6月10日，大連萬達商業地產公布前5月業績，在合同銷售面積同比增速達45.8%的情況下，該公司合同銷售額較去年同期增長了12.7%。而與此同時，萬達商業來自租賃的收入則保持了三成增長速度，據披露，來自租賃收入同比增長34%至55.89億元。

　　對此，相關分析人士認為，這應得益于萬達商業地產龐大城市布局和過往沉淀大量商業物業資產。不過，萬達未來要實現一萬億資產的規模，在目前一二線城市布局基本結束后，其未來的重點就必將是三四線城市。

　　所以，資深的商業地產市場人士就告訴觀點地產新媒體，在未來越來越龐大的三四線擴張沖動驅動下，萬達今年以來也不再提過往曾引以為豪的“以售養租”商業地產經營模式，轉而開始高調宣誓將面向輕資產化方向轉型。

　　于是乎，5月萬達與萬科高調聯姻。緊接著6月伊始，就祭出了首個商業地產轉型輕資產的互聯網金融眾籌產品——“穩賺一號”。

　　然而，大象轉身或一不小心就進了瓷器鋪。號稱中國商業地產的航母，萬達雖已吹響了輕資產轉型的號角。不過，在隔壁老王口中的輕資產還缺些什么?

　　商業地產之重

　　時間回到萬達商業地產港股上市那一刻，在歷時多年終于如愿登陸港股之際，王健林其實是被冷冰冰的香港資本市場上了一課。

　　去年圣誕節前夕(12月23日)，在一再折價的讓步下，萬達商業上市首日卻仍然跌破了48港元的發行價，降低2.6個百分點，收盤于43.8港元。

　　而此后一段時間，雖然萬達商業方面極力推薦，但仍難獲香港市場的歡心。而就在今年三月份的業績會上，便有到場的萬達高管有些“情緒化”地說：“萬達在內地名聲很大，但是香港媒體好像對于萬達不是特別了解。”

　　對此，當時就有香港市場分析師告訴觀點地產新媒體，盡管萬達商業地產過往非常成功的發展是有賴于其得意的“以售養租”模式。然而，對香港資本市場來說，這一模式看起來卻并不是那么完美。

　　據悉，萬達所謂的“以售養租”模式，就是萬達發展的城市綜合體中商業地產的投資、建設、管理全部由自己完成，萬達通過房地產銷售收入產生的現金流來投資萬達廣場。

　　據觀點地產新媒體翻閱萬達商業2014年報發現，該公司的銷售物業收入比重占到85.1%，投資物業租賃及物業管理收入則只擁有9.6%，另有3.74%是酒店部分。

　　而在此前三年，2011年、2012年和2013年，萬達商業營收分別為508億元、591億元、868億元、1601.5億元，其中八成以上同樣是來自房產開發和銷售收入，物業租賃和管理收入極低。

　　因此，自萬達商業港股上市以來，萬達這一另類的商業地產運營模式就一直面臨著已觸及業績增長天花板的疑問。有分析人士告訴觀點地產新媒體，過往萬達模式成立的前提就是房地產開發、銷售業務能產生巨額現金流，

　　但來自萬達商業上市招股文件就已顯示，在2014年上半年，該公司物業銷售收入同比已大幅下滑38.6%，為162.93億元，銷售成本卻高達99.28億元。

　　彼時，萬達商業就坦言，萬達商業此時營收大降的一個原因就是，隨著市場環境的變化，項目開發難度大大增加。招股文件顯示該年萬達住宅物業的銷售建筑面積已由2013年上半年的117.3萬平方米下降至2014年上半年的59.29萬平方米。

　　因此，目前從萬達商業地產最新銷售數據來看，今年前五月，在合同銷售面積同比增速已達到了45.8%的情況下，而萬達商業的合同銷售額僅僅較去年同期增長了12.7%。同時萬達今年也只定下銷售增長5%的低調目標。

　　對此，王健林在近期接受媒體訪問時就表示，躺著都能掙錢的時代已經過去。“萬達不能再走靠銷售賺現金流，投資萬達廣場這種重資產的路子。”

　　眾籌的資金池

　　其實，2015年1月，萬達就已高調宣布，萬達商業地產將向輕資產轉型。隨后萬達亦分別與光大控股、嘉實資本、四川信托及快錢簽署協議，未來將投資240億元，建設約20余座萬達廣場。

