“如果說阿里巴巴主要是象征中國互聯網時代要富起來的夢想，萬達商業地產或許代表了中國快速增加且越來越富裕的中產階級，想要像發達國家的上中產階級一樣生活的夢想”，瑞銀在對萬達商業地產凈資產給出3060億-3760億元人民幣的估值時這樣描述。

　　12月15日，大連萬達商業地產股份有限公司(以下簡稱“萬達商業地產”)結束在香港的公開發售，并將在圣誕節前夕的12月23日開始在聯交所主板掛牌交易。時代周報記者從某投行處獲悉，除了此前披露的基石投資者，萬達商業地產國際配售已經獲得8倍超額認購，“主流券商云集，國際級投資者擠爆全場，爭相認購，香港股市已經很久沒這么熱鬧了。”該人士感慨。

　　萬達商業地產此次上市囊括的資產被視為萬達集團旗下最好的三個板塊——長期投資的商業物業開發租賃、開發和銷售物業及酒店經營。

　　中投顧問房地產行業研究員殷旭飛對時代周報記者表示：萬達商業地產上市后，對企業而言主要有兩方面的重要影響。第一為上市融資，為企業發展提供資金支持。萬達商業地產雖然擁有大量資產，但是不少商業物業占用了大量資金，而部分物業租金收益差，影響到萬達商業地產的現金流，通過上市，可以增加融資渠道;另一方面，萬達商業地產上市可以提高品牌知名度，尤其是在國際上提高知名度，為以后戰略擴張做準備。更為重要的是：王健林將通過線上連環，形成一個真正的消費閉環。

　　并非為高負債而上市

　　據悉，萬達商業地產的股份代號為“03699.HK”，將以每手100股H股在聯交所主板進行買賣。根據超額配股權，承銷商代表有權于國際承銷協議日期起計至香港公開發售遞交申請截止日期后30日內隨時要求公司按國際發售的每股發售股份相同的價格額外發行及配發最多9000萬股發售股份，相當于初步提呈的發售股份約15%，以補足國際發售的超額分配。

　　若超額配股權獲全面行使，則額外發售股份將占緊隨全球發售完成及超額配股權獲行使后公司經擴大股本的約1.97%。

　　倘超額配股權未獲行使，假設發售價為每股H股45.70港元，公司估計在扣除全球發售支付的承銷費用、傭金及估計開支后，公司將收取的全球發售所得款項凈額估計約為266.79億港元。

　　這和此前市場預期的60億美元有不小的差距，但一位接近萬達商業地產的人士表示，萬達商業地產并非為高負債問題而上市。

　　作為中國唯一實現全國化布局的商業地產企業，萬達商業地產目前項目覆蓋超過中國94%的省、市、自治區和超過89%的一、二線城市。萬達商業地產旗下完工和在建的159座萬達廣場和8座萬達城遍及國內29個省份的112座城市，其已經完工和在建的物業面積接近3000萬平方米。

　　伴隨著萬達商業地產的高速發展，其負債率也在不斷攀升，截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其銀行及其他借款總額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元及1723.62億元;今年上半年凈負債率高達87.8%。

　　“凈負債率反映由債權人提供的資本與股東提供的資本的相對關系，凈負債率高的企業未必風險大，主要看其負債結構，比如長期貸款的比例，同樣凈負債率也不是越低越好，這意味著企業經營效率不高”，前述人士對時代周報記者表示。

　　2011-2013年，萬達商業地產的資產負債率也在節節升高，分別為47.4%、45.9%、49.4%,截至2014年6月30日,這一數字升高至51.6%，不過相較于上市房企63%左右的資產負債率，萬達商業地產的情況要好得多。

　　值得注意的是，截至2014年10月31日，萬達商業地產擁有獨立銀行授信額度1441.91億元人民幣，其中已動用803.68億元，而638.23億元尚未動用。

　　此前的一次采訪中，談及萬達商業地產的超高速發展時王健林表示：“萬達是有追求的企業，不然我們現在也用不著這么拼命了，現在發展成這樣，我完全可以一邊工作一邊休息，很多比我年輕的企業家都要退休了。我就是在想，還有自己的目標沒達到，做一個最大的不動產公司以后，還有就是要做一個最大的文化集團之一。”

　　萬達旅業串起萬達消費鏈

　　據萬達商業地產“聆訊后資料”披露，第三季度，萬達商業地產取得合約銷售總金額人民幣404億元。此前9月份的預披露顯示，萬達商業地產2011-2013年的營業收入分別為507.72億、590.91億、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元;2014年上半年實現營收232.51億元、凈利潤49.65億元。

　　同時，萬達商業地產對2014年全年業績預測也有所提高。萬達商業地產在“聆訊后資料”中預計，2014年實現凈利潤由不少于199.93億元增至不少于240.27億元，核心凈利潤(不包括公允價值收益)由不少于132.35億元增至不少于143.02億元。

