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作者/潘玲宣

商業(yè)地產(chǎn)作為實(shí)體零售的交流樞紐、城市服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，在創(chuàng)建消費(fèi)場(chǎng)景、加速?gòu)?fù)蘇回暖、刺激民生經(jīng)濟(jì)、持續(xù)滿足消費(fèi)者對(duì)于美好生活的向往等方面發(fā)揮著重要的作用。

自2010年加入大悅城，田維龍?jiān)嗄晟砭右痪�，對(duì)于市場(chǎng)有著深刻和敏銳的洞察、透徹且獨(dú)到的理解。在他看來(lái)，商業(yè)就像是產(chǎn)業(yè)鏈上的終端，是最能夠具體反映經(jīng)濟(jì)活力的。

“一個(gè)產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)，是由前期的原材料到設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、物流、營(yíng)銷，最后才到商業(yè)環(huán)節(jié)。”

經(jīng)歷了近20年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)供給端的泡沫化、同質(zhì)化層出不窮。這提醒我們，是時(shí)候要從狂飆猛進(jìn)的浮躁?duì)顟B(tài)中靜下來(lái)，轉(zhuǎn)變到更尊重商業(yè)規(guī)律的理性狀態(tài)。多年前，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)如何穿越周期的討論就已經(jīng)出現(xiàn)，但直到今天還未有一個(gè)確切可行的答案。

在更細(xì)分的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，田維龍則表示：“我們主要問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題，第一，是否抓住了消費(fèi)者的真實(shí)需求？第二，是否具備應(yīng)對(duì)這些變化的能力？”

這兩點(diǎn)使得商業(yè)地產(chǎn)常做常新，但另一方面，大悅城也意識(shí)到，“當(dāng)你試圖取悅所有人的時(shí)候，誰(shuí)都滿足不了”。

新的時(shí)期，大悅城對(duì)自身進(jìn)行重塑，回歸商業(yè)本質(zhì)，仔細(xì)研究樸素邏輯和道理，靜下心來(lái)思考如何去走未來(lái)的路。

時(shí)間的朋友

田維龍是我們的新朋友，但“大悅城”早已家喻戶曉。

自2007年寧高寧確立“大悅城”以來(lái)，這一企業(yè)已走過(guò)16年發(fā)展過(guò)程，正好經(jīng)歷了中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展最快、最輝煌的階段，即將經(jīng)歷的是這個(gè)行業(yè)調(diào)整優(yōu)化階段。

“由于疫情，去年和品牌商之間的交流很少。今年到現(xiàn)在為止已經(jīng)交流了200多個(gè)集團(tuán)公司，基本上每周都在出差，和一些品牌商做交流，包括和一些合作業(yè)主方、股東、投資方、金融機(jī)構(gòu)在做交流。”

疫情幾年之中，人們的消費(fèi)觀念還是難以避免發(fā)生了一些變化。

在全球經(jīng)濟(jì)下行背景下，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)信心受到人口結(jié)構(gòu)、收入預(yù)期變化等影響持續(xù)走低，人均消費(fèi)支出表現(xiàn)不佳，其中傳統(tǒng)餐飲業(yè)、零售服裝、教育和文娛等行業(yè)受影響較大。

另外，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化，精神消費(fèi)開始受到消費(fèi)者關(guān)注，如教育、健康、旅游、養(yǎng)生等領(lǐng)域的投入逐漸增加。

“零售比較好的是細(xì)分客群類，比如細(xì)分的社群、設(shè)計(jì)比較流行的，或者潮流感比較強(qiáng)的、小圈層的這部分可能好。奢侈品同時(shí)也有分化，一些高端經(jīng)典的還可以。”

“第二就是一些好的業(yè)態(tài)，體驗(yàn)、文化類，微度假旅游，娛樂類、能夠快速實(shí)現(xiàn)社交體驗(yàn)的業(yè)態(tài)比較好。第三是餐飲，尤其是客單價(jià)比較低的單品類。”

田維龍表示，現(xiàn)在餐飲很典型的一個(gè)特點(diǎn)是具有地域特點(diǎn)的地方餐飲越來(lái)越火，一些品牌在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ龋謴漠?dāng)?shù)刈呦蛉珖?guó)，“其實(shí)反過(guò)來(lái)印證零售企業(yè)需要特色化”。

