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撰文/高天

王健林的萬達，最近又有點“麻煩”。

一邊是全國各地的萬達廣場在不斷“賣賣賣”，一邊又相繼被永輝和蘇寧“催債”。尤其是萬達商管賴以生存的王牌資產——萬達廣場，開始變少了。

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開業(yè)速度放緩，或完不成全年目標

在上市和債務雙重壓力下，萬達商管放緩了擴張速度。

在2023年之前，萬達每年都至少保持了40+商業(yè)項目開業(yè)的速度：2016年，包括20座輕資產在內共計開業(yè)56座；2017年開業(yè)50座；2018年開業(yè)52座；2019年開業(yè)41座；2020年開業(yè)45座；2021年開業(yè)51座；2022年開業(yè)55座。

然而自2023年開始，萬達上市壓力增加，面臨著巨額“對賭協(xié)議危機”。雖然萬達早就開始了去地產化，緩解了更大的開發(fā)資金壓力，以輕資產輸出管理來擴大市場規(guī)模，但也開始縮減了市場供應。

2023年萬達在全國新開了29座商業(yè)項目，包括28座萬達廣場、1座萬達茂。而2023年萬達至少賣了9個萬達廣場。

進入到2024年，據《聯(lián)商網》年初統(tǒng)計，全年預計有32個萬達廣場項目會開業(yè)，拓展速度放緩。實際上，自2023年起，萬達已經不對外公開每年的開業(yè)目標，那么，今年完成的情況怎么樣了？

《聯(lián)商網》最新統(tǒng)計后發(fā)現，截止到10月底，全國有11個萬達廣場開業(yè)。按照規(guī)劃，11月和12月兩個月將開11個萬達廣場。預計全年開業(yè)數量在27家左右，不僅完不成年初統(tǒng)計的數量，也許還會創(chuàng)下比2023年還低的開業(yè)量。

年初預開業(yè)表中的馬鞍山和縣萬達廣場、湖州風華萬達廣場、天津漢沽萬達廣場、湛江廉江萬達廣場目前沒有工程進展消息，麗水南城萬達廣場已經變成麗水未來城，已經于今年8月開業(yè)。

湖北潛江萬達廣場和杭州臨平萬達廣場原定于10月開業(yè)，目前看極可能延期到年底。

此外，襄陽襄州萬達廣場和溫州瑞安萬達廣場兩個項目計劃年底開業(yè)，但目前并無確切的最新消息，能否按時開業(yè)還未可知。原定于國慶節(jié)開業(yè)的六安裕安萬達廣場，已經確定要延期到2025年。

不過，萬達仍然是全國商業(yè)地產存量規(guī)模最大的商管公司。

CCFA今年6月發(fā)布的《2023中國購物中心企業(yè)TOP100》顯示，截至2024年6月30日，萬達商管在營購物中心(萬達廣場)達到497座，總建筑面積達到6898萬㎡。

萬達商管2023年實現營業(yè)收入523.25億元，同比增長6.11%；凈利潤85.11億元，同比減少31.9%。

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至少有30家萬達廣場被出售

王健林在萬達的2024年年會上提到了2024年的任務之一就是降本增效。

進入到2024年，萬達廣場更是被頻繁出售。

據《聯(lián)商網》統(tǒng)計，從2023年5月至今，全國已經至少有30家萬達廣場(包括南京萬達茂)被賣、更名。其中不少是輕資產項目，如北海合浦萬達廣場更名為合浦商業(yè)中心，佛山順德美的萬達廣場更名為佛山順德悅然廣場，豐城萬達廣場更名為豐城恒通廣場，福州白湖亭萬達廣場更名為集祥天地，福州高新萬達廣場更名為祥禾天地。

2024年開始，出售的數量已經達到了21家。最近，萬達把南京萬達茂也賣了，這是首次出售萬達茂產品。

南京萬達茂于2018年6月1日開業(yè)，集合228家商戶，包含萬達影城、萬達寶貝王、永輝超市、迪卡儂等9大主力店，開業(yè)首日客流超26萬人次。

但今年9月，南京萬達茂投資有限公司發(fā)生工商變更，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司退出股東行列，新增坤華(天津)股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)為股東并全資持股，同時，多位主要人員也發(fā)生變更。至此，南京萬達茂分別由新華人壽保險股份有限公司、中金資本運營有限公司分別持股99.99%、0.01%。