　　面對香港市場近年來最大規模的IPO，各路機構早已摩拳擦掌，12月9日，再次更新的招股資料顯示，基石投資者數量增至12名，基石投資者合計認購的股份價值也增至約20.94億美元(約156億港元)，其中科威特投資局、中國人壽和平安保險承諾各投入3億美元，Och-Ziff投資2.5億美元，荷蘭退休基金APG承諾投資2億美元，新增的富邦人壽將認購價值1億美元的股份。以發行中間價計，約占發售股份的59.22%。

　　與9月份第一次披露資料相比，新的招股說明書還顯示：萬達商業地產已于今年10月把西雙版納國際旅游度假區開發有限公司、青島萬達游艇產業投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司的全部股權出售給母公司萬達集團。

　　據披露，上述三公司運營的西雙版納項目、青島游艇產業園以及大連金石國際度假區項目股權均為萬達商業地產今年1月份剛剛從萬達集團接手，并被裝入上市資產包，而目前又被抽離。通過此次出售，萬達商業地產回籠資金41.35億元。

　　盡管旅游項目因處在投資期而被拿出上市公司，但這些項目的潛力依然被看好。此前王健林接受媒體采訪時表示：“西雙版納項目要到2015年才會全面開業，它是一個結合當地傣族文化做的山地旅游項目，肯定對當地的旅游拉動是非常巨大的，升值是可以預期的”。

　　為了配合旅游項目，萬達集團在1年前成立了萬達旅業，并在一年時間內掀起并購的滔天巨浪，先后收購了位于湖北、北京、江西、安徽、深圳、青島、無錫、浙江、南京的11家旅行社。此前，萬達旅業方面曾表示，預計2015年年收入將達到100億元，成為中國旅游行業的資源掌控型旅行社企業，而2016年預計收入將達到400億元，沖刺世界文化集團前20名。

　　并購后的萬達旅業將起到穿針引線的作用，將萬達旅游產業、酒店行業、百貨行業都串聯起來，除此之外，王健林還表示，未來可能進軍航空業，把旅業這個行業的產業鏈做完整。

　　10月30日，第一百家萬達廣場在昆明開業時，王健林還對記者表示：“3年之內，萬達旅行社的收入要達到200億元，做到全國最大，2020年，到萬達旅游項目(度假區、萬達城、酒店)的人次，將接待超過2億人次，(成為)世界第一大旅游企業，超越目前全球最大的旅游公司迪士尼(2013年的接待人次是1.3億人次)”。

　　在多位分析師看來，萬達集團的騰挪是出于估值的考慮。但假以時日，當萬達集團的旅游產業成熟后，將其單獨拆分上市亦有可能。

　　搭建O2O平臺打造消費閉環

　　根據更新的招股說明書，“騰百萬”(騰訊、百度、萬達)聯手成立的O2O平臺正式納入到上市公司中，給予了投資者對于這家傳統房地產開發企業更大的想象空間。

　　今年8月，萬達商業地產的控股股東萬達集團牽手騰訊、百度進行跨界合作，“騰百萬”擬成立電子商務合營企業，建立一個從網上到網下，即O2O的電子商務業務模式，預期主要實現整合騰訊、百度及其關聯公司經營的若干網上業務和服務，及大連萬達集團與其關聯公司從事的網下業務和服務，還有基于大數據的合作等。

　　這家名為“Wanda Information”的公司，于2014年1月16日在英屬處女群島注冊成立，萬達商業地產(香港)有限公司與Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自擁有其50%股權。根據協議，大連萬達集團、騰訊以及百度分別持有合營公司70%、15%以及15%的股權，并規劃投資50億元，在3年內完成注入。這也意味著，萬達商業地產未來將承擔部分電商O2O業務的投資。

　　“目前O2O在中國剛剛起步，成功案例還不多見，這種模式非常適合服務類消費，目前很多傳統的百貨零售企業觸電也都青睞這種模式”，正望咨詢總裁兼首席分析師呂伯望告訴時代周報記者。

　　今年6月30日，從花樣年集團分拆出來的國內首個社區服務營運商彩生活在香港聯交所上市，掛牌后股價呼嘯而上，70多倍的靜態市盈率遠高于萬科、中國海外等房企龍頭。這家被方正證券互聯網高級分析師張常新稱為“十倍潛力股”的公司，最吸引投資者的并不是它的物業服務，而是其社區O2O前景。

　　同樣的模式搬到商業地產同樣適用，據悉，萬達目前擁有中國最大的線下消費平臺，萬達廣場客流量今年底將突破15億人次，“萬達電商最核心的就是兩點：大會員、大數據，更重要的是成為會員之后，(萬達)所有的業態可以消費”，在南寧簽下了關于開發桂林萬達文化旅游城項目的協議后，王健林對記者表示。

