放眼全國，萬達廣場外街淪為“鬼街”的情形不勝枚舉，更具諷刺性的是，萬達廣場登陸時商鋪銷售火爆，開業后的外街街鋪卻成為普為詬病的產品，甚至被業內稱作“做一條死一條的商業街”。

　　萬達大量已經出售的室外商鋪空置、客流稀疏、萬達百貨虧損嚴重，因此，投資外街商鋪需長一個心眼。

　　萬達金街“不產金”

　　何為萬達外街？萬達美其名曰：“第三代產品的綜合體模式”———盒子+街區+高層的組合形式，也就是說以里邊的盒子為中心，外面都是外街。萬達自持中間盒子的部位，盒子以外的就是外街，也就是室外步行街，就是“金街”。

　　金街商鋪目前分有三種等級：位于金街兩側的、緊鄰大商業體的為“一類”商鋪；與“一環”鋪隔金街相對、面向大商業體的為“二類”商鋪；沿外分布就是“三類”商鋪。

　　據了解，萬達金街鋪位開盤時屢創短時間內售罄的神話，售出后卻鮮有顧客問津，成為全國萬達金街的普遍現象，由此可見，萬達金街商鋪的銷售情形和后續經營的狀況是不成正比的。以廣州白云萬達廣場為例，四年期間，商鋪空置率居高不下，室外的街鋪冷冷清清，入駐的商戶流失率在30％以上，甚至連C區門面前的行人通道也因為客流稀疏變成了停車場，金街商鋪租金也是一降再降。

　　無獨有偶，位于長三角滬寧發展軸上的上海江橋萬達廣場，開業之初被預測將聚合形成全功能都會居住區、集群式超級商業區、集成式中央商務區三大主要功能區，從而引領并拉升西上海繁華崛起。但事與愿違，部分商鋪開業6天就停業，此后數次改造，幾次復業依然未能持久。目前，許多街鋪處于閑置狀態。

　　廣場商鋪“同質化”

　　為何中國商業地產第一品牌萬達廣場會陷入這樣的困局呢？寧波經濟師呂益剛分析：由于萬達金街缺乏統一的規劃，大多數萬達自持部分的業態與金街商鋪業態同質化，從而形成直接的競爭。與此同時，萬達自持商業體完整的業態幾乎占據了所有的盈利點，卻又利用知名度提高金街店鋪的銷售價格，而購買街鋪的業主為盈利以高租金招商，此消彼長之下，進駐的個體商戶自然沒有辦法達到預期的收益。

　　在業內看來，萬達集團在總體商業規劃的時候，沒有把金街的規劃業態與其他商業業態進行差異化，而是頂著“光環”吸引商家來投資，放任著后續的經營不管，這是極其不負責任的表現，必然會對萬達的可持續發展產生重要的影響。

　　“萬達對金街的規劃應該在圈地時結合周邊的消費市場作出更科學的布局。”市貿易系統有關人士表示，萬達大多選址城市副中心地段，萬達金街與自持商業體組合后的商業體量非常巨大，周邊人口消費能力是否能夠承載，是二三線城市