基于此，大悅城結(jié)合市場(chǎng)變化，在產(chǎn)品上主打六個(gè)方面的業(yè)態(tài)進(jìn)行顛覆性升級(jí)。即高化、地方餐飲、夜經(jīng)濟(jì)、文化音樂類、國(guó)潮、戶外。

“以頭部項(xiàng)目為例，逐步更新首層的輕奢、快銷品牌，引進(jìn)更多潮奢、設(shè)計(jì)師品牌是今后的調(diào)整方向。”

其中，北京朝陽(yáng)大悅城是全國(guó)青年潮流定位購(gòu)物中心的標(biāo)桿，隨著消費(fèi)者持續(xù)擴(kuò)展的消費(fèi)視野和精神文化需求的比重提升，項(xiàng)目保持著年均30%的品牌煥新率。

去年市場(chǎng)逆勢(shì)之下，朝陽(yáng)大悅城新進(jìn)100+品牌，40+首店/旗艦店/定制店。今年截止到9月份，新開店數(shù)量近70家，其中15家首店已正式亮相。

去年12月，teamLab無(wú)相藝術(shù)空間在朝陽(yáng)大悅城啟幕，通過(guò)投影技術(shù)、5G交互體驗(yàn)技術(shù)等，在10000平方米空間打造了40余件數(shù)字藝術(shù)作品，目前已吸引超80萬(wàn)人次到訪。

“近兩年，我們持續(xù)尋找與項(xiàng)目調(diào)性契合、客群匹配度高的品牌，引進(jìn)CHICJOC華北首店、拉夫勞倫定制店、原創(chuàng)設(shè)計(jì)師品牌ITIB、UDX北京首店、陶陶居定制店等。”

據(jù)透露，北京朝陽(yáng)大悅城今年年底至明年初，還將迎來(lái)MUJI中國(guó)最大旗艦店、OLE精品超市開業(yè)，憑借商品的稀缺性與品質(zhì)度，進(jìn)一步填補(bǔ)商圈空白，激發(fā)潛在消費(fèi)活力。

商業(yè)內(nèi)容的持續(xù)煥新，運(yùn)營(yíng)層面的精細(xì)化和高質(zhì)量發(fā)展，為迎接市場(chǎng)復(fù)蘇、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“面對(duì)新消費(fèi)時(shí)代，商業(yè)只有精準(zhǔn)解構(gòu)消費(fèi)需求，煥活青年消費(fèi)力量、破局文旅消費(fèi)體驗(yàn)，才能獲得持久蓬勃的生命力。”

跨越周期

除了基于消費(fèi)需求變化對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)做出調(diào)整，大悅城也從更宏大的戰(zhàn)略層面進(jìn)行重塑。

在田維龍看來(lái)，新經(jīng)濟(jì)、新零售下商業(yè)地產(chǎn)概念增多但本質(zhì)不會(huì)變，底層邏輯仍是直面消費(fèi)者的需求與價(jià)值。

“客群的成長(zhǎng)與變化，積極推動(dòng)著商業(yè)浪潮不斷地向前發(fā)展，因此在新的態(tài)勢(shì)下，特別之處與潛藏機(jī)會(huì)仍在于不斷把握、理解消費(fèi)者。其中，最為重要的是要抓住消費(fèi)者的真實(shí)需求，而真實(shí)需求的關(guān)鍵是要平視消費(fèi)者。”

在真正做到“平視消費(fèi)者”，用平等的心態(tài)，融入其中的狀態(tài)，與消費(fèi)者共情、對(duì)話，一同成長(zhǎng)，理解消費(fèi)行為背后的邏輯之后，相較打法迭代，更需要“功法”的升級(jí)。

經(jīng)營(yíng)不只是品牌引進(jìn)，還有產(chǎn)品、場(chǎng)景的打造，還有未來(lái)的營(yíng)銷活動(dòng)，終端的運(yùn)營(yíng)管理，它是一個(gè)綜合的體系。“很多所謂商業(yè)創(chuàng)新，仍然無(wú)法擺脫路徑依賴。只有系統(tǒng)、模式、思維的升級(jí)，才能跨越周期，呼應(yīng)消費(fèi)者的需求。”

從今年起，大悅城控股商業(yè)以大悅城和大悅匯為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線，立體化布局，其余產(chǎn)品線設(shè)定為非標(biāo)產(chǎn)品線。

