來源/Mall星人

撰文/郭歆曄 諸葛云亭

杭州、南京、蘇州、無錫、寧波等20多座城市TOP13熱門商場(chǎng)PK。

作為Mall星人重點(diǎn)觀測(cè)數(shù)據(jù)工具之一的大眾點(diǎn)評(píng)，近期有了新的變化，保留商場(chǎng)熱門榜單之余，新增了「熱門指數(shù)」。這為分析不同區(qū)域的商業(yè)熱力分布和商場(chǎng)客流圖景，提供了新的度量數(shù)據(jù)。

上周我們從全省的站位，解讀了浙江、江蘇兩大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省（“包郵區(qū)”的兩大成員）的商業(yè)熱力。本文則是要對(duì)兩省26座城市的商業(yè)熱力分布進(jìn)行解讀，提供一份不同城市之間個(gè)性化商業(yè)差異的參考指南。

依據(jù)大眾點(diǎn)評(píng)8月上旬的熱門指數(shù)，杭州、南京、蘇州、無錫、寧波可謂江浙TOP5頭部商業(yè)城市。杭州頭部商場(chǎng)熱力均值高居全國第四，僅次于深圳（港人北上消費(fèi)熱潮對(duì)深圳商業(yè)大有助力）、上海和北京；南京、蘇州居全國第6和第8；無錫、寧波躋身全國20強(qiáng)。

說明：①大眾點(diǎn)評(píng)作為單個(gè)APP，存在一定的局限性，城市能級(jí)、市場(chǎng)占有率、使用偏好都會(huì)造成某種程度影響，同一個(gè)城市內(nèi)的數(shù)據(jù)相對(duì)來說會(huì)更具可比性。由于不同城市APP使用頻次的差異，同樣人氣的商場(chǎng)，高線城市的大眾點(diǎn)評(píng)熱力值會(huì)高于低線城市。

②大眾點(diǎn)評(píng)商場(chǎng)熱門指數(shù)處于動(dòng)態(tài)變化中，故分值僅說明某個(gè)時(shí)間段的情況。一般而言，體量大、餐飲娛樂品牌數(shù)量多、市場(chǎng)營銷活動(dòng)頻繁的項(xiàng)目，熱門指數(shù)相對(duì)較高。最實(shí)際的情況，需要「實(shí)地考察+與當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)從業(yè)人員細(xì)聊求證」，從而得以印證或修正。

③上述26座城市，包含江蘇13個(gè)地級(jí)市（3個(gè)新一線-南京、蘇州、無錫），3個(gè)二線-常州、南通、徐州，7個(gè)三線-揚(yáng)州、鹽城、泰州、鎮(zhèn)江、淮安、連云港、宿遷）、浙江11個(gè)地級(jí)市（2個(gè)新一線-杭州、寧波，5個(gè)二線-溫州、金華、嘉興、紹興、臺(tái)州，2個(gè)三線-湖州、麗水，2個(gè)四線-舟山、衢州），以及昆山和江陰。雖然昆山是蘇州代管縣級(jí)市，江陰是無錫代管縣級(jí)市，但這兩個(gè)縣級(jí)市的商業(yè)表現(xiàn)出足夠的潛力。

以下分析主要圍繞24座地級(jí)市，但同時(shí)兼顧昆山和江陰。

01

各城市TOP13熱門商場(chǎng)PK

透過每個(gè)城市大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)和各城市TOP13熱門商場(chǎng)映射出來的情況，我們得以從更細(xì)的顆粒度來觀察江浙兩省前10強(qiáng)城市商業(yè)之間的差別。

綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，蘇南和浙東城市高人氣商場(chǎng)最多。蟬聯(lián)全國縣級(jí)市多年第一的昆山實(shí)力強(qiáng)勁，各項(xiàng)數(shù)據(jù)和常州齊頭并進(jìn)。衢州、麗水、宿遷的商業(yè)存在感相對(duì)較低。

杭州、寧波、南京、蘇州、無錫等新一線城市在常住人口總數(shù)、外來旅游人數(shù)以及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)存在較大優(yōu)勢(shì)，故高熱力值的人氣商場(chǎng)數(shù)量趨于領(lǐng)先。