　　6月7日，萬達首只類REITs互聯網金融產品終于誕生。據悉，該產品名為“穩賺1號”是萬達廣場首個眾籌項目，其基礎資產是萬達商業地產2015年新開工，且在2016年開業的只租不售的國內城市商業廣場項目，項目期限為7年。

　　萬達方面對觀點地產新媒體介紹，該款產品認購金額最少為1000元，最高為100萬元，產品預期年化收益率將超過12%。其中收益來自兩部分：租金收益預期年化6%，每年發放;物業增值收益預期年化6%，退出時一次性發放。

　　顯然，作為其面向互聯網金融的首次試水，萬達方面對此頗為重視。萬達指出，此次募集資金直接投向商業地產建設，“這是萬達向輕資產戰略轉型所邁出的第一步，是集團第四次戰略轉型的重要里程碑”。

　　不過，就此平安好房網首席運營執行官莊諾在接受觀點地產新媒體訪問時則認為，萬達“穩賺一號”并非標準意義上的眾籌產品，“這個產品實質是個債權融資計劃。”

　　莊諾進一步對觀點地產新媒體指出，按照這個項目的詳細介紹，萬達主要是向社會公眾借錢，并向公眾保證有保本的收益，而眾籌項目則是不保證收益、風險更大的投資行為。

　　對此，就有業內不愿具名人士指出，前期為了保證收益，回避風險，可能是以債權為主，可能后期會有更多眾籌形式。

　　實際上，為了給眾籌的輕資產轉型試水保駕護航，王健林還專門講解這一產品。在他看來，這個眾籌產品就是左手投錢給右手，右手分錢再分給左手，“這條路如果走得好，連發兩期，預計一期50億元，不排除萬達今后就不再和外部投資機構合作，只和內部的快錢合作”。

　　但理想總是很豐滿，所謂“穩賺一號”真能穩賺?現在市場上也頗有一些質疑聲音，有業內人士便表示：“現在關于房地產這些融資創新很多，如果這個產品收益只能保證12個點，那去投資信托會不會好點?”

　　對此，有熟悉萬達的研究人士也指出，就萬達現在推出的“穩賺一號”項目來看，作為其互聯網金融的首發，肯定能到示范效應，因為即便這個眾籌沒有完成，萬達也會想辦法促成這個項目完成。

　　莊諾則對觀點地產新媒體謹慎分析稱，參加眾籌的人肯定要考慮項目未來的前景和收益。但鑒于電商的沖擊，實際上目前商辦企業的投資市場是在走弱的。“商場的投資熱情正在走弱，反而住宅由于有比較穩定的收益，更為投資者青睞。”

　　三四線與輕資產

　　實際上，在王健林果斷宣布大象轉身的背后，更有他造一萬億萬達的雄心。但在這一野心下，萬達不能停下快速擴張的步伐。那么，問題來了，萬達還能到哪里去擴張?

　　對此，王健林發現地級城市和重要縣級市存有空白，“在中國很多地級市、人口比較多的縣或鎮，不要說現代化購物中心，連個多廳的電影院都沒有，發展極度不平衡”。

　　或許，從萬達商業的2014年報中亦可知其一葉，截至2014年12月31日，萬達的總土地儲備是7594萬平方米，平均的土地成本僅為1187元/平方米。

　　其中，萬達商業在三線城市的建筑面積和租賃面積占比均最高，分別達到49.2%和48.1%;而二線城市達到40.7%、41.8%;但一線城市占比僅占一成多。

　　而今年以來，除了北京豐臺區四合莊商業金融地塊外，萬達商業目前所獲土地大多來自三線城市或二線副中心，如吉林長春、四川成都、福建南平、河南三門峽、福建省三明市等。

　　即使已下定決心向三四線擴張，但在王健林看來，這些城市整體并不是好的房地產投資市場。“無論政策再怎么刺激，二三四線城市，特別是三四線城市都不可能有大的變化。因為土地的供應和現在的存量太大。”

　　按照王健林自己算的賬，那些地方的房價最多就三四千元，成本就要3500元。未來，萬達商業發展或許便將受限于此。數據顯示，隨著萬達銷售面積的增多，其平均銷售均價已呈下降趨勢。