“大悅城是做城市級(jí)地標(biāo)，聚焦潮流文化，以18-35歲年輕客群為主，品牌內(nèi)涵就是年輕、時(shí)尚、潮流、品位。這一點(diǎn)從品牌創(chuàng)立至今16年的發(fā)展過(guò)程沒有變過(guò)，一直堅(jiān)持做，而且希望做到極致。”

“大悅匯是生活，針對(duì)社區(qū)或者區(qū)域，25-45歲客群，以家庭為主的一個(gè)生活中心。聚焦的是休憩、生活、文化、品位，更多是突出生活文化。我們希望這種產(chǎn)品給消費(fèi)者提供一個(gè)非常愜意的生活社交場(chǎng)所。”

在田維龍的介紹下，大悅城商業(yè)“雙線”界限清晰。

大悅城作為城市級(jí)項(xiàng)目，體量約十萬(wàn)方以上，大悅匯則可以做到六、七萬(wàn)方，略小于大悅城。“大悅城的戰(zhàn)略定位就是打品牌的，大悅匯走規(guī)模路線。”

品牌規(guī)劃再次明確后，城市發(fā)展規(guī)模方面，截至2023年8月，大悅城控股商業(yè)管理規(guī)模已突破500萬(wàn)平方米，全國(guó)已布局項(xiàng)目45個(gè)，籌備中項(xiàng)目13個(gè)（含委托管理輸出項(xiàng)目）。

未來(lái)，大悅城將持續(xù)關(guān)注環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)圈及川渝西部經(jīng)濟(jì)圈四大都市集群，深耕核心城市。

田維龍補(bǔ)充：“其他區(qū)域的城市不是說(shuō)不做，也會(huì)做，只是戰(zhàn)略層面城市的布局聚焦在這四個(gè)區(qū)域。”

更加聚焦和明確的產(chǎn)品線和區(qū)域版圖，也是大悅城重塑企業(yè)戰(zhàn)略的一部分，“在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我們反倒可以靜下心來(lái)思考未來(lái)究竟如何做，我覺得這也是所有商業(yè)企業(yè)在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型過(guò)程中一個(gè)很好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。”

今年3月，發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)先后發(fā)文，提出支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行REITs，資產(chǎn)類型擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域開放試點(diǎn)政策正式落地。

多重利好推動(dòng)下，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括華潤(rùn)、保利、金茂、首創(chuàng)置業(yè)、印力、新城控股等多家房企開始推進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，大悅城控股目前也在積極研究相關(guān)事項(xiàng)。

“拓展模式上，我們堅(jiān)持輕重并舉，輕資產(chǎn)作為未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展方向，將完成從開發(fā)運(yùn)營(yíng)商到資產(chǎn)管理商身份的轉(zhuǎn)變。重資產(chǎn)方面，我們會(huì)按照商業(yè)的邏輯選擇項(xiàng)目并專注長(zhǎng)期目標(biāo)，同時(shí)積極擁抱資本市場(chǎng)，充分的要發(fā)揮并購(gòu)基金的資金效益。”

“無(wú)界”未來(lái)

戰(zhàn)略之外，另一個(gè)重塑的對(duì)象是“文化”。

大悅城的名字來(lái)自于論語(yǔ)“近者悅，遠(yuǎn)者來(lái)”的傳統(tǒng)文化，同時(shí)又引入了潮流文化，形成了商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)有的國(guó)潮文化。

田維龍強(qiáng)調(diào)，16年的歷史發(fā)展，大悅城有著自己的堅(jiān)守。

“我們把大悅城打造成為一個(gè)有溫度、敢擔(dān)當(dāng)、傳遞愛的國(guó)民商業(yè)品牌，這種文化內(nèi)涵包括了大悅城商業(yè)的核心理念和價(jià)值，并以此將文化向產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)服務(wù)傳遞，大悅城就是一個(gè)文化驅(qū)動(dòng)型的品牌。”

在田維龍的描述中，任何一家企業(yè)都應(yīng)積極向社會(huì)、消費(fèi)者、行業(yè)傳遞良好的價(jià)值觀，大悅城在文化上，要繼續(xù)堅(jiān)持和升維。

