12月4-6日，由萬商俱樂部與聯商網聯合主辦的2024年度品牌創新大會暨年度購物中心資管峰會在成都舉行，本次大會圍繞商業地產REITs、餐飲、主理人、時尚潮牌、二次元、戶外以及品牌出海等核心議題，匯聚行業專家、商業地產高管、基金機構、品牌創始人及創新先鋒，共同探討品牌在新時代下的創新路徑和策略，深入剖析消費市場的最新趨勢與實踐。

在12月5日的《年度購物中心資管峰會——REITs時代來臨》上，來自大悅城、印力等發起主體相關公司，中金基金、華夏基金、華安基金等金融機構，漢坤律所、戴德梁行等專業評估機構，以及合生商業、招商商管、北京世紀金源、南國置業、砂之船、成都東郊記憶等國內知名商業企業和項目齊聚一堂，探索購物中心資管時代的新機遇，解決商業運營的痛點。

中金基金執行總經理、創新投資部執行負責人劉立宇

對于消費基礎設施從業者而言，公募REITs是重要的發展機遇，以下三方面需要關注：其一，細化投資要求。公募REITs對資產的范式要求清晰，主要涵蓋資產合規、財務及經營業績等方面，新項目投資不妨參照發行標準倒推，并結合優質資產在二級市場的估值輔助前期投資決策；其二，著重提升運營業績與標準化管理，歷史業績關乎估值，需要穩健的現金流，發行后對管理的規范性要求嚴格，合規性要長期打磨；其三，持續緊跟政策動態，行業發展中政策處于持續迭代的過程中，政策的演化可能影響資產準入標準與估值水平。

深交所債券中心REITs市場服務負責人 尚凱東

戴德梁行高級董事、資產證券化業務負責人 楊枝

國內REITs發展勢頭強勁，過去3年半發行52單，遠超亞洲多地20年成果，雖當下市值1500億不及新加坡，但國內市場剛起步、擴募潛力巨大，諸多企業手握優質資產儲備。商業REITs更是前景可期，短短一年7單上市、募集200億，點燃市場熱情，未來優質項目持續涌入值得期待；對標美國、新加坡，商業在其REITs板塊舉足輕重，加之國內部分業態待解鎖，政策逐步放開，中國REITs市場未來成長空間極為可觀。

北京漢坤律師事務所合伙人 方榕

做商業REITs時面臨諸多復雜難題：資產層面，像含住宅、未售資產的剝離棘手，要理清權益關系、應對移交難題；資金使用上，要契合政策規定，隔離商業與住宅資金，切斷集團資金歸集；合規問題突出，地下空間辦產證各地規則不同，人防工程處置有講究；運營管理時，股權轉讓、運營協議等關鍵，商管、物管職責及收入劃分要明確；還有收入合規、改建裝修、特殊構筑物合規等事宜，各環節均需精細考量。

華夏基金基礎設施與不動產投資部高級副總裁 張九龍

做消費基礎設施REITs發行階段有幾大關鍵要點：一是資產合規性，由于消費基礎設施運營中普遍存在商鋪的調整改造，因此資產合規性不僅是初始建設階段合規，更要關注后續的改擴建及持續運營階段的合規性；二是估值中關于未來經營指標的設置及土地年限，優先考量土地年限長、經營可實現性高的資產，因其對估值影響顯著；再者，鑒于多數主體為房企，須確保與商品住宅業務相互隔離，實現人、財、物全方位獨立，強化回收資金使用監管。最后，稅務處理也是重要關注點，發行階段歷經資產重組、裝入REITs兩步，如何結合規則合理合法搭建重組結構，對于原始權益人及投資人的收益實現都很重要。

大悅城控股副總經理 魏學問

當下我國發行的REITs產品均由高度優質資產構成，且發行人利用募集回收資金能夠有效促進增量再投資。國際經驗顯示，REITs契合長線、重分紅投資者的風險收益偏好，換手率及價格波動相對平穩，且流通市值更大的項目一般更受到市場青睞。目前，我國REITs發行產品數量總體增速較快，但客觀上仍處于發展初期，平均單只產品規模有限，交易流動性及風險分散能力均有待增強。未來在監管部門的持續呵護下，相信我國REITs市場擴募并購的行業生態必將進一步完善，最終必將培育出對標國際成熟市場的大藍籌REITs，行業整體的穩定性與吸引力也將不斷提升。

