來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/潘玲宣

鄭志剛和K11的故事還在繼續(xù)。

9月26日，新世界發(fā)展及相關(guān)公司均停牌，除了刊發(fā)2024財(cái)年業(yè)績(jī)之外，更重要的一項(xiàng)是關(guān)于向鄭志剛轉(zhuǎn)讓5家K11關(guān)聯(lián)公司股份。

圖片來源：企業(yè)公告、商業(yè)客整理

相關(guān)公告顯示，新世界發(fā)展與鄭志剛?cè)�資擁有的公司AC Group Limited簽署合約以2.09億港元（根據(jù)分期付款安排）出售悉數(shù)K11 Commercial Management Group Company Limited、K11 Loyalty Program Limited、K11 Gentry Club Limited、Globo Travel Agency Limited及愛互送有限公司的股份，該等公司主要營(yíng)運(yùn)管理K11品牌物業(yè)及其相關(guān)業(yè)務(wù)。

作為出售的一部份，各方同時(shí)簽署授權(quán)協(xié)議及商標(biāo)許可協(xié)議。

攜K11“出走”

曾有報(bào)道指出，鄭家純?cè)谌ツ甑捉邮苊襟w采訪時(shí)談到，“家族傳承未必一定需要接班人。我有一個(gè)想法，我們公司生意范圍比較廣，各行各業(yè)都有涉及，事實(shí)上需要很多人才負(fù)責(zé)管理，因此家族成員可以負(fù)責(zé)個(gè)別范疇的生意。”

隨著最新交易事項(xiàng)的披露，鄭志剛正與他的K11同在一處。

事實(shí)上，“K11”的吸金能力不容質(zhì)疑。在9月26日晚間的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，新世界發(fā)展的管理層再次強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。

新上任的行政總裁馬紹祥稱，由業(yè)績(jī)反映，即使過去五年零售環(huán)境不理想的情況下，（K11）利潤(rùn)仍然有10%的復(fù)合增長(zhǎng)，另有7個(gè)全球奢侈品品牌會(huì)在K11 MUSEA開設(shè)新店或擴(kuò)張業(yè)務(wù)，零售總面積因而增加一倍至30000平方呎。

除了來自管理層的“自證”，上月末也有消息透露，新世界發(fā)展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall，接到華潤(rùn)隆地的收購(gòu)意向。報(bào)道稱，洽購(gòu)價(jià)高達(dá)90億港元。

優(yōu)質(zhì)的K11資產(chǎn)，新世界發(fā)展并不愿輕易割舍，即便對(duì)手方是自己人。馬紹祥提到，K11仍然是新世界旗下的資產(chǎn)及品牌，新世界發(fā)展仍是K11的大業(yè)主，是K11商場(chǎng)和辦公樓資產(chǎn)擁有人。

簡(jiǎn)單來說，可以理解為，鄭志剛能夠憑“K11”品牌以輕資產(chǎn)的方式行遠(yuǎn)路，探索商業(yè)與藝術(shù)的更多共融可能，而商標(biāo)歸屬及現(xiàn)階段K11商場(chǎng)和辦公樓資產(chǎn)的擁有人仍為新世界發(fā)展，可享受升值空間。

對(duì)于這一模式，新世界發(fā)展認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)的角度，地產(chǎn)商和業(yè)主把物業(yè)去外包給專業(yè)的公司管理，是大勢(shì)所趨。

在最新披露的出售事項(xiàng)完成后，鄭志剛的“買方集團(tuán)”將繼續(xù)在全球發(fā)展“K11”品牌，而新世界發(fā)展將繼續(xù)根據(jù)使用“K11”品牌的第三方管理業(yè)務(wù)的收入收取許可費(fèi)。

使用權(quán)限方面，交易公告在關(guān)于商標(biāo)許可協(xié)議的主要條款中特別指出，買方（AC Group Limited）可在許可地區(qū)的任何地方將商標(biāo)專用于輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)及任何附屬業(yè)務(wù)；買方擁有或控制的任何處所或物業(yè)的銷售、租賃、設(shè)計(jì)、營(yíng)運(yùn)及管理業(yè)務(wù)，和其他業(yè)務(wù)。

受許可方于商標(biāo)許可協(xié)議中保留權(quán)利的規(guī)限，被許可方可將商標(biāo)用于與任何類型的有地處所及物業(yè)有關(guān)的任何業(yè)務(wù)，包括但不限于設(shè)計(jì)、開發(fā)、營(yíng)運(yùn)、管理及租賃與輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)無關(guān)或買方于香港及中國(guó)擁有或控制的物業(yè)，以及任何附屬業(yè)務(wù)。

關(guān)于許可費(fèi)的計(jì)算方式，輕資產(chǎn)項(xiàng)目為稅后收入的5%，另加每年每輕資產(chǎn)項(xiàng)目人民幣20萬元，及其他業(yè)務(wù)稅后收入的5%。許可費(fèi)應(yīng)于每一連續(xù)年度結(jié)束后60天內(nèi)以現(xiàn)金支付。

由此，新世界發(fā)展不僅將從這筆交易中長(zhǎng)遠(yuǎn)受惠，激發(fā)K11品牌的業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張，還可使集團(tuán)更加專注地產(chǎn)本業(yè)，提升集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)效率，改善資產(chǎn)回報(bào)率，并獲得靈活性，以適應(yīng)不斷變化的市況。