據(jù)了解，大悅城每年會(huì)發(fā)布一份消費(fèi)白皮書，對(duì)全國(guó)范圍已進(jìn)駐的重點(diǎn)城市的消費(fèi)特點(diǎn)以及客群進(jìn)行分析。

“今年的白皮書針對(duì)重點(diǎn)部署的13座城市、2000萬(wàn)有效會(huì)員交易數(shù)據(jù)、3000余份消費(fèi)者定量研究，得出了一份深度且翔實(shí)的美好生活發(fā)現(xiàn)報(bào)告，其中的數(shù)據(jù)和結(jié)論都很有代表性。”

基于大悅城的客群規(guī)模，信息收集、編制、發(fā)布的過(guò)程，既是對(duì)行業(yè)的觀察總結(jié)，也是研判行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

今年，大悅城提出“共創(chuàng)”的概念，并與客戶、消費(fèi)者和品牌商倡導(dǎo)共創(chuàng)的理念下，啟動(dòng)了大悅美好生態(tài)圈，打破邊界，與行業(yè)、品牌、外部平臺(tái)等各相關(guān)方一起，構(gòu)建美好生態(tài)圈。

“我們未來(lái)希望大悅城的發(fā)展，行業(yè)的發(fā)展，不僅僅是一個(gè)企業(yè)的事，更應(yīng)該是消費(fèi)者、品牌商和股東、投資商，社會(huì)的一些機(jī)構(gòu)，還有金融機(jī)構(gòu)、政府，形成有效的高質(zhì)量生態(tài)閉環(huán)，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資源整合，然后能夠?yàn)檫@個(gè)行業(yè)賦能。”

另一方面，在挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的時(shí)代，高質(zhì)量發(fā)展呼喚好的產(chǎn)品。而城市美好場(chǎng)景的再造，是消費(fèi)向新的最大機(jī)遇。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，城市更新項(xiàng)目、主題商業(yè)項(xiàng)目、融合式商業(yè)項(xiàng)目都將有新的機(jī)遇與發(fā)展點(diǎn)。

而在產(chǎn)品更迭中，“跨界”已經(jīng)成為商業(yè)的常規(guī)打法。無(wú)論是建筑空間、業(yè)態(tài)品牌、營(yíng)銷資源，“跨界”都能實(shí)現(xiàn)“1+1＞2”的效果。但“跨界”的本質(zhì)是走出框架，但框架本身依然存在，并限制著商業(yè)的可能性。

“未來(lái)，我們更需要的是‘無(wú)界’。本質(zhì)是打破傳統(tǒng)框架，擺脫原有的思維束縛。”

小到一個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心，大到一座候機(jī)樓、一個(gè)產(chǎn)業(yè)園，都可能成為商業(yè)的容器與載體。不應(yīng)單純從功能性上去定義這些載體，而應(yīng)去探索商業(yè)場(chǎng)景的融合，實(shí)現(xiàn)價(jià)值連接、文化共鳴。由此可見，商業(yè)需要打破“邊界”，從而獲得更多的機(jī)會(huì)。

大悅城商管的優(yōu)勢(shì)與核心競(jìng)爭(zhēng)力在于品牌價(jià)值與品牌精神，“我們始終秉承高質(zhì)量發(fā)展的要求與長(zhǎng)期主義的態(tài)度，16年專注做一件事并把它做到極致。”

未來(lái)，一座大悅城改變一座城的故事還將繼續(xù)書寫，大悅城的美好也將不斷延伸。

大悅城控股商業(yè)將繼續(xù)踐行“近者悅 遠(yuǎn)者來(lái)”的經(jīng)營(yíng)理念和潮流生活文化引領(lǐng)者的品牌理念，致力實(shí)現(xiàn)城市美好生活服務(wù)商的愿景。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)大悅城控股商業(yè)管理中心總經(jīng)理田維龍的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：經(jīng)過(guò)這一輪沖擊和調(diào)整之后，消費(fèi)信心和消費(fèi)結(jié)構(gòu)有哪些需要關(guān)注的變化和特點(diǎn)？作為企業(yè)，如何去應(yīng)對(duì)這其中的不確定因素，抓住消費(fèi)者的真實(shí)需求？

