出品/聯商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

近日，北京SKP被出售的傳聞有了新進展，更多交易細節得到了曝光。消息一出，引發了行業巨大的關注。

博裕資本收購北京SKP 42%-45%股權的交易，可以說是近年來中國高端商業地產領域的重要資本運作事件。其背后的邏輯可從戰略布局、行業趨勢、資產價值及協同效應等多維度解讀。

展開正文之前，先來了解下博裕資本。

博裕資本（Boyu Capital）是一家專注于大中華區的私募股權投資機構，成立于2011年，由江志成、中國平安前總經理張子欣、TPG資本前中國區高管馬雪征（已故）以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人聯合創辦。

核心出資方：主要有限合伙人（LP）包括新加坡主權基金淡馬錫控股（Temasek）、李嘉誠基金會（通過旗下投資平臺間接出資），以及高盛等國際金融機構。

業務范圍與投資策略：覆蓋私募股權、二級市場、不動產與新基建、風險投資等，重點關注高增長行業頭部企業，如科技、消費、醫療健康、金融等。關鍵人物：創始合伙人包括江志成（哈佛大學經濟系畢業）、張子欣、馬雪征（2019年去世）。目前管理規模近100億美元。

代表性案例：阿里巴巴--2012年參與阿里對雅虎的股份回購，持有0.55%股份。藥明康德--參與其私有化及后續上市，獲得顯著回報。美團、滴滴、愛奇藝：早期投資并持續加碼。金科服務：2021年以37.34億港元收購其22.69%股權，后增持至55.91%。萬物云：2017年投資15億元，2021年以69.95億元退出，實現高額回報。

博裕資本以“高增長行業頭部企業”為核心投資標的，擅長通過資本運作實現高回報，但也面臨行業波動和資產整合的挑戰。

SKP是北京華聯集團旗下高端時尚百貨旗艦店品牌。而作為SKP的旗艦項目，北京SKP長期穩居“全球店王”寶座，2023年銷售額達265億元，但2024年銷售額同比下降17%至220億元，首次被南京德基廣場（245億元）超越。

盡管銷售額有所下滑，但項目匯聚Hermès、Louis Vuitton等超230個奢華品牌，全球坪效第一的地位依然穩固，去年離境退稅政策推動國際客群消費增長104%。

受到奢侈品消費市場萎縮和來自行業競爭的影響，2024年北京SKP銷售額首次出現下滑。根據咨詢公司貝恩發布的調查報告，2024年中國內地個人奢侈品市場銷售額預計下滑20%左右，消費外流及經濟保守心態影響顯著。盡管如此，南京德基廣場通過“藝術+商業”融合、首店策略及網紅場景（如網紅廁所）吸引客流，銷售額逆勢增長至245億元。相比南京德基的多元化業態和年輕化策略，SKP傳統百貨模式顯然缺乏體驗創新，對消費者的吸引力有所減弱。

那么問題來了，博裕資本為何要收購北京SKP股權？兩者之間如何進行雙向選擇？

從博裕資本角度：

第一、搶占高端消費入口，鎖定稀缺性資產

SKP是中國奢侈品零售的標桿，雖然2024年銷售額有所下降，但此前連續多年蟬聯全球商場銷售冠軍（2023年北京SKP營收265億元），是當之無愧的“店王”。其核心優勢在于：

奢侈品牌壁壘：與2000余個國際奢侈品牌深度合作，首發資源和選品能力難以復制，國內難有第二家；

抵御經濟周期：2023年中國奢侈品市場規模逆勢增長17%，保持相對穩定業績，高凈值客群需求穩定；

全國化布局：已覆蓋北京、西安、成都、武漢，杭州項目在建，昆明、呼市也在規劃中，SKP下沉到新一線逐步形成核心城市網絡布局。

博裕資本通過收購SKP股權，實質是搶占高端商業的“流量入口”，構建“高端消費生態閉環”。

圖源：大眾點評

第二、搶占頭部，加速資本整合

1、消費分層深化，高端奢侈商業有持續增長空間
中國消費市場呈現“分級化”特征，高凈值客群對體驗式消費的需求持續增長。SKP通過奢侈品牌旗艦店、藝術展覽、快閃店等創新形式強化“體驗經濟”，與博裕倡導的“空間消費”理念高度契合。

