出品/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/小酒

2023年，在告別不確定性后，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)迎來了生機(jī)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2023年全國新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量380個(gè)(不含港澳臺；含存量改造物業(yè)；不含專業(yè)市場、家居建材商場、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)；商業(yè)建筑面積≥2萬㎡)，同比上升6%。新增商業(yè)建筑面積3196.25萬㎡，同比去年減量48.94萬㎡；平均單體建筑面積約8萬㎡。

01

總體情況分析

2023年全年開業(yè)同比上升6%

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)出近五年(2019年至2023年)全年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目情況，總體來看，近五年間，受疫情影響，新開項(xiàng)目數(shù)量起伏較大，2023年仍在平穩(wěn)恢復(fù)中，同比上升6%，共開業(yè)380個(gè)。

具體來看，2019年開業(yè)數(shù)量最多至522個(gè)，與2018年同期相比下降2%；2020年受疫情影響嚴(yán)重，導(dǎo)致項(xiàng)目開業(yè)數(shù)量同比下滑28%，跌至374個(gè)；2021年疫情暫緩，為此也成為近五年漲幅最高的年份，同比上升36%，共開業(yè)510個(gè)商業(yè)項(xiàng)目；2022年，開業(yè)主力軍華東地區(qū)受疫情影響嚴(yán)重，也使得2022年開業(yè)項(xiàng)目再次大幅度下滑30%至359個(gè)；2023年，同比上升6%至380個(gè)，整體平穩(wěn)恢復(fù)，但與疫情前(2019年)相比仍有不小差距。

02

華東領(lǐng)跑，滬蘇杭貢獻(xiàn)巨大

從區(qū)域來看，2023年新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目在全國七大區(qū)域的分布仍然與往年相似，華東區(qū)域以178個(gè)的成績?nèi)〉谩皵鄬邮降谝弧保瑬|北開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最少，僅12個(gè)。此外，除華北、西北、東北地區(qū)，其他地區(qū)開業(yè)數(shù)量均有所下降。

華東地區(qū)穩(wěn)占榜首，共新開178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比超46%，體量共計(jì)1386.1萬㎡，占比約43%。從具體城市來看，上海、蘇州、杭州貢獻(xiàn)占據(jù)前三，分別開業(yè)26個(gè)、14個(gè)、13個(gè)。2022年上半年，受疫情影響，上海商業(yè)停擺幾個(gè)月，全年僅開業(yè)10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，至2023年，上海開業(yè)26個(gè)。不過，同比2021年開出的44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，上海依舊下降近41%。

華南地區(qū)新開65個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比17%，體量總計(jì)439.63萬㎡，占比約14%。主要貢獻(xiàn)來自于廣州、深圳這兩座一線城市，分別有16個(gè)、12個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，廣州在「2023年城市開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量排名」中位居第三，位于上海、北京之后。從整個(gè)華南地區(qū)來看，廣東去年商業(yè)市場非常活躍，共開出54個(gè)項(xiàng)目，除本就備受歡迎的廣州、深圳外，佛山、汕頭、茂名、韶關(guān)也正在顯露出自身實(shí)力。以汕頭為例，去年引進(jìn)的汕頭中海環(huán)宇天地、龍湖國廈汕頭星悅薈、汕頭澄海中駿世界城均為知名商管旗下的代表性商業(yè)項(xiàng)目。

2023年，華北地區(qū)表現(xiàn)亮眼，與去年相比，超越了華中、西南地區(qū)，位居第三，新開37個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占比超9%，體量總計(jì)395.81萬㎡，占比超12%。2023年，北京開出18個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)數(shù)量僅次于上海，天津商業(yè)市場同樣展現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展實(shí)力，開出8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