圓桌論壇對話

華安基金不動產投資管理部創新業務組負責人 楊揚

做REITs時，幾大認知關鍵點關乎項目落地與長遠運作：一是發行人需從地產邏輯向運營邏輯轉變，當下消費類公募REITs要求“五獨立”，商業運營應純粹從項目盈利、現金獲取及后續證券化考量，摒棄與住宅捆綁的舊模式；二是從單項目出售、固定收益融資邏輯向打造上市平臺思維轉化，注重合理定價、長期運作；三是運營團隊從單項目管理邁向資產管理、投資組合管理及資本管理，依REITs特性靈活規劃項目指標與安排。

高和資本資產證券化部執行總經理 湯益軒

公募REITs是不動產管理“金字塔”的塔尖，涉及復雜的合規、估值問題，需逐步熟悉。當下處于產融結合進程，不動產管理涵蓋物管、資管、資本運作、投資者關系等多維度，私募基金是銜接的好載體，獲不動產私募基金試點牌照后可開展Pre-REITs業務。目前經濟周期下行，資產價格走低，公募REITs提供了定價機制的同時，私募基金、私募REITs也是盤活資產手段，利于活躍一級市場、穩定價格。

IFFRE國際金融地產聯盟常務理事、BOMA中國研究委員會主席 張平

消費類基礎設施因貼近百姓生活率先登上公募REITs舞臺，打造購物中心REITs的核心競爭力，需多維度發力：一要有扎實的底層資產管理運營能力，靠長久積淀支撐資產可持續發展；二要強化財務管理、優化資本運作，借助金融工具改善現金流與價值提升；三要具備精準的市場洞察能力，順應消費趨勢靈活調倉、多元布局；四是風險管理能力，提前綢繆應對危機；五是創新能力，給消費者提供充足的情緒價值，驅動租金回報與資產增值，實現長期價值。

國際購物中心協會市場專委會亞太委員 王瑋

做REITs要找準方向，既路在何方？關鍵在于明晰其本質，即通過資產證券化細分提前釋放流動性。核心是理解資本的概念，如費雪所言“資本是資產未來收入的折現價值”，由此才能吃透資本化率。REITs與基礎設施的結合是真資產，因為有持續的NOI（凈運營收益），區別于生產性質一次性收入減支出的利潤；同時，資本化率對買賣雙方意義不同，出售方越低越好、買入方越高越好，資本化率還蘊含太多無形化的價值，所謂真正的價值都在無形中。

商業項目精益運營探討

合生商業華東區域公司商業運營中心總經理 肖濤

上海五角場商圈位于楊浦區，是上海七大副中心之一，商業項目聚集。合生匯處在其核心位置，有著龐大的人流量，商圈日均客流量超100萬人次，常住居民約130萬，還有超40萬高端消費人群，輻射范圍廣泛。在經營方面表現出色，預估今年平均出租率98%，年銷售約60億，對非重奢項目而言成績亮眼。

那么，開業8年的標桿項目如何謀求持續增長？一是拆解主力店打造主題區域，增加品牌數量提升坪效，同時緊跟消費趨勢，把握不同群體情緒價值所在，打造差異化競爭優勢；二是利用商場空間增加經營面積。此外，上海五角場合生匯在運營上也亮點頗多，今年憑借大量IP活動、豐富社群活動實現客流大幅增長，且計劃在2025年推出高端VIP停車與營銷服務，全方位優化體驗，助力項目再上新臺階。

上海招商森蘭花園城總經理 周俠

上海森蘭花園城地處浦東新區東北角，位置偏遠，商業建筑面積8萬方，搭配15萬方辦公樓�；I備期受疫情、周邊配套不成熟等因素干擾，開業率僅為61%。但團隊積極應對，借森蘭湖相關活動與商戶聯動聚人氣，還引入醉輝皇、奈爾寶等契合定位的主力店，推動項目逐步發展。

2023年疫情結束后，在主力店帶動下招商漸有起色，到2024年招商率更是逐步攀升至97%。在招商決策上，團隊下足功夫，依據零售承壓、體驗式業態逆勢上升及餐飲受消費券刺激有所反彈等市場趨勢，深入分析并進行調整。例如對主力店有的強化、有的舍棄，各樓層重新定調布局，一樓優化零售品牌，二樓打造家庭一站式業態組合，三樓、四樓規整餐飲，引入首進品牌。

這些舉措成效顯著，2024年引進商圈首店28家，招商蛇口體系首次合作15家，結合營運、企劃精細運營，客流、銷售額、核心租金均實現雙位數增長，抖音直播收獲好評，會員服務也不斷升級。