　　以今年數據為例，該公司前五月累計實現合同銷售額合共約為407.14億元，累計同比增長12.7%;但合同銷售面積同比增長45.8%至444.5萬平方米。另外，近年來萬達的銷售毛利也在不斷下降，2012年這一數據是50.6%，2013年這便降至40.9%，2014年又微降至40.6%。

　　對此，王健林日前接受媒體采訪時就強調“絕對不能搞房地產銷售模式”。而他開出來的藥方就是改為投資模式可以在三四線城市發展。在他看來，未來將采取分享模式，萬達不出錢，用別人的錢投資，可以參與分紅，并且每年的分紅足夠保證成本。

　　看起來，針對“穩賺一號”，萬達寄予萬分期待。萬達稱未來將充分靈活運用社會資金，用更快的速度來完成開業1000個萬達廣場的目標，并逐步建立起萬達內部的輕資產融資管道。

　　因此，在分析人士眼中，萬達實際就是利用快錢這一互聯網金融平臺，在縮小一部權益的情況下，去吸引更多社會資本投入，以期以比較小的財務杠桿來實現其規模擴張的目的。

　　不過，這位熟悉萬達的分析人士也告訴觀點地產新媒體，單純依賴互聯網金融的這種眾籌模式，來實現萬達的輕資產并不是那么容易的。“其實有些東西預期很好，但或許很難推動萬達這么龐大的體量。”

　　而對于萬達輕資產未來還有哪些可能方向?跟進萬達的市場分析師就認為，國內目前對商業REITs監管的逐漸放開或對其有幫助。“萬達可能需要把部分持有物業放入REITs資產包中來運營。”

　　投資者“風口”說

　　6月10日，花旗發布報告指出，萬達潛在分拆REITs的概念，有助于其估值提高。“投資者對其銷售執行力及前景看好，將會支持其股價重估，并預計有一定程度的上升空間。”

　　實際上，隨著萬達目前輕資產動作的展開，曾經十分平靜的萬達商業股價終于有了起伏。截止6月10日港股收盤，該公司股價是72.55港元，這已較其招股價漲幅已超過五成。

　　對此，嘗到資本市場甜頭的王健林日前接受媒體采訪也表示，上市最大的收獲就是促使我們要盡快實現轉型，確定轉型后，資本市場也給了萬達一個比較好的估值。

　　“研究資本市場的導向，就是說傳統模式一定要堅決拋棄。”王健林總結后指出，基本就是要做三件事，就是做新的事、做高(高科技)的事、要做網(互聯網)的事”。

　　實際上，除了萬達的首個眾籌產品外，當前還為外界關注的，還有早前宣布的“萬萬合作”。5月15日，萬達與萬科高調宣布達成戰略合作協議，據悉其首次合作已落地成都。

　　市場普遍認為，與萬科的合作，可以降低萬達商業位于二三線城市的庫存。相關分析師亦指出：“‘輕資產’轉型后，長期掣肘萬達商業擴張速度的資金瓶頸將得以化解，投資者對于這家公司的資產擴張速度也將做重新評估。”

　　實際上，“無論萬達走輕資產運營，還是提出互聯網的概念，這些都是比較討好資本市場偏好的，資本市場也會給予萬達較高的市場估值。”有熟悉港股的分析人士對觀點地產新媒體指出，資本市場會認為，萬達愿意在資本市場有更多動作，通過資本作用來推動公司發展。

　　上述人士分析稱，其實萬達電商也是其輕資產布局的重要一環。“王健林之所以要建1000個萬達廣場，其目的也正是要為互聯網平臺落地做準備。”

　　據其分析，現在萬達要建很多萬達廣場，前期投入很大，因此其整體的財務報表可能不是很好看，但是隨著O2O平臺和互聯網金融的逐漸落地，萬達以后可能通過這些附加值更高的業務來盈利，而房地產方面的業務在以后則只是需要保證其基本的現金流。

　　不過，直至今天，“飛凡網”始終還未“非凡”，王健林的互聯網牌子還沒打好。因為就在早前的6月3日，萬達電商CEO董策已于6月3日已正式從萬達電商離職。
　　（觀點地產網 郭凈凈）