田維龍：在全球經(jīng)濟(jì)下行背景下，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)消費(fèi)信心受到人口結(jié)構(gòu)、收入預(yù)期變化等影響持續(xù)走低，加之近年疫情影響，社會(huì)整體消費(fèi)疲軟，人均消費(fèi)支出表現(xiàn)不佳，其中傳統(tǒng)餐飲業(yè)、零售服裝、教育和文娛等行業(yè)受影響較大；另外消費(fèi)者的消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化，精神消費(fèi)開始受到關(guān)注，如教育、健康、旅游、養(yǎng)生等領(lǐng)域的投入逐漸增加。

經(jīng)歷了近20年的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)供給端泡沫化、同質(zhì)化層出不窮。這提醒我們，是時(shí)候要從狂飆猛進(jìn)的浮躁?duì)顟B(tài)中靜下來(lái)，轉(zhuǎn)變到更尊重商業(yè)規(guī)律的理性狀態(tài)。面對(duì)消費(fèi)者的不斷變化，我們主要問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題，

第一，是否抓住了消費(fèi)者的真實(shí)需求？要“平視消費(fèi)者”，即用平等的心態(tài)，融入其中的狀態(tài)，與他們共情、對(duì)他們對(duì)話，與消費(fèi)者一同成長(zhǎng)，真正去理解消費(fèi)行為背后的邏輯。

第二，是否具備應(yīng)對(duì)這些變化的能力？相較打法迭代，我們更需要“功法”的升級(jí)。很多所謂商業(yè)創(chuàng)新，仍然無(wú)法擺脫路徑依賴。只有系統(tǒng)、模式、思維的升級(jí)，才能跨越周期，呼應(yīng)消費(fèi)者的需求。

觀點(diǎn)新媒體：隨著管理規(guī)模變化，大悅城商管有哪些人才選拔和培養(yǎng)的路徑？在人才梯隊(duì)搭建和專業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面有什么舉措和心得？

田維龍：大悅城始終堅(jiān)持“全國(guó)人才一盤棋”的戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化人才選育用留體系，激發(fā)人才活力，提升組織效能。

多梯隊(duì)的人才培訓(xùn)。根據(jù)人才成長(zhǎng)不同階段、不同條線專業(yè)，依托公司資源打造多個(gè)培訓(xùn)平臺(tái)，比如針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目總有“項(xiàng)目總”培訓(xùn)，針對(duì)招商總監(jiān)有鑄劍計(jì)劃“招商總監(jiān)班”，針對(duì)青年人才后備有“3040”商業(yè)班等等，專門為不同類型人才配備專門的培訓(xùn)資源，助力人才成長(zhǎng)。

高頻次的人才交流。運(yùn)用內(nèi)部“育馬”“換馬”等平臺(tái)，推動(dòng)全國(guó)商業(yè)人才高頻次沿著三個(gè)方向流動(dòng)，一是項(xiàng)目人才到總部鍛煉，熟悉全國(guó)情況，強(qiáng)化管理思維，二是總部人才到項(xiàng)目實(shí)踐，強(qiáng)化一線感知，提升業(yè)務(wù)能力，三是籌開期項(xiàng)目-運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目人才交流，或者不同地域項(xiàng)目交流，既能練兵打仗，又能復(fù)制輸出經(jīng)驗(yàn)。

內(nèi)外兼修的人才選拔。堅(jiān)持開放心態(tài)，廣開人才推薦大門。內(nèi)部，通過(guò)內(nèi)部競(jìng)聘平臺(tái)，鼓勵(lì)全國(guó)商業(yè)人才用真本領(lǐng)說(shuō)話，憑實(shí)力競(jìng)聘上崗，為新項(xiàng)目配備隊(duì)伍；外部，打開大門、廣納賢士，近些年以大悅城品牌影響力，吸引了許多標(biāo)桿企業(yè)人才加入大悅城這個(gè)溫暖的組織，共同助力大悅城品牌成長(zhǎng)。

科學(xué)有效的人才激勵(lì)。設(shè)計(jì)長(zhǎng)短結(jié)合的激勵(lì)方式，業(yè)績(jī)考核上，針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目，單獨(dú)制定更符合商業(yè)項(xiàng)目成長(zhǎng)規(guī)律、業(yè)務(wù)特點(diǎn)、周期變化的考核辦法；激勵(lì)機(jī)制上，合理設(shè)計(jì)過(guò)程激勵(lì)機(jī)制，大家的獎(jiǎng)金和項(xiàng)目業(yè)績(jī)情況緊密掛鉤，達(dá)成季度目標(biāo)就可以實(shí)時(shí)兌現(xiàn)獎(jiǎng)金。我們還針對(duì)輕資產(chǎn)拓展、新項(xiàng)目開業(yè)、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量等設(shè)計(jì)了不同的專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，以此激發(fā)人才的奮斗動(dòng)力。