二線城市、三四線城市的人氣商場(chǎng)數(shù)量逐次遞減（春節(jié)期間，低線城市將迎來大批從一二線城市返鄉(xiāng)客群，春節(jié)的時(shí)候我們?cè)俑櫛葘?duì)數(shù)據(jù)變化，嘗試以不同季節(jié)節(jié)日的數(shù)據(jù)構(gòu)成完整的拼圖），且熱力值差距迅速拉大（昆山是罕有的例外）。

具體來看，杭州略勝一籌南京；南京、蘇州勢(shì)均力敵難分高下（蘇州店王熱力值與1200熱力值以上商場(chǎng)數(shù)量超過南京，南京TOP13商場(chǎng)和1300熱力值以上商場(chǎng)數(shù)量則超過蘇州）；無錫、寧波緊隨其后。

杭州TOP13熱門商場(chǎng)之間的指數(shù)差距微小，反映出頭部商場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。同樣，南京、蘇州躋身前13強(qiáng)的項(xiàng)目之間，也呈現(xiàn)你追我趕的態(tài)勢(shì)。

今年上半年，南京共開出5個(gè)體量超3萬㎡的新項(xiàng)目。2024年1月份試營業(yè)的南京ifc商場(chǎng)，短短半年時(shí)間迅速攀升到南京市熱力排行榜第二名，商業(yè)潛力和市場(chǎng)號(hào)召力可見一斑。

南京ifc定位高端商業(yè)，面積約10萬㎡，共分九層，匯聚了超160個(gè)高端時(shí)尚品牌及特色餐飲，其中近三成品牌為城市首店。

圖源：南京ifc

作為蘇州中心的重要組成部分，由蘇州恒泰與凱德合作開發(fā)的巨型MALL「蘇州中心商場(chǎng)」，開業(yè)七年來不斷蓄積新動(dòng)能，形成獨(dú)有的“地標(biāo)能量”。從國際奢品、潮流時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)休閑，到環(huán)球美食、親子生活，蘇州中心商場(chǎng)不斷升級(jí)品牌、豐富業(yè)態(tài)，吸引國內(nèi)外消費(fèi)者體驗(yàn)打卡，散發(fā)出一站式購物的休閑新魅力。

具體到集團(tuán)企業(yè)方面，江浙兩省26個(gè)城市的TOP13熱門商場(chǎng)中，有20個(gè)是華潤萬象生活旗下項(xiàng)目，包括9座萬象城（覆蓋南通、泰州、杭州、溫州、寧波、常州、無錫），7座萬象匯（覆蓋杭州、寧波、桐鄉(xiāng)、無錫、南京、蘇州（昆山）、揚(yáng)州），以及南湖天地、南京萬象天地、杭州中心和7月新近開業(yè)的義烏天地。

其中，杭州和溫州各有兩座萬象城入榜；南京城北萬象匯則是全國目前開業(yè)體量最大的萬象匯項(xiàng)目，建面達(dá)21萬㎡。

作為首次進(jìn)入嘉興的“萬象匯”產(chǎn)品，6月2日開業(yè)的桐鄉(xiāng)萬象匯，短短一個(gè)多月時(shí)間即登頂嘉興熱力榜TOP1，連同萬象生活輕資產(chǎn)管理的南湖天地，萬象生活在嘉興包攬了城市最高人氣商場(chǎng)的冠亞軍；作為華潤今年在華東的首個(gè)新開業(yè)街區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，7月19日開業(yè)的義烏天地，開業(yè)同期綜合開業(yè)率97.5%，迅速攀升至金華熱門榜首位……華潤“熱門商場(chǎng)制造機(jī)”之名實(shí)至名歸。

金華人氣TOP1義烏天地、嘉興的南湖天地、下半年待開業(yè)的紹興天地，共同組成華潤在浙江開出的新商業(yè)產(chǎn)品線“天地”系列。【TIPS】浙江首座萬象天地——杭州亞奧萬象天地，將于2025年亮相。

【TIPS】在江浙兩省TOP30共60個(gè)商場(chǎng)中（表格詳見文末），來自華潤萬象生活的項(xiàng)目占比也非常高，達(dá)14個(gè)，約占23%。排在華潤萬象生活身后的，是龍湖商業(yè)、印力和大悅城，分別有8座天街（江蘇、浙江各半）、5座印象城（全在浙江）及2座大悅城上榜，凱德集團(tuán)、“江蘇王”金鷹和“浙江王”銀泰也各有多個(gè)項(xiàng)目入圍。

