來源/樂居財(cái)經(jīng)

撰文/靳文雨

前不久星盛商業(yè)（06668.HK）的業(yè)績會現(xiàn)場，陶慕明坐在董事會主席黃德林右側(cè)。相較去年中期業(yè)績會上的侃侃而談，這次露面他鮮少發(fā)言，異常沉默。

半個月后，一封公告登出。陶慕明辭去了星盛商業(yè)執(zhí)行董事及行政總裁職務(wù)，自2023年4月14日起生效。同時，郭立民辭任非執(zhí)行董事；文藝辭任執(zhí)行董事。

年過耳順之年的陶慕明，已在星盛商業(yè)耕耘十多年。關(guān)于此次辭任的原因，公司并未言及太多，只提到“因欲退休及投放更多時間于私人事務(wù)”。

自2019年12月獲委任為執(zhí)行董事兼總裁以來，陶慕明主要負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)務(wù)發(fā)展、實(shí)施業(yè)務(wù)策略及集團(tuán)的日常運(yùn)營。在星盛商業(yè)通過港交所聆訊時，他曾公開表示，會進(jìn)一步鞏固公司在大灣區(qū)的地位，專注于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)及擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模。

但上市兩年，星盛商業(yè)的業(yè)績差強(qiáng)人意。年報顯示，2022年度其收入為5.62億元，同比下降1.8%；毛利為3.13億元，同比下降5.3%；毛利率為55.7%，較去年同期下降2個百分點(diǎn)。

另外，星盛商業(yè)以大灣區(qū)為主的布局，使其在項(xiàng)目面積和收入占比上都過于集中。這在一定程度上也加大了項(xiàng)目外拓難度。

辭任謎團(tuán)

在陶慕明等人辭任不久，4月17日，星盛商業(yè)隨即發(fā)布新公告稱，控股股東黃楚龍根據(jù)計(jì)劃向隸屬集團(tuán)以及其控制公司的136名合資格參與者授出合共5480萬股獎勵股份。然而，這份股權(quán)激勵的具體名單并未公示。

事實(shí)上，早在星河商置（星盛商業(yè)前稱）掛牌新三板之前，“星河系”高管就以有限合伙形式成立過“宏達(dá)利興”及“永興宏泰”，入股星河商置。其中永興宏泰曾充當(dāng)過類似股權(quán)激勵平臺的角色，持股人就包括執(zhí)行董事陶慕明、文藝等高管。

星河商置在新三板摘牌后，這兩家平臺的合伙人將股權(quán)全部進(jìn)行變現(xiàn)，而為此買單的則是他們的老板黃楚龍。

2020年12月，星盛商業(yè)又采納了一項(xiàng)股權(quán)獎勵計(jì)劃，以激勵和獎勵該集團(tuán)業(yè)務(wù)成功已經(jīng)或可能作出貢獻(xiàn)的合資格參與者。但截至2022年及2021年6月30日止6個月，并無授出購股權(quán)。

相反，隨著股價震蕩，星盛商業(yè)這兩年不斷開啟股份回購。2021年，星盛商業(yè)共斥資約244萬港元，回購注銷了60.1萬股股份。去年11月3日，其又公告了在公開市場購回股份的意向。截至去年末，共計(jì)回購注銷了91.5萬股股份，總代價為135萬港元。

另外，去年以來，黃楚龍與兒子黃德林，在星盛商業(yè)合共增持了73.6萬股股份，總代價約為170.95萬港元。黃楚龍最后一次增持是在8月26日，以16.13萬港元在公開市場增持合計(jì)10萬股股份。

此番增持之后，黃楚龍合共持有7.51億股，占公告之日星盛商業(yè)已發(fā)行股份的73.62%，其中包含與兒子黃德林共同擁有權(quán)益的股權(quán)激勵平臺德瑞投資所持有的15000萬股股份，股權(quán)占比約14.71%。

按照星盛商業(yè)在2022年年報里披露的派息方案——每股0.07港元，黃楚龍父子年末預(yù)計(jì)獲得的分紅，約為5257萬港元。

董事“大換血”

公告中，星盛商業(yè)還公布了新的任免名單。劉軍已獲委任為非執(zhí)行董事、審核委員會成員以及薪酬委員會成員；李莉已獲委任為執(zhí)行董事。但行政總裁的位置將交由何人，并未提及。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，劉軍還有另外一重身份，即星河控股的總裁助理兼首席財(cái)務(wù)官；李莉則為星盛商業(yè)及其間接全資附屬子公司深圳市星河商置集團(tuán)的總裁助理，主要分管招商中心及營運(yùn)管理中心。

二人加入星河的時間分別為2021年2月和2022年5月，并不算長。其中劉軍畢業(yè)后曾在中建系工作幾年，后又在中海任職長達(dá)20年之久。

離開中海前，他曾一路升任執(zhí)行董事兼助理總裁。后又輾轉(zhuǎn)于前海人壽、榮盛地產(chǎn)、實(shí)地地產(chǎn)等公司，職務(wù)均為副總裁級別。