　　在殷旭飛看來，傳統地產業風險高、資金壓力大，通過涉足其他行業可以分散風險，增加盈利點。院線、百貨、文化、旅游等產業的融合，打通上下游產業鏈，成為多面服務運營商，有力提升企業抗風險能力和持久盈利能力，產業緊密關聯，也有溢出效益的利好。萬達集團線下資源龐大，電商可謂是線上資源整合平臺，通過電商這一平臺將線上和線下資源整合起來，實現O2O的運營模式，提高運營靈活性，提高實體產業盈利水平。

　　今年10月底，王健林曾向媒體透露，萬達集團正在籌建大數據中心，最快可于明年7月底投入使用，“另外還有大概幾十個軟件正在研發”。另外，萬達集團也正在做網上旅行社，將線上線下業務相結合。

　　根據招股書披露，目前合作處于初級階段，合營企業尚未成立，預計2017年前，萬達商業地產對該合營企業的資本投資承擔不超過17.5億元。

　　在電子商務專家莊帥看來，萬達用戶消費數據的意義還不局限于此，它同樣意味著萬達能夠統計出每個商戶不同時段的客流量信息，這將被用于萬達廣場整體的規劃和作為其每次對外招商的參考標準。甚至，萬達集團能夠獲知一些商戶的收益流水，這將成為其邁向金融領域的支撐點—通過它來判別是否為部分有需求的商戶提供小額貸款。

　　此前，王健林曾對時代周報記者表示：萬達金融集團將在今年四季度或者明年上半年成立。萬達本是一個擁有商業地產、高級酒店、文化旅游、院線、兒童產業和連鎖百貨等業務的綜合商業體，全方位覆蓋衣食住行方方面面，再加上金融業和資本市場的支撐，再通過線上連環，至此，萬達集團將形成一個真正的消費閉環。

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　　萬達集團九年曲折上市路

　　作為中國最大、世界第二大的商業地產業主及運營商，萬達商業地產上市之路歷時9年，可謂一波三折。沒有像萬科一樣早在上世紀90年代初，內地股市剛剛試點時便登上資本市場，也錯過了2006年開始的那波行情并獲得成長性溢價，但萬達商業地產依然在重資產運作下，以1301.1億元的銷售額躋身2013年房地產銷售排行榜的前三強。

　　萬達商業地產上市路可以追溯到2005年。2000年，萬達集團經過多番摸索，最終確立了走商業地產之路，但直到2003年，還處在最初的賣商鋪模式中，直到2004年，通過寧波的項目，萬達集團最終確立了綜合體的商業概念，此后，萬達廣場開始遍地開花，紅遍全國。

　　2005年時，萬事俱備的萬達商業地產準備上市，萬達集團董事長王健林曾對時代周報記者描述過那段歷史，“本來有機會在香港紅籌上市，卻被麥格理忽悠做REITs”，“麥格理來了個老板，說做REITs的好處就是你可以用很少的資金控制公司，REITs它不是一個真實的公司實體，需要有管理公司來管理這個基金，這個管理公司注冊資金很小，而且融資永遠不受限制，只要建了物業就可以裝進去，就可把錢拿回來，等于兩只手(賺錢)”。

　　覺得“這事靠譜”的王健林成立了一個公司，把9家萬達廣場都裝了進去，但當時在亞洲開REITs的只有新加坡和澳大利亞，香港準備開REITs，但表示發行第一只REITs的必須是香港企業。

　　一年后，香港領匯基金上市，但是萬達商業地產等到的卻是十號文。2006年，商務部出臺《關于外國投資者并購境內企業的規定》(俗稱“十號文”)后，禁止民營企業走紅籌模式，包括萬達商業地產在內，沒有一家中國企業能夠審批過關、實現紅籌上市。

　　此后，萬達商業地產多次準備IPO，都功虧一簣。

　　直到2013年4月，萬達集團才斥資5.4億元人民幣成為恒力地產第一大股東，并借殼恒力地產，實現在香港上市，并將恒力地產更名為萬達商業地產，今年8月，再次更名為萬達酒店發展有限公司(以下簡稱“萬達酒店”)，定位轉為萬達自有品牌酒店在海外投資和運營的平臺。

　　萬達商業地產現持有萬達酒店65.04%的股權，后者持有的資產包括桂林萬達廣場項目、西班牙馬德里項目、英國倫敦項目及美國芝加哥項目等。作為附屬公司，萬達酒店也屬于此次上市資產的一部分。

　　“現在(萬達酒店)是這次上市的萬達商業地產的子公司，其定位是萬達海外酒店的投資和開發平臺，它的所有業務都是包含在萬達商業地產下面，(二者業務)不存在重合問題。”萬達商業地產董事會秘書劉朝暉表示。

　　在萬達商業地產沖刺港股IPO的同時，萬達院線也在推進A股的上市進程。根據最新消息顯示，萬達院線首發審核日前已獲發審委通過，按照目前發行程序，最快1個月內可拿到發行批文，趕在今年年底登陸A股。

　　加上去年12月18日，萬達集團旗下的美國AMC院線公司正式登陸紐交所，以此計算，今年年內，萬達集團旗下將擁有4家上市公司。
　　（時代周報 記者 趙卓 王健蕓/制圖）