西南地區(qū)新開34個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。其中，四川和重慶均新開11個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包含成都天府大悅城、重慶永川里·奧特萊斯、重慶秀山愛琴海城市廣場等項(xiàng)目；云南、貴州分別開出6個(gè)、5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包含昆明萬象城、遵義習(xí)水萬達(dá)廣場等項(xiàng)目；相比于去年掛零，西藏今年開出1個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，由西藏榮耀集團(tuán)開出的拉薩印商業(yè)街區(qū)。

昆明萬象城

華中地區(qū)新開28個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。2023年，龍湖商業(yè)、萬達(dá)集團(tuán)、印力集團(tuán)等知名商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)繼續(xù)深耕武漢、長沙這兩個(gè)新一線城市。例如，2023年5月20日，長沙第二座天街龍湖長沙芙蓉天街正式開業(yè)，華中商業(yè)網(wǎng)格化布局加速推進(jìn)。

西北地區(qū)新開26個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。其中，陜西新開10個(gè)，甘肅6個(gè)，新疆6個(gè)，寧夏3個(gè)，青海1個(gè)。

東北地區(qū)新開12個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，與去年相比，同比增加100%。具體來看，吉林3個(gè)，遼寧9個(gè)。其中，值得關(guān)注的是，下半年華潤萬象生活在東北開出長春萬象城和沈陽三臺子萬象匯。長春萬象城是東北區(qū)域繼沈陽萬象城后開出的第二座萬象城，也是全國第十三座萬象城，沈陽三臺子萬象匯是沈陽的第四座萬象匯。半年落二子，華潤萬象生活在東北區(qū)域的城市商業(yè)布局被進(jìn)一步完善。

03

一線、新一線并舉

滬京穗穩(wěn)居前三 蘇杭緊隨其后

從聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)出的《2023年城市開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量TOP10》可以看出，上海遙遙領(lǐng)先，北京、廣州位列其后，但數(shù)量相差不大，蘇州、杭州、深圳、重慶更是以一個(gè)之差逐個(gè)遞減。

與去年相比，新開商業(yè)項(xiàng)目依舊主要聚集在一線城市與新一線城市，這與「一線城市商業(yè)幾近飽和，不少商管集團(tuán)選擇開拓“下沉市場”」的發(fā)展局勢相關(guān)。

在這其中，新一線城市憑借優(yōu)越的發(fā)展?jié)摿Τ蔀榧瘓F(tuán)們的首要選擇，如蘇州、杭州、重慶、天津、南京、佛山、青島。蘇州和杭州表現(xiàn)最為突出，分別開出14個(gè)和13個(gè)，尤其是蘇州仁恒倉街的開業(yè)，憑借過硬的開發(fā)商實(shí)力、優(yōu)越的地理位置、先鋒的商業(yè)理念而備受關(guān)注。

蘇州仁恒倉街

但不同的是，與2022年相比，上海重回第一，廣州名次大幅提升，深圳則從第一掉至第六，成都從第二掉至第九。

04

商業(yè)體量以10萬㎡以下為主

作為項(xiàng)目開發(fā)中的重要一環(huán)，體量的選擇直接關(guān)乎著項(xiàng)目的后期運(yùn)營。小體量商業(yè)因面積小，具有開發(fā)成本低、客流密度高的優(yōu)勢，但同時(shí)也伴隨著功能受限、業(yè)態(tài)受限的弊端；大體量商業(yè)則意味著有更多的選擇，可以吸引更多的業(yè)態(tài)及品牌入駐，打造規(guī)模經(jīng)濟(jì)競爭力，但相對應(yīng)的是，大體量意味著巨大的成本開支，實(shí)際操盤和運(yùn)營的難度較高。

從商業(yè)體量上來看，2023新開商業(yè)項(xiàng)目還是更偏向于10萬㎡及以下的體量。

結(jié)果顯示，規(guī)模在10萬㎡及以下的項(xiàng)目數(shù)量最多，為273個(gè)，具體占比約72%；規(guī)模在10～20萬㎡(含20萬㎡)的項(xiàng)目數(shù)量次之，為95個(gè)，具體占比25%；規(guī)模在20萬㎡以上的項(xiàng)目數(shù)量最少，為12個(gè)，具體占比約3%。