南國置業副總經理 龐捷峰

中國電建地產·南國置業副總經理龐捷峰受邀作為演講嘉賓，以“堅守之路”為主題，在演講臺上分享泛悅匯·曇華林項目從開業至今遇到了重大挑戰等。正因為中國電建地產·南國置業一直不斷堅持資管理念、堅持兩個核心、打造三個豐富性。以產品為基礎、不斷增加服務力，最終推動實現品牌力的提升。

南國置業深知產品是立足之本，所以全力打磨優質產品，夯實項目硬件根基；以此不斷持續深耕服務投入力度，深挖客戶需求，迭代服務流程，將貼心、專業的服務貫穿于每一位消費者；憑借產品與服務的雙輪驅動，日積月累之品牌力穩步上揚，不僅在消費者心中留下深刻印象，也逐步成長為商業地產領域熠熠生輝的標桿品牌。

成都鐵像寺水街中海商業項目負責人 李海旻

鐵像寺水街作為成都頗具特色的商業項目，在非標商業領域嶄露頭角，運營成果亮眼，彰顯獨特魅力。

于定位而言，不刻意追崇非標概念，而是精準錨定自身優勢，深度融合新老成都特色。以愜意舒適、樂活多元的地域文化為底色，佐以時尚潮流表達，契合當下消費趨勢；鎖定熱愛生活、懂審美、鐘情成都在地文化的新青年、新家庭客群，提出“在水街遇見向往的成都生活”slogan，精準畫像，直擊受眾內心。

招商策略緊扣城市底蘊與客群喜好，推動老品牌迭代升級，為其融入新玩法；重視主理人品牌對在地文化的理解及私域深耕能力，助其穩健落地。餐飲板塊，集齊黑珍珠、米其林餐廳，既有陳麻婆豆腐這類老字號，也有新派川菜蜀府宴等，兼顧本地與游客口味；日咖夜酒組團，引入國際精釀啤酒、特色酒吧，點亮成都夜生活；緊跟新青年潮流，吸納戶外、美學空間類品牌；文創先鋒組團，涵蓋買手店、沉浸式娛樂項目，填補區域空白。

項目還堅持打造原創自有IP，如“來水街，過成都年”“水友生活節”；攜手藝術家打造爆款裝置；營造松弛在地氛圍，開展市集、水上漂浮電影節；秉持與商家共創共贏，讓水街化作滋養心靈、煙火升騰的精神棲息地。

砂之船集團助理總裁、長沙暨廣州分公司總經理 周麗霞

砂之船在國內商業版圖持續擴張，成績斐然，運營理念與實踐亮點頗多。布局上，已開業的18個項目覆蓋16座城市，明年蘭州項目將啟幕，2026年計劃于上海、廣州雙城齊開兩家超級奧萊。旗下6個重資產項目中4個置入REITs，自2018年上市，投資者累計收益超40%，年回報率超7%，既助力企業融資，又倒逼精細化運營，契合當下商業持有項目承壓、追求高收益的大環境。

長沙砂之船奧萊堪稱經典改造案例。項目面積21萬方，閑置5年后砂之船接手，2個月完成設計改造、定位，10個月實現招商籌開。原建筑弊端顯著，經法國設計師妙手，3棟獨立樓變一體化“盒子”，定位華中最大“超級奧萊”，結合獨有商業模式打造多元主題館，補齊城北商業短板，一站式集齊零售、網紅餐飲等業態。

在運營方面，零售品類齊全，攜手步步高超市學習胖東來調改，銷售暴增10倍；在營銷上推陳出新，利用大中庭辦時裝周、文化展；在服務方面，踐行草綠絲帶計劃，設會員專享福利，涵蓋停車、洗車服務，延伸店內免費熨燙等貼心細節，打造社區鄰里中心；在物業端，建品質服務群、4級管理機制，借KOL、網紅提升影響力，實現項目到商圈的蛻變。

華熙LIVE·五棵松商業事業群總經理 王堯

華熙LIVE·五棵松項目堪稱京城商業與文體融合的標桿典范，獨具特色，業態多元且活力滿滿。項目定位別具一格，屬全國性非標項目，開創性融合文化體育、文化娛樂、文化藝術、文化教育、文化生活五大文化元素，為所有擁有年輕心態的都市人構建有內容、有靈魂、有體驗、有溫度的活力互動空間和幸福能量場。

