來源/Mall先生

撰文/Mr. Mall

12月15日晚間，太古地產(chǎn)在港交所披露公告，宣布將收購成都遠(yuǎn)洋太古里的進(jìn)一步權(quán)益，最終實(shí)現(xiàn)對該項(xiàng)目公司和物管公司的100%控股。

這一年末公告，毫無疑問將成為2022年最重磅的零售商業(yè)交易案。

01

交易如何進(jìn)行？

從公告來看，此次收購涉及兩個標(biāo)的，分別是擁有遠(yuǎn)洋太古里業(yè)權(quán)的“物控公司”，和負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)的“物管公司”。

根據(jù)相關(guān)資料檢索，“物控公司”包括了境外的Great City China Holdings Limited乾林中國控股有限公司，以及境內(nèi)的成都銀港置業(yè)有限公司。“物管公司”指的是成都乾豪物業(yè)服務(wù)有限公司。

上述三家公司中，物控公司均由遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股及太古地產(chǎn)各自間接擁有50%權(quán)益；物管公司則由遠(yuǎn)洋服務(wù)及太古地產(chǎn)各自間接擁有50%權(quán)益。

我做了個圖如下：

整個交易共涉及三份協(xié)議，均已于10月15日，由買方（太古地產(chǎn)的全資附屬公司）、賣方（遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股的附屬公司）及賣方擔(dān)保方（遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股及其附屬公司遠(yuǎn)洋服務(wù)）三方訂立。

第一份主協(xié)議中，買方將以總現(xiàn)金代價人民幣10億元，收購物控集團(tuán)及物管集團(tuán)15%的權(quán)益。第一次交割后，太古地產(chǎn)集團(tuán)在上述集團(tuán)的權(quán)益將由50%增加至65%。

第二份主協(xié)議中，買方將以總現(xiàn)金代價人民幣5,900萬元，收購物管公司剩余35%的股權(quán)。該次交割后，太古地產(chǎn)集團(tuán)將100%控股物管公司，而遠(yuǎn)洋服務(wù)將不再擁有物管公司任何權(quán)益。

第三份主協(xié)議中，買方將以總現(xiàn)金代價44.91億元，收購物控公司剩余35%的股權(quán)。該次交割后，太古地產(chǎn)集團(tuán)將100%控股物控公司，成為成都遠(yuǎn)洋太古里的唯一主人。

02

為什么是這個價格？

根據(jù)雙方公告披露，成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目截至2022年6月30日的估值為人民幣123億元。簡單類比，大約是去年年初GIC出售上海七寶萬科廣場50%權(quán)益時披露的，上海七寶萬科廣場估值（64億元）的2倍。

但此次交易中，太古收購物控公司50%權(quán)益所用的現(xiàn)金代價僅為54.65億元，相較于項(xiàng)目估值打了個88折。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)在公告中重點(diǎn)解釋了相關(guān)事項(xiàng)：

首先，通過出售物控公司的股權(quán)，將“為遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股集團(tuán)產(chǎn)生大量現(xiàn)金流入，從而補(bǔ)充其營運(yùn)資金并將降低遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股集團(tuán)的杠桿比率及完善遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股集團(tuán)的財(cái)務(wù)指標(biāo)。”

此前7月，便有消息傳出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股將所持的成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目50%股權(quán)部分進(jìn)行抵押，向大股東中國人壽保險籌資約40億元。

但此后的幾個月，遠(yuǎn)洋的壓力仍然很大。9月16日，惠譽(yù)將遠(yuǎn)洋集團(tuán)外幣發(fā)行人違約評級和高級無抵押評級，從“BB+”下調(diào)至“BB”，所有評級維持負(fù)面評級觀察。并在11月14日再度維持了該評級及負(fù)面展望。

疊加今年的樓市行情和監(jiān)管政策，在這種情況下，不難想象遠(yuǎn)洋對于快速回籠現(xiàn)金流的渴望和難度。遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在公告中對交易對價做出了詳細(xì)的解釋：

1. 遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股即將按計(jì)劃償還其債務(wù)；

2. 中國房地產(chǎn)開發(fā)商（包括遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股）在當(dāng)前不穩(wěn)定的市場條件下普遍難以以合理的成本和可接受的條款迅速獲得外部融資。

并具體披露了采取分期交易方案的原因，相較于“一項(xiàng)單一交易中處置全部物業(yè)控股公司出售權(quán)益”所帶來的交割時間成本，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股董事局更希望通過分期形式，“于第一期交割后獲得實(shí)時現(xiàn)金流”。