對于突然的人事?lián)Q防，有熟悉星盛商業(yè)的人士表示，是業(yè)績下滑問題導(dǎo)致人事變動。但這其中，仍然透露著不尋常的意味。

業(yè)績“失速”

從經(jīng)營業(yè)績來看，星盛商業(yè)去年?duì)I收及凈利潤均出現(xiàn)了下滑，而衡量商管企業(yè)能力的重要指標(biāo)的毛利率，也不及預(yù)期。年報顯示，2022年星盛商業(yè)毛利錄得3.13億元，同比下降5.3%；毛利率則為55.7%，同比下滑2個百分點(diǎn)。

細(xì)分業(yè)務(wù)來看，不同運(yùn)營模式下的毛利率差異明顯。其中，委托管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為53.9%，較去年增長了4.8個百分點(diǎn)。其余兩大業(yè)務(wù)的毛利率則均呈現(xiàn)下降趨勢，下降幅度最大的是整租服務(wù)，較去年減少了26.3個百分點(diǎn)。

年報中提及，毛利率的下滑主要是受品牌及管理輸出服務(wù)部分收入占比減少，及整租項(xiàng)目毛利率受疫情影響及新開業(yè)項(xiàng)目影響有所下降所致。

其中，由于疫情期間的商戶幫扶及租金減免，以及嘉興星河COCO City新開業(yè)給予商戶一定的經(jīng)營免租期，但租賃成本維持一致，使得整租服務(wù)毛利率大幅下降。

去年一年，星盛商業(yè)有5個新項(xiàng)目開業(yè)，包括恩施星河COCO City、嘉興星河COCO City、灌南恒基星河COCO City等。截止到2022年12月31日，星盛商業(yè)在營項(xiàng)目26個，在營面積191萬平方米。

值得一說的是，由于嘉興星河COCO City和廈門星河COCO Park整租項(xiàng)目交付時確認(rèn)大額的租賃資產(chǎn)和租賃負(fù)債，使得星盛置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大幅上升。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日，星盛商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為44.87%，較去年同期的20.5%增長了24.37個百分點(diǎn)。

另外，星盛商業(yè)還公布了其在2022年末的合同負(fù)債，為0.19億元，在45家公布了合同負(fù)債的物企中墊底。從合同負(fù)債與營收的比值方面來看，這一數(shù)值僅為3.38%，業(yè)績發(fā)展?jié)摿Σ蛔恪?o:p>

2020年-2022年，星盛商業(yè)凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別為131.67%、28.87%以及13.56%；總資產(chǎn)回報率分別為34.44%、19.74%以及8.63%，下滑趨勢明顯。

發(fā)力運(yùn)營

2018年，黃楚龍?jiān)裕?023年，星河商置實(shí)現(xiàn)管理面積超350萬平方米、產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營面積300萬平方米以上、物業(yè)實(shí)現(xiàn)5000萬平方米的管理規(guī)模。”

截至2022年末，星盛商業(yè)管理商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的合約建筑面積約為370萬平方米，當(dāng)中60%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有，已開業(yè)建筑面積約為190.8萬平方米。

從地理分布上來看，星盛商業(yè)業(yè)務(wù)收入的81.4%都來自于大灣區(qū)，項(xiàng)目面積和收入占比上的過于集中。長三角和華中地區(qū)的業(yè)務(wù)收入占比分別為9.8%、2.6%。

面對商業(yè)回暖的大背景，星盛商業(yè)在外拓上十分謹(jǐn)慎，僅定下外拓4個項(xiàng)目，面積約28萬平方米的目標(biāo)。財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，2022年該公司實(shí)際上實(shí)現(xiàn)6個新項(xiàng)目簽約，新增簽約面積44萬平方米。

在第三方外拓能力上，截至2022年末，星盛商業(yè)運(yùn)營服務(wù)的合約建筑面積中的60.0%由獨(dú)立第三方開發(fā)或擁有，但在運(yùn)營項(xiàng)目中來自獨(dú)立第三方的比例則為34.6%。

對于2023年發(fā)展規(guī)劃，星盛商業(yè)表示，2023年將致力于打造“運(yùn)營年”。并提到將大力推進(jìn)首進(jìn)品牌和創(chuàng)新業(yè)態(tài)的引入，達(dá)到出租率不低于95%的目標(biāo)。

從數(shù)據(jù)來看，2020年-2022年，其出租率分別為94.3%、94%及92.5%，在近三年呈現(xiàn)出持續(xù)下行的態(tài)勢，想要逆轉(zhuǎn)這種情況并不容易。

另外，有市場人士分析，星盛商業(yè)的運(yùn)營項(xiàng)目主要集中在深圳或大灣區(qū)區(qū)域，而這些城市的商業(yè)運(yùn)營都較為成熟，市場競爭激烈，要打造出獨(dú)特且收益較高的商業(yè)服務(wù)水平，面臨的壓力也巨大。