資料顯示，此次轉讓資產主要涉及的南京萬達茂，是萬達在南京的首個大型文旅項目，總斥資高達400億元，項目總建筑面積約30.7萬㎡，

同時，成都的首個萬達廣場也于10月被賣了，還是引領萬達第三代商業(yè)綜合體的代表作。

成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司突然發(fā)生工商變更，原股東大連萬達商管集團退出，由坤華(天津)股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)獨資接盤。跟南京萬達茂一樣，這個私募基金背后的大佬仍然是有著央企背景的新華保險。

成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司注冊地成都市錦江區(qū)的錦華路，所持有的成都錦華萬達廣場于2007年底開業(yè)，商業(yè)面積18萬㎡，包括公寓、寫字樓等有40萬㎡，是成都首個萬達大型綜合體。

據行業(yè)知情人士向《聯(lián)商網》透露，目前萬達持有的重資產商業(yè)，都擺上了貨架，等待買家。

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永輝、蘇寧“債主”上門

過去那些相信王健林的投資者們，也在隨時找上門“要債”。

“債主們”的發(fā)難，始于永輝。

10月10日，永輝超市發(fā)布公告稱，先前公司向大連御錦貿易有限公司(簡稱“大連御錦”)出售了持有的萬達商管股份，轉讓價款為約45.3億元，由大連御錦分八期支付。但是大連御錦并未按約定在今年9月30日前支付第四期股權轉讓款3億元，已構成違約。

因此，永輝超市決定向大連御錦及擔保方王健林、孫喜雙、大連一方集團發(fā)出加速到期通知函，要求立即支付款項，并承擔連帶保證責任。值得一提的是，大連一方的實控人孫喜雙是王健林多年的好友。

10月22日晚，ST易購發(fā)布的一則仲裁公告內容顯示，蘇寧易購請求裁決大連萬達集團股份有限公司向蘇寧易購集團股份有限公司及其子公司蘇寧國際集團有限公司支付股份回購款50.4億元。

同時，請求裁決萬達商管對萬達集團的上述付款義務承擔連帶責任，目前該仲裁請求已獲中國國際經濟貿易仲裁委員會受理。

蘇寧易購認為，萬達集團和萬達商管違反了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》的約定，且觸發(fā)了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》中的股份回購條款，萬達集團和萬達商管拒不糾正且拖延回購股份，遂基于實際情況，依據《戰(zhàn)略合作協(xié)議》的約定向貿仲申請裁決，請求裁決萬達集團和萬達商管回購部分股份，支付相應的股份回購款。

蘇寧與萬達的這次“矛盾”，歸根結底還是源于萬達的上市對賭協(xié)議。

2016年，彼時還叫萬達商業(yè)的萬達商管選擇私有化。根據彼時流傳的萬達商業(yè)私有化項目書，萬達商業(yè)與投資方簽署的協(xié)議規(guī)定，萬達商業(yè)計劃在2018年8月31日前完成在內地主板市場上市。如果未能實現，大連萬達集團將回購全部股份，并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的單利。

然而，萬達的上市未達預期，在2018年再次組局，拉來了騰訊、蘇寧易購、京東集團、融創(chuàng)中國，向萬達再次注資。其中，蘇寧易購出資約95億元，由蘇寧國際持有萬達商管4.02%的股份。

這份《戰(zhàn)略合作協(xié)議》細則并未在市場上公開，但有清楚內幕的消息稱，各方約定萬達要在2023年10月31日前完成上市，如未能達成條件，萬達方面應向投資者支付回購款。

但是否真正有這份規(guī)定，并不清楚。因此這次蘇寧直接向萬達索要回購款事件發(fā)生后，也有報道稱，一位“接近萬達的知情人士”表示，根據雙方此前簽訂的投資協(xié)議，蘇寧要求萬達回購股權的理由不能成立，萬達也不存在所謂違約的問題。

顯然，雙方爭論的焦點在于是否存在“股權回購條款”。然而，無論真相如何，萬達商管面臨的壓力，只多不少。