來源/觀點網(wǎng) 

撰文/何欣 

在年報中寫下要走出具有企業(yè)特色拓展模式的星盛商業(yè)，最近終于有了外拓消息。

7月24日，星盛商業(yè)發(fā)布自愿性公告，旗下間接全資子公司深圳星河商置集團與珠海市屬國企的附屬公司簽訂了合作協(xié)議，為珠海拱北口岸購物中心提供服務(wù)。

星盛商業(yè)將為該購物中心提供市場定位、設(shè)計及建筑顧問服務(wù)、租戶招攬服務(wù)等品牌及管理輸出服務(wù)。

根據(jù)該項協(xié)議，星盛商業(yè)為該購物中心提供開業(yè)起計滿10年止服務(wù)，還可續(xù)期5年。收費在固定的顧問費用之外，星盛商業(yè)還可就購物中心的招租、運營服務(wù)費用按比例收取項目收入及溢利金額。

外拓之路

十年期的“大單”砸下，預(yù)計可以在星盛商業(yè)今年的業(yè)績報告中增添不少色彩。

據(jù)介紹，星盛商業(yè)的業(yè)務(wù)板塊分為委托管理服務(wù)、品牌及管理輸出服務(wù)以及整租服務(wù)。其中，委托管理服務(wù)的收入占其總營收的64％。

此次簽約珠海拱北口岸購物中心項目歸類于品牌及管理輸出服務(wù)板塊，該板塊業(yè)務(wù)在2023年占到星盛商業(yè)總收入的22.8％。

品牌及管理輸出服務(wù)模式下，星盛商業(yè)作為專業(yè)管理人，為業(yè)主管理商用物業(yè)，不需要注入大量資金及人力資源。

從毛利率來看，品牌及管理輸出服務(wù)可以說是星盛商業(yè)的重要支柱。

2022及2023年，星盛商業(yè)品牌及管理輸出服務(wù)毛利分別為10.11億元、11億元，毛利率達(dá)73.3％、75.8％。

占到收入大頭的委托管理服務(wù)板塊在毛利率方面表現(xiàn)稍顯遜色，2022年及2023年毛利率收入分別為53.9％、53.6％。

此次在品牌及管理輸出服務(wù)板塊發(fā)力，星盛商業(yè)除了維持高毛利率水平，或許也存在優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的考量。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，物管行業(yè)內(nèi)不只是住宅物管板塊受到波及，商業(yè)寫字樓、購物中心等項目運營的增速也有所放緩。

其他物企紛紛將目光放在城市服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)等方向，“外拓戰(zhàn)報”成為行業(yè)內(nèi)各物企最活躍的企業(yè)動態(tài)。

盡管目前披露的動作不多，頂著“純商服第一股”名頭的星盛商業(yè)在外拓方面有著自己的長期規(guī)劃。

在星盛商業(yè)看來，“提升品質(zhì)”是拓展的前提條件。其于年報中提到，公司有“五不做原則”，即控制不了不做、支付不了不做、兌現(xiàn)不了不做、商業(yè)價值實現(xiàn)不了不做、目標(biāo)區(qū)域外不做。

不過，框架限制之內(nèi)，能選擇的拓展路徑并不多，星盛商業(yè)截至目前僅披露了珠海拱北口岸購物中心一個項目，外拓表現(xiàn)在對比之下略顯乏力。

深耕大灣區(qū)

與2022年相比，星盛商業(yè)2023年品牌及管理輸出服務(wù)的簽約物業(yè)數(shù)目從45個下滑至35個，合約建筑面積由232.3萬平方米降至143.2萬平方米。

這是星盛商業(yè)2023年唯一出現(xiàn)合約建筑面積下滑的業(yè)務(wù)板塊，導(dǎo)致總合約建筑面積出現(xiàn)收縮，由370萬平方米下滑至284.2萬平方米。

根據(jù)星盛商業(yè)的解釋，面對房地產(chǎn)行業(yè)的變化，公司對各項目進行深入摸底后，主動與6個第三方項目進行解約協(xié)商，將更多資源集中用于優(yōu)質(zhì)項目的打造和提升。

從項目分區(qū)的來看，收縮區(qū)域主要集中在華中區(qū)、大灣區(qū)與其他地區(qū)，上述6個解約項目分布在普寧、深圳、汕尾、佛山、灌南、恩施，項目類型主要是星盛商業(yè)的COCO City及iCO系列。

大灣區(qū)雖是星盛商業(yè)的主要耕耘區(qū)域，而合約建筑面積由180.3萬平方米收縮至158.8萬平方米。

結(jié)合提升品質(zhì)的工作計劃，星盛商業(yè)主動斷尾的背后，仍舊是針對高質(zhì)量拓展的追求。

星盛商業(yè)沒有放棄對于優(yōu)勢區(qū)域的重點投拓，年報中披露的主要拓展方向為“灣區(qū)雙中心、發(fā)展長三角”。

具體來看，星盛商業(yè)在大灣區(qū)主攻深圳與廣州，同時輻射珠海、東莞、佛山、中山等重點城市，長三角以南京為基地，同時擇優(yōu)進駐廈門、山東等已布局的重點城市。

以退為進的策略并沒有降低市場信心，今年4月和5月，東方證券與第一上海均對星盛商業(yè)定下“買入”評級，分別預(yù)計其2024年市盈率為11倍與10倍，目標(biāo)價為2.05港元與2港元。

東方證券表示，星盛商業(yè)項目儲備充足，運營品質(zhì)提升，未來業(yè)績增長潛力較高。

研究報告強調(diào)，星盛商業(yè)的運營項目表現(xiàn)持續(xù)向好，2023年，同店銷售增長18%，同店客流增長39%，出租率提升至92.8%。特別是在港客消費熱潮的推動下，福田星河COCO Park客流同比增長60%，商家銷售同比增長40%。再加上穩(wěn)定的區(qū)域運營，為未來發(fā)展提供確定性。

第一上海同樣認(rèn)為星盛商業(yè)在營項目表現(xiàn)穩(wěn)健，隨著疫情結(jié)束，市場消費復(fù)蘇，公司盈利能力持續(xù)提升。星盛商業(yè)聚焦大灣區(qū)、長三角區(qū)域，并進行全國布局，堅守自身能力圈，重質(zhì)不重量，正在打造公司獨有的發(fā)展模式。