“萬(wàn)物皆由人”，人才培養(yǎng)與企業(yè)發(fā)展始終是共生共促的，大悅城的成長(zhǎng)進(jìn)步，促進(jìn)了一波又一波商業(yè)人才的成長(zhǎng)進(jìn)步；而這種后浪推前浪式的人才成長(zhǎng)，又反過(guò)來(lái)促成了大悅城的升級(jí)、迭代、創(chuàng)新、變化。

觀點(diǎn)新媒體：科技和產(chǎn)業(yè)的變革也對(duì)商業(yè)和消費(fèi)市場(chǎng)帶來(lái)翻天覆地的變化，傳統(tǒng)與創(chuàng)新的融合過(guò)程中，您認(rèn)為未來(lái)商業(yè)會(huì)呈現(xiàn)何種局面？大悅城商管在數(shù)字化建設(shè)方面做了哪些工作？

田維龍：在“十四五”數(shù)字中國(guó)的大背景下，我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)正邁向深化應(yīng)用、規(guī)范發(fā)展、普惠共享的新階段，在國(guó)家政策指引和數(shù)字經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)的雙重背景下，房地產(chǎn)企業(yè)“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”將成為一道必答題，商業(yè)地產(chǎn)要關(guān)注美好數(shù)字生活圖景和新技術(shù)的跨界融合。

美好數(shù)字生活圖景包括智慧物業(yè)、智慧服務(wù)生活圈等，通過(guò)智慧化手段線上線下融合，打造智慧共享、和睦共治的新型數(shù)字生活場(chǎng)景，構(gòu)建購(gòu)物中心的大會(huì)員生態(tài)將是目前數(shù)智化升級(jí)的重點(diǎn)。

新技術(shù)的跨界融合方面，深化拓展人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)、大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)在各種商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)景下的深度應(yīng)用。在這一范疇下的虛擬偶像、AI導(dǎo)覽導(dǎo)購(gòu)、智能客服等將逐步深入融合、賦能服務(wù)體驗(yàn)的方方面面。

另外，近幾年伴隨疫情影響，商業(yè)資源不足、同質(zhì)化嚴(yán)重等問(wèn)題越發(fā)顯現(xiàn)，行業(yè)從“重招商”向“重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變，即不僅要引進(jìn)品牌，還要與商戶共同經(jīng)營(yíng)、精準(zhǔn)幫扶，共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。基于此大悅城商業(yè)已經(jīng)在消費(fèi)者調(diào)研、大會(huì)員生態(tài)和場(chǎng)所智慧服務(wù)等多方面深層次布局。

一是與行業(yè)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商合作洞悉場(chǎng)內(nèi)外消費(fèi)者習(xí)慣、趨勢(shì)變化，基于線下顧客行為的全面感知、店鋪級(jí)客流洞察與深入業(yè)務(wù)的商戶運(yùn)營(yíng)工具，輔助精細(xì)化管理，作為大運(yùn)營(yíng)體系的前端的重要一環(huán)；

二是我們懷著共融共創(chuàng)的概念，打破行業(yè)邊界，以大悅城商業(yè)項(xiàng)目會(huì)員體系為出發(fā)點(diǎn)，輻射中糧集團(tuán)旗下專業(yè)化公司，與行業(yè)、品牌、外部平臺(tái)一起，構(gòu)建大悅城美好生態(tài)圈；

三是基于5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段對(duì)傳統(tǒng)商場(chǎng)進(jìn)行智能化升級(jí)，將智慧標(biāo)識(shí)融合導(dǎo)視、廣告、交互等多應(yīng)用需求、多種功能集合，并且通過(guò)搭載各類軟件和數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)分時(shí)投放廣告、在線更換海報(bào)、數(shù)據(jù)采集和智能推薦等功能，科技與環(huán)保共存，助力商場(chǎng)趣味提升和運(yùn)營(yíng)管理，顧客創(chuàng)造良好的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)，聚攏人氣。