按照計(jì)劃，鄭志剛將成立一家新的公司，作為K11商場(chǎng)和Italia辦公室大樓營(yíng)運(yùn)公司，將會(huì)提供租務(wù)品牌市場(chǎng)推廣等策略性的管理服務(wù)。

這家“營(yíng)運(yùn)公司”將為K11開辟更廣闊的疆域。

創(chuàng)始人命運(yùn)

鄭志剛是K11創(chuàng)始人、香港新世界家族第三代、周大福家族第四代傳人。從2008年算起，“K11”品牌成立已經(jīng)有十六年，相較于創(chuàng)始人鄭志剛13歲便獨(dú)自前往美國(guó)求學(xué)，K11“自立”的時(shí)間還是稍晚了一些。

據(jù)公開信息，鄭志剛于2007年3月獲委任為新世界發(fā)展執(zhí)行董事，此后不久金融危機(jī)爆發(fā)，一邊是零售業(yè)的蕭條景象，另一邊是趨同的客訴，鄭志剛開始思考一個(gè)更為妥帖的解決方案。

得益于早年修習(xí)文化藝術(shù)相關(guān)課程，將藝術(shù)與商業(yè)相融的概念就此迸發(fā)，以藝術(shù)、人文、自然三大元素為核心的“K11”品牌便誕生了。

據(jù)悉，K取自英文Kingdom,11對(duì)應(yīng)“K”在字母表中的排序。K11既是王國(guó)，也是疆域；是鄭志剛對(duì)文化藝術(shù)的確切表達(dá)，也承載了他對(duì)商業(yè)帝國(guó)的無限想象。

2009年12月，全球首個(gè)購(gòu)物藝術(shù)中心K11 Art Mall于香港開幕，項(xiàng)目總投資額達(dá)三十億港元，將“藝術(shù)·人文·自然”三大核心元素巧妙融入，為消費(fèi)者帶來前所未有的五官享受。

香港K11 Art Mall在正式營(yíng)業(yè)后的第一年就實(shí)現(xiàn)盈利。之后，節(jié)節(jié)攀升的投資回報(bào)加上內(nèi)地市場(chǎng)的空白，讓鄭志剛捕捉到了發(fā)展機(jī)會(huì)。2013年，內(nèi)地首座K11在上海淮海路亮相，面積僅3.8萬平方米的購(gòu)物藝術(shù)中心創(chuàng)造了單月超百萬人流的紀(jì)錄，回應(yīng)了一切質(zhì)疑。

受惠于獨(dú)有的“文化商圈”模式，加上不斷引入人氣品牌，于2024上半財(cái)年，香港K11 Art Mall的銷售額同比增長(zhǎng)29%，2023年12月的人流量創(chuàng)下開幕以來新高。2024財(cái)年，該項(xiàng)目銷售額及人流分別按年上升16%及10%，整體出租率維持99%。

上海K11以更豐富多元的熱點(diǎn)活動(dòng)助力，并以體驗(yàn)推動(dòng)連帶銷售。于2024財(cái)年末，上海K11整體出租率達(dá)94%。

截至目前，K11品牌涉足范疇包括零售、酒店、辦公室及非牟利藝術(shù)文化基金K11 Art Foundation及K11 Craft & Guild Foundation，已進(jìn)入上海、深圳、天津等內(nèi)地市場(chǎng)。

按照最新數(shù)據(jù)，K11的足跡將遍布大中華地區(qū)的12個(gè)重點(diǎn)城市，合共34個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積達(dá)273萬平方米。隨著全國(guó)各地的K11項(xiàng)目相繼落成和開業(yè)，有助于提高新世界發(fā)展的經(jīng)常性租金收入占比，有效帶動(dòng)集團(tuán)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升，提供充足的現(xiàn)金流。

就在本月28日，位于寧波的THE PARK by K11 Select購(gòu)物藝術(shù)中心也將正式開業(yè)，約10萬方的購(gòu)物藝術(shù)中心、4.2萬平方米的特色文化街區(qū)、2萬平方米的中央藝術(shù)公園，以及生態(tài)甲級(jí)寫字樓集群、國(guó)際品牌酒店、高端住宅等城市綜合體配套將為寧波商業(yè)帶來革新。

另外，K11在中國(guó)內(nèi)地的首個(gè)旗艦項(xiàng)目“K11 ECOAST”，致力打造最美最有影響力的海濱文化藝術(shù)區(qū)，涵蓋文化零售地標(biāo)K11 ECOAST、多功能文化空間K11 Cultural Centre、新世代辦公空間K11 ATELIER辦公樓及海濱長(zhǎng)廊Promenade，項(xiàng)目斥資百億元，總建筑面積達(dá)22.85萬平方米，預(yù)計(jì)于年內(nèi)開業(yè)。

據(jù)悉，隨著由K11品牌運(yùn)營(yíng)或管理的項(xiàng)目陸續(xù)落成開業(yè)，新世界發(fā)展表示，將會(huì)繼續(xù)秉承“聚焦深耕大灣區(qū)一線城市及長(zhǎng)三角重點(diǎn)區(qū)域”的戰(zhàn)略布局，發(fā)展多元業(yè)態(tài)，進(jìn)一步拓展經(jīng)常性租金收入。