再看其他重點(diǎn)城市的人氣店王。紹興銀泰百貨登頂紹興人氣榜首。作為發(fā)源于杭州的本土開發(fā)商，銀泰在浙江大本營開枝散葉，旗下項(xiàng)目大多躋身所在城市的人氣榜單。

下半年，銀泰系（含銀泰百貨）將在浙江開出千島湖青溪銀泰城、湖州德清銀泰城、衢州銀泰城、衢州鹿鳴島銀泰inPARK、嘉興平湖銀泰百貨共5個(gè)項(xiàng)目。

臺(tái)州人氣王青悅城是綠城旗下“青悅”系首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，2018年底開業(yè)，體量約15萬㎡，是綠城發(fā)力商業(yè)板塊邁出的重要一步。

淮安華信Mall A座自2022年開業(yè)以來，迅速晉升為淮安商業(yè)人氣頂流，正在改造的花漾城更名為華信Mall B座，將于今年9月開幕……

02

即將有眾多新項(xiàng)目角逐熱門榜

下半年，江蘇將開出超30個(gè)項(xiàng)目，其中一大半主要分布在南京、蘇州兩地。

南京新街口商圈香港置地旗下金陵中環(huán)、31萬㎡的南京萬匯城（北區(qū)）和超15萬㎡的南京華貿(mào)中心、江寧寶龍廣場(chǎng)，作為超大體量商業(yè)體，有望成為南京新的商業(yè)地標(biāo)。

昆山花橋中駿世界城（直連上海嘉興的跨城TOD商業(yè)，超級(jí)奧萊綜合體）、龍湖蘇州相城天街、蘇州金鷹奧萊中心、蘇州O’PARK活力匯、昆山花橋GHC綠地濱江等一批新項(xiàng)目將為蘇州消費(fèi)市場(chǎng)注入一股新鮮活力。

此外，還有無錫圓融廣場(chǎng)、常州飛龍吾悅廣場(chǎng)、南通如東大有境、連云港灌云萬達(dá)廣場(chǎng)、宿遷泗州吾悅廣場(chǎng)等多個(gè)大型項(xiàng)目，也將加入江蘇的排名賽。

而浙江在下半年也將迎來一波商業(yè)的集中爆發(fā)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州將開出超15個(gè)新項(xiàng)目，其中非標(biāo)商業(yè)占比超過50%，如杭州江南櫻花里、杭州NEO PARK-未來里、杭州無限公園、工聯(lián)二期杭州ICON、杭州蓮荷里、安放·山澤里等。

寧波作為浙江僅次于杭州的第二大城市，接下來將有包括寧波新世界THE PARK by K11 Select、寧波東遇Meet52、寧波駱駝?dòng)∠蟪恰幉ㄓ嘁汖垙V場(chǎng)在內(nèi)的諸多重點(diǎn)項(xiàng)目接連入市。

萬達(dá)將開出溫州瑞安萬達(dá)廣場(chǎng)、湖州風(fēng)華萬達(dá)廣場(chǎng)、麗水南城萬達(dá)廣場(chǎng)等3個(gè)新項(xiàng)目，大型開發(fā)商深耕浙江的決心可見一斑。

再者，溫州南湖未來ONE、龍湖紹興鏡湖天街、紹興天地、湖州南潯貝尚坊、金華東湄豐茂里、嘉興藍(lán)城飛鳥集等一批有趣的非標(biāo)商業(yè)也頗值得關(guān)注。

這些新項(xiàng)目的入市，不僅會(huì)給消費(fèi)者提供更多選擇，還將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。他們?cè)诮?jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)營之后，是否有望殺出重圍，對(duì)各城市TOP13熱門榜以及江浙兩省的熱門30強(qiáng)榜單產(chǎn)生沖擊？后續(xù)我們將保持觀察。