遠(yuǎn)洋控股甚至特別強(qiáng)調(diào)到，這筆實(shí)時現(xiàn)金流“預(yù)期將于簽署該等總協(xié)議后很快（并且于第三期交割之前）落實(shí)”。

這樣的公告讀著真是讓人心酸，字里行間透露出在即將到來的債務(wù)償還期限之前，遠(yuǎn)洋可以不惜代價只求快速換錢的嘶吼，至于價格，完全就是次要的了。

畢竟，不是沒有辦法了，誰會選擇把太古里賣了呢？

03

太古里將向何方？

成都遠(yuǎn)洋太古里位于四川省成都市錦江區(qū)大慈寺片區(qū)，其綜合體包含：一座開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心，一家擁有100間客房、由太古酒店管理的都會風(fēng)尚酒店——博舍，配有42間客房的服務(wù)式公寓，47層高的國際甲級辦公樓——睿東中心。

除了睿東中心作為銷售物業(yè)對外出售之外，其余業(yè)態(tài)均由項(xiàng)目公司自持，而這其中最為出名的，無疑就是與綜合體同名，建筑面積約12.2萬平米的高端零售商業(yè)街區(qū)——成都遠(yuǎn)洋太古里。

擁有著Hermès、LV、GUCCI等頂級組合的成都遠(yuǎn)洋太古里，在開業(yè)后的七年里一直是當(dāng)之無愧的“成都和中國內(nèi)地西部高端購物和休閑地標(biāo)”。

此次，太古在公告中披露了項(xiàng)目公司按《香港財(cái)務(wù)報告準(zhǔn)則》編制的未經(jīng)審計(jì)合并財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)：

1. 截至2022年9月30日，目標(biāo)集團(tuán)的資產(chǎn)凈值約為港幣67.28億元；

2. 截至2020年12月31日止年度，目標(biāo)集團(tuán)應(yīng)占稅前及稅后凈利潤分別約為港幣14.39億元及港幣10.78億元；

3. 截至2021年12月31日止年度，目標(biāo)集團(tuán)應(yīng)占稅前及稅后凈利潤分別約為港幣21.14億元及港幣16.16億元。

疫情下兩年實(shí)現(xiàn)近27億港幣（折合人民幣約24億元）的稅后凈利潤，成都遠(yuǎn)洋太古里的吸金能力著實(shí)恐怖！

即使在今年疫情多次反復(fù)，成都市場屢受困擾的情況下，成都遠(yuǎn)洋太古里仍然在品牌級次和時尚度上有了新的突破。

11月3日，路易威登之家正式開業(yè)。這是LV品牌在國內(nèi)開設(shè)的第3個路易威登之家，更帶來了路易威登國內(nèi)首家餐廳“THE HALL 會館”。

成都路易威登之家 | 來源：項(xiàng)目官博

同月在漫廣場之上呈現(xiàn)的愛馬仕報刊亭，以及全新亮相的DIOR香氛彩妝概念精品店、alexanderwang精品店，創(chuàng)造了重奢級品牌更為豐富多元的體驗(yàn)。

愛馬仕報刊亭 | 來源：項(xiàng)目官博

從11月至今短短45天內(nèi)，包括UNDEFEATED西南首家直營店、WE11DONE西南首店、KENZO全球首家全新概念店等潮流新貴，

DESCENTE BLANC、THE NORTH FACE全國首家先鋒概念店、KOLON SPORT西南首家城市概念店等戶外先鋒品牌，

以及ETRO旗艦店、FRED斐登珠寶等包袋配飾品牌陸續(xù)開業(yè)，更將項(xiàng)目的空間體驗(yàn)及現(xiàn)代時尚生活方式帶向了全新的高度。

UNDEFEATED西南首家直營店 | 來源：項(xiàng)目官博

THE NORTH FACE全國首家先鋒概念店 | 來源：項(xiàng)目官博

顯然，有這樣的管理團(tuán)隊(duì)和業(yè)主在，在太古實(shí)現(xiàn)100%控股之后，項(xiàng)目的未來完全無需操心。

也正因如此，相較于遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告中對“現(xiàn)金流”的反復(fù)強(qiáng)調(diào)，太古地產(chǎn)提到的重點(diǎn)理由是“為太古地產(chǎn)及其股東創(chuàng)造長期價值”。

我唯一好奇的，就是項(xiàng)目什么時候改名？

成都太古里，呼之欲出。