方達華威市場REIT更是因為收盤價偏離基準價達到70%，觸發了停牌1小時。