項目由五棵松體育館、M空間、HI-PARK籃球公園、戶外體育、商業南區、調調街、冰上運動中心、華熙LIVE中心和商業北區（建設中）組成。

文體場館成績斐然，五棵松體育館作為08年奧運籃球主賽場、22年冬奧冰球館，賽后商業化運營成果出眾，市場占有率穩定覆蓋80%的北京演出市場；M空間與五棵松體育館相連接，承辦國內外中小型演唱會、品牌發布會、體育賽事、綜藝節目錄制、展覽展示、會議論壇及年會活動等；HI-PARK籃球公園以籃球為主題的大眾體育樂園，北京首屈一指的草根籃球圣地，每年承接300多場籃球體育活動。

商業板塊同樣亮眼，場館以西是下沉廣場與群落式建筑相結合商業區，商業面積5.5萬方，商家198家、品牌首店和旗艦店60多家，一年四季，吸引著日均人流超十萬的人，并引進大量體驗類新型商業活動，手握10余個自主IP，涉及餐飲、運動、藝術等領域；調調街，是2020年重點推出的集裝箱式美食潮流“打卡地”，營造當代年輕人所喜愛的街區氛圍；冰上運動中心由冬奧場館轉型，主打家庭親子運動，業態多元；華熙LIVE中心寫字樓7萬平米，五棵松地區唯一的國際5A甲級寫字樓。

此外，商業北區規劃明年下半年亮相，更加注重“沉浸式體驗”，增加更多非零售業態品牌，目前已與華為生活館、德云社、電臺巷火鍋、FILA體驗店以及設立跳樓機體驗餐廳等項目。

北京世紀金源購物中心品牌總監 王薇琳

在創立20年的關鍵轉折點上，北京世紀金源購物中心錨定全新發展方向，致力于打造別具一格的“萬種生活博物館”，開啟商業轉型探索之旅。

項目秉持創新理念，以文化為商業內核，打破常規模式，模糊博物館與購物中心界限，全力營造集文化、生活、商業于一體的60萬方沉浸式空間。展廳限制被破除，顧客漫步其間，隨時能在中庭、轉角邂逅商品與文化展覽，沉浸感受多元魅力。

憑借大體量優勢，全方位布局業態，力求全品類、全業態覆蓋。引入國際精品化妝品、時尚服裝等，規劃12萬方餐飲區，匯聚300多家全球美食；打造國內最大空中運動館，適配多元運動需求；在6層開辟寵物友好空間，構建一體化兒童成長中心，融入兒童自閉癥公益實踐基地，滿足不同客群多元生活訴求。

精心構筑五大文化主題空間，各有千秋�！俺鞘兄狻边_7500平米，融入書店、文創等人文元素，攜手專業團隊，營造微縮城市概念空間，為都市人點亮精神燈塔；“源·頌”依托原有老字號資源優勢，用現代設計詮釋東方美學，促傳統煥新；“城市市集”囊括海量地道美食，疊加趣味互動，打造文旅融合新名片；“即興時區”匯聚潮流尖貨與特色店鋪，引領城市潮力；“主理人大道”融合餐飲與生活方式，打造松弛街區。

成都東郊記憶運營方東方正火招商運營總監 龍雪

東郊記憶歷經13年蛻變，在運營方——東方正火的精心雕琢下成績斐然，彰顯獨特魅力與強勁發展勢頭。

其發展歷程波折卻精彩，2011年開園時為中國移動數字藝術基地，后經城市更新，定位升級成傳承工業文明的東郊記憶，2021年成都傳媒集團交接給東方正火運營，啟動提檔升級，緊扣“新國潮”“青年+”與“原創力”，精準迎合年輕人喜好。榮譽加身，斬獲國家級工業、音樂產業基地稱號，凸顯其文旅價值。

東郊記憶90%建筑成文保單位，在此基礎上巧妙融合商業是關鍵任務。場地優勢突出，20多個音樂展演場館、諸多公共廣場與街道，容積率低、場地充裕，“展”“演”成為核心競爭力。當下每晚均有音樂現場，還承接騰訊、巴寶莉等大牌活動，是品牌秀、城市交流活動的熱門場地，憑借交通、場館、配套優勢，攬獲Nike等品牌全球發售、展演活動。國潮領域更是獨占鰲頭，堪稱西南潮人打卡地，國內國潮品牌集聚度領先。東方正火秉承“社會效益放在首位、社會效益與經濟效益相統一”的原則和初心，不以租金提升為首要考核，而是聚焦活動、傳播、品牌引進與管理水平。