2、商業地產證券化加速，或許有上市可能

近年來消費基礎設施REITs（房地產信托基金）快速發展，SKP作為現金流穩定的優質資產，未來可能通過資產證券化提升流動性。例如，2024年華夏華潤商業REIT年化現金分派率達4.18%，SKP若納入REITs框架，可為博裕提供長期收益。

3、行業整合加劇，資本搶占頭部

私募基金加速收購核心商業地產，如黑石收購上海怡豐城、凱德整合大悅城，SKP交易反映了資本對實體零售“稀缺性價值”的重估，頭部效應進一步凸顯。

第三、資源整合，生態賦能

1、數字化與物業協同

博裕通過投資萬物云、金科服務等積累了商業地產運營經驗，未來可能推動SKP與旗下物業資源在會員體系、供應鏈管理等方面協同。

2、跨界生態構建

結合博裕在醫療（秋時醫療）、科技（曠視科技）等領域的投資，SKP可能引入高端醫美服務、AI客戶分析系統，甚至與元宇宙平臺合作發行數字藏品，吸引年輕客群。

3、國際化擴張潛力

借助博裕的跨境資源，SKP或加速杭州項目落地，并進軍東南亞市場（如新加坡、曼谷），復制“SKP中國式奢侈品中心”模式。

從SKP角度：

吉小安作為北京華聯集團控股的董事長，選擇將北京SKP部分股權出售給博裕資本，背后涉及多重戰略考量與利益平衡。結合公開信息，主要原因可歸納如下：

第一、緩解華聯集團的資金壓力

華聯集團持有的北京SKP 40%股權因民事訴訟被凍結至2028年，凍結金額達400萬股。這一法律糾紛直接導致華聯集團流動性緊張，出售股權成為快速回籠資金、緩解債務壓力的重要手段。

同時，華聯集團的傳統零售業務（如超市）表現疲軟，經營下滑。出售SKP這類非核心資產，是其戰略收縮、聚焦主業的必然選擇。

第二、引入國際資本，優化SKP資本構成助力長期發展

博裕資本以財務投資者身份入局，不直接干預運營管理，交易后SKP繼續保有原管理團隊和運營結構。這種安排既緩解了華聯的資金壓力，又避免了因股權變動引發的經營動蕩。

博裕資本擅長投資高增長行業頭部企業，其核心出資方包括新加坡淡馬錫和李嘉誠基金會。此次入股可能為SKP未來的資本運作（比如上市）鋪路，通過優化資產結構、提升品牌價值，進一步釋放SKP的潛在市場價值。

第三、保留華聯對SKP的間接控制權

1、大股東Radiance公司延續控制權
交易后，原大股東Radiance公司仍持有42%-45%股權，并保留控制權。Radiance系背后仍有華聯背景，其高管名單包括吉小安本人，這意味著華聯集團仍可通過Radiance間接影響SKP的決策。

2、避免完全喪失優質資產
SKP作為華聯旗下最成功的商業品牌，2023年銷售額達265億元，是全球高端零售的標桿。通過保留對Radiance的控制，華聯既能獲得資金，又未完全放棄這一核心資產。

第四、應對市場競爭與業務創新需求

1、應對區域競爭加劇
2024年，北京SKP銷售額被南京德基廣場超越，暴露了其模式固化、創新不足的問題。博裕資本的注入可能為SKP提供資金支持，推動其在本地化策略（如武漢SKP引入國潮品牌）、場景化體驗等領域的創新。

2、政策紅利的利用
SKP作為“即買即退”試點，2024年離境退稅顧客增長顯著。博裕資本可能協助其進一步利用免稅政策、國際客群資源，提升盈利能力。

圖源：大眾點評

寫在最后

吉小安出售SKP股權的核心邏輯在于：通過資本運作緩解集團資金壓力，同時借助博裕的資源和經驗推動SKP轉型升級，保留間接控制權以維持品牌影響力。這一決策既是對當前困境的應對，也是對SKP未來價值的戰略性押注。

選擇和博裕資本合作，關鍵在于博裕的國際化資源，并通過構建跨界生態、商業地產證券化和國際化擴張為SKP發展打下良好基礎。并且在國內消費疲軟情況下，面對港資和華潤萬象城的強勢競爭，通過博裕資本的資金和資源加持，加速杭州項目落地和SKP國內項目布局，提升SKP在國內高端商業頭部的厚度和深度。