【TIPS】港資企業(yè)正在持續(xù)布局江浙多個(gè)城市，如：

香港置地旗下南京越城天地、南京金陵中環(huán)、蘇州中環(huán)、杭州光環(huán)夢(mèng)中心將于今年起陸續(xù)亮相；

繼無錫恒隆廣場(chǎng)之后，杭州恒隆廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2025年開業(yè)；

除了寧波新世界THE PARK by K11 Select，香港新世界在杭州還有兩個(gè)項(xiàng)目值得期待：上城區(qū)望江新城的新世界K11藝術(shù)城市中心和余杭區(qū)良渚新城的K11 Select購物藝術(shù)中心，此外無錫和湖州的K11 Select在建，溫州K11 Select已簽約；

品牌煥新升級(jí)中的杭州嘉里中心之外，嘉里旗下的杭州嘉里城預(yù)計(jì)也將于2025年開業(yè)；

新鴻基繼今年在南京開設(shè)ifc后，后續(xù)還有蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)ICC和杭州ifc等項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。

瑞安新天地通過南京百子亭天地、南京IFCX等項(xiàng)目，入局南京城市更新。

結(jié)合港資和外資在上述五大城市的布局來看，港資“最愛”杭州和南京；外資商業(yè)則在蘇州的密度最高-8個(gè)（同時(shí)也有多個(gè)港資項(xiàng)目扎根蘇州），此外目前外資在杭州和寧波的布局可謂平分秋色，各有3個(gè)。

03

30強(qiáng)，浙江VS江蘇商業(yè)熱力

上有天堂，下有蘇杭，江蘇與浙江，是兩顆鑲嵌在中國東部沿海包郵區(qū)的璀璨明珠，同屬于江南文化圈，卻又各自孕育出獨(dú)特的氣質(zhì)與風(fēng)華。

根據(jù)中商數(shù)據(jù)&Mall星人截取的8月上旬暑期城市商場(chǎng)客流活躍度來看，全國商業(yè)熱力排名的前50名城市中，江蘇和浙江兩省共上榜11座城市，占據(jù)了五分之一以上的席位。

具體來看，江蘇共8個(gè)城市榜上有名，在作為新一線的南京、蘇州、無錫，以及作為二線城市的南通、常州、徐州盡數(shù)上榜的同時(shí)，也意外出現(xiàn)了三線城市揚(yáng)州，以及全國排名第一的縣級(jí)市昆山的身影。浙江的陣容顯得相對(duì)“集中”，僅有3座城市上榜（人口6627萬），分別是杭州、寧波和溫州，其他四個(gè)二線城市不見其蹤。

再看江浙兩省大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)TOP30商場(chǎng)的數(shù)據(jù)，可以進(jìn)一步印證目前江蘇的“均衡性”和浙江的“集中性”。

浙江TOP30熱門商場(chǎng)中，杭州占據(jù)了高達(dá)22個(gè)席位，并一舉包攬了前13名，其他8個(gè)商場(chǎng)則稀稀落落地分布在寧波（4個(gè)）、溫州（3個(gè)）、金華（1個(gè)）三座城市中，省會(huì)城市的虹吸效應(yīng)凸顯。

而江蘇TOP30商場(chǎng)，“蘇大強(qiáng)”占據(jù)10個(gè)席位，南京守住了作為省會(huì)的體面，共占據(jù)14個(gè)，時(shí)隔五年重回新一線的無錫，成功奪得5個(gè)席位，常州則占據(jù)1個(gè)，這幾個(gè)城市都屬蘇南區(qū)域。

不過，從平均看，兩者可謂不相上下、勢(shì)均力敵，浙江TOP30商場(chǎng)的大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)平均值為1339，江蘇對(duì)應(yīng)的該數(shù)據(jù)為1340，僅一分之差。

【TIPS】大眾點(diǎn)評(píng)熱門指數(shù)統(tǒng)計(jì)而成的江浙8月上旬熱力值最高的人氣30強(qiáng)商場(chǎng)中，南京ifc、常州萬象城、華潤萬象生活出品的義烏天地，均為今年新開業(yè)項(xiàng)目中的佼佼者。

受高溫酷暑影響，江浙室外街區(qū)僅有蘇州仁恒倉街、杭州天目里、金華義烏天地三家入榜，奧萊更是悉數(shù)“出榜”，全空調(diào)的一站式大型盒子購物中心熱力值則大幅提升。