此外，伴隨著消費(fèi)者審美和消費(fèi)習(xí)慣的變化，商業(yè)項(xiàng)目也在不斷推陳出新，做出嘗試，非標(biāo)商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。基于此，小體量商業(yè)的靈活性是其受歡迎的重要原因之一。

05

頭部商管企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張

萬達(dá)集團(tuán)、新城控股領(lǐng)先

從開發(fā)商/運(yùn)營商維度分析，2023年新開商業(yè)項(xiàng)目TOP5依舊被一眾頭部全國性開發(fā)企業(yè)包攬，分別為萬達(dá)集團(tuán)、新城控股、華潤萬象生活、龍湖商業(yè)、愛琴海集團(tuán)、招商商管及印力集團(tuán)。

具體來看，與去年排名相比，萬達(dá)蟬聯(lián)第一，但擴(kuò)張步伐明顯放緩，2023年新開項(xiàng)目數(shù)量僅為26個(gè)，同比2022年(51個(gè))下滑49%。在布局放緩的同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)也在不斷出售萬達(dá)廣場。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，去年年末，僅12月25日至29日五天時(shí)間，萬達(dá)集團(tuán)出售了4座優(yōu)質(zhì)萬達(dá)廣場。截至目前，萬達(dá)集團(tuán)已累計(jì)出售10座萬達(dá)廣場。出售的背后邏輯無疑是對賭協(xié)議所帶來的資金壓力，在聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團(tuán)成員王國平看來，出售萬達(dá)廣場取決于萬達(dá)的融資能力，但目前萬達(dá)的信用評級低、違約風(fēng)險(xiǎn)較大，穩(wěn)健資金不敢輕易投資，而投資性資金要求更高的回報(bào)率，萬達(dá)也不敢輕易碰，因此出售資產(chǎn)是現(xiàn)階段的有效辦法。

新城控股新開24個(gè)項(xiàng)目，同比2022年(13個(gè))上升85%，擴(kuò)張步伐明顯加快。新開商業(yè)項(xiàng)目以旗下優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線“吾悅廣場”為主，2023年吾悅廣場共開業(yè)23個(gè)。在項(xiàng)目選址上，新城控股選擇在下沉市場“多點(diǎn)開花”，涉及臺州、鹽城、漳州等二三線城市。

華潤萬象生活、龍湖商業(yè)則依舊保持著去年的開業(yè)節(jié)奏穩(wěn)步前進(jìn)。

寫在最后

2022年年末，聯(lián)商網(wǎng)曾盤點(diǎn)了2023年擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，彼時(shí)預(yù)告2023年全國將新開502個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。一年已過，2023年實(shí)際開出的項(xiàng)目數(shù)量為380個(gè)，與預(yù)計(jì)相差上百個(gè)。

回望過去一年，用一個(gè)詞來形容2023年的商業(yè)地產(chǎn)市場，或許是「改變」。

年輕一代消費(fèi)者對于個(gè)性化體驗(yàn)的追求，倒逼商業(yè)形態(tài)創(chuàng)新，非標(biāo)商業(yè)快速發(fā)展；傳統(tǒng)商業(yè)為適應(yīng)市場競爭需要調(diào)整升級，存量改造成為常態(tài)；低成本壓力的輕資產(chǎn)迎來一定增長空間……

值得確定的是，改變是必然的，審時(shí)度勢、順勢而為是商管企業(yè)求得生存空間的強(qiáng)大內(nèi)驅(qū)力。

時(shí)間軸剛剛撥到2024年，我們再次展望新的一年，有媒體報(bào)道，2024年全國擬開業(yè)514個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。新的一年，期待商業(yè)地產(chǎn)市場帶給我們更多新的亮點(diǎn)和驚喜。

注：獲取「2023年全國新開商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表」完整名單，添加作者個(gè)人微信。