觀點(diǎn)新媒體：在城市化發(fā)展進(jìn)程和土地市場(chǎng)的變化下，存量更新改造已然成為城市商業(yè)煥新的重要方式，在您看來(lái)，老舊商業(yè)的改造級(jí)痛點(diǎn)和難點(diǎn)在哪里？存量時(shí)代資本加速入局，如何激活更多元的存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值釋放與利益增長(zhǎng)？

田維龍：老舊商業(yè)的改造往往比新建項(xiàng)目的操盤難度更大，核心原因主要可以歸結(jié)為以下三點(diǎn)：

第一，基礎(chǔ)條件較差，許多老舊商業(yè)在建設(shè)之初并未站在后期運(yùn)營(yíng)的角度充分考慮，隨著時(shí)代的變化老舊項(xiàng)目的物業(yè)基礎(chǔ)往往與現(xiàn)在的商業(yè)需求格格不入，動(dòng)線混亂、柱網(wǎng)密集、層高較低、缺乏餐飲工程條件、停車位嚴(yán)重不足等都是老舊項(xiàng)目的通病，且往往建標(biāo)較低，年久失修，原始資料留存較少，勢(shì)必會(huì)造成較高的改造風(fēng)險(xiǎn)及大量資金投入；

第二，產(chǎn)權(quán)規(guī)整復(fù)雜，核心地段的老舊項(xiàng)目往往產(chǎn)權(quán)較為分散，如何高效與小業(yè)主達(dá)成一致，完成產(chǎn)權(quán)回購(gòu)或售后返租，也是舊改項(xiàng)目的一大難點(diǎn)；

第三，協(xié)調(diào)溝通成本高，此類項(xiàng)目往往處于城市核心區(qū)位，牽扯面較大，且改造規(guī)模較大的項(xiàng)目往往會(huì)涉及到重新建審，如何高效地與多方溝通并達(dá)成一致是此類項(xiàng)目操盤的一大考驗(yàn)。

在商業(yè)資管思維轉(zhuǎn)變與革新的背景下，大悅城前瞻性推出了“大資管戰(zhàn)略”，將資本、資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)三者環(huán)環(huán)相扣，融為一體，以基金模式撬動(dòng)資本壁壘，保障高質(zhì)量發(fā)展布局，搭建4S經(jīng)營(yíng)體系，以深度運(yùn)營(yíng)構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河，聚焦“大悅城”及“大悅匯”兩條核心產(chǎn)品線，不斷尋找符合大悅城定位卻又運(yùn)營(yíng)不善的存量項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)一年左右的改造及調(diào)整，以全新面貌進(jìn)入市場(chǎng)，再通過(guò)對(duì)該物業(yè)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而帶動(dòng)租金收入，從而提升物業(yè)的溢價(jià)空間，實(shí)現(xiàn)與業(yè)主方的共贏，以存量資產(chǎn)開啟城市運(yùn)營(yíng)商新征程。

觀點(diǎn)新媒體：從傳統(tǒng)商業(yè)到新經(jīng)濟(jì)崛起，您認(rèn)為新經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生什么影響？如何看待中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的特別之處和潛藏的機(jī)會(huì)？

田維龍：新經(jīng)濟(jì)、新零售下商業(yè)地產(chǎn)概念增多但本質(zhì)不會(huì)變，底層邏輯還是直面消費(fèi)者的需求與價(jià)值。客群的成長(zhǎng)與變化，積極地推動(dòng)著商業(yè)浪潮不斷地向前發(fā)展。因此我認(rèn)為，在新的態(tài)勢(shì)下，特別之處與潛藏機(jī)會(huì)仍在于不斷把握、理解消費(fèi)者。

其中，最為重要的是要抓住消費(fèi)者的真實(shí)需求。

這里的真實(shí)需求的關(guān)鍵是我們需要平視消費(fèi)者，用平等的心態(tài)融入其中的狀態(tài)，與其共情，與他們成長(zhǎng)，并且了解他們消費(fèi)邏輯背后的一些特點(diǎn)。

更重要的是，我們要應(yīng)對(duì)這些變化的能力。相較打法的變化我們需要功法的升級(jí)，很多都擺脫路徑的依賴，只有觀念的升級(jí)才能呼應(yīng)消費(fèi)者的需求。