《單項目的資產價值提升之路》對話

招商商管首席顧問 袁嘉驊

招商商管重點聚焦5項資產開展價值提升工作，雖歷程崎嶇，但成果斐然。資產升級計劃原本在穩步推進，因2020年發生新冠疫情，原有節奏被打亂，但招商商管依舊咬牙堅守承諾兌現。

歷經三年改造，2023年初取得了不錯的成果。資產升級期間，面臨諸多挑戰，例如維持REITs每年派息穩定、平衡5個項目收支、疫情導致的施工受阻等。我們與香港REITs持有者緊密協作，還巧用寫字樓租金及出租率提升，彌補因購物中心改造、大量店鋪關停造成的損失。

整個改造工作涵蓋3棟寫字樓、1座購物中心，成果亮眼，吸納了新產業租戶，形象與業態組合也得以優化。購物中心改造側重理順動線，優化樓層與扶梯布局、店鋪分布，消除不合理分割。后續還將持續發力，借消費市場回暖契機，推動早前規劃進一步落實，助力資產價值再上新臺階。

砂之船集團助理總裁、長沙暨廣州分公司總經理 周麗霞

砂之船通過在新加坡發行REITs收回大量成本的同時，也直面派息壓力，為實現可持續發展，聚焦三大關鍵要點：

一是精準項目定位，實現在這個城市可持續發展。雖主打奧萊業態，但依然會根據不同城市特色定制方案，如長沙追求業態豐富，廣州因商業地位特殊，便將中國運動品牌的全球旗艦店落地于此，凸顯差異化定位，打造項目在所在城市的核心競爭力。

二是實現與合作伙伴的可持續發展。奧萊采用扣點模式，與零售品牌合作緊密，砂之船深度介入品牌運營各環節，從貨品調配、銷售目標設定，到資源支持，全方位助力合作伙伴夯實運營終端，實現共贏的可持續發展。

三是實現消費需求端的可持續發展。當下消費者需求多樣，砂之船緊扣商品本質，著力商品力、服務力、場域力精細運營的同時，將更多更新的生活方式帶給消費者。如廣州項目在挖掘城市特色如融入本地最著名的琶醍同時，根據當下消費體驗趨勢，打造草地音樂節、運動公園、寵物公園等；同時推行與地球的可持續發展，引進ESG綠建標準，借助技術節能降耗，平衡利潤，實現多方的可持續發展。

華熙LIVE·五棵松商業事業群總經理 王堯

北京五棵松商業街區當下成績斐然卻也面臨挑戰，正探尋破局之法。街區商業面積5.5萬平米，場地使用率及廣告收益也幾近飽和，然而經濟下行期，銷售、客單價微降。

未來突破從兩大層面著手：一是大操作層面，憑借場地優勢，精縮比賽場次，聚焦核心場館；壯大熱門演唱會經濟，嚴選國際知名藝人辦演，挖掘粉絲經濟潛力，促應援落地向消費轉化；二是細節層面，加大冰球場、籃球公園賽事主辦力度，借助自有及行業媒體，不斷提升曝光量。

同時，拓展北京首店引進量，憑演唱會票根拉動消費，商戶延長營業時間；扶持街頭藝人，造節添加文化內容，明年還將精準從C端發力，感知市場變化、全方位迎合消費者需求，具象化“吃喝玩樂購”場景，提升消費體驗，助力街區持續發展。

合生商業華東區域公司商業運營中心總經理 肖濤

商業領域的資管與商管核心在于把握收益關鍵要素，實現項目的長效、穩健發展。當下行業聚焦NOI（凈運營收入），其核心源于營業額與租售比相乘所得租金收入，租售比通常處于11%-20%，極限最高30%。要達成每年15%的年化增長，成為商業“常青樹”，需緊扣中國商業趨勢，順應快速變化的消費及競爭態勢。

提升租戶的銷售額是關鍵發力點，幫助租戶提升業績是根本，同時把握租售比穩定健康提升，主力店與餐飲占比深刻影響租售比，主力店占比過高，租售比會被拉低；餐飲占比太大，受限于翻臺率與盈利結構，天花板明顯。故而要精準把控各階段主力店、次主力店，餐飲布局，合理規劃占比。在此基礎上，踏準趨勢做招商，精細調控各業態比，維持項目標桿地位，吸引品牌入駐；同步聚焦客流的持續增長，多維度并舉，保障項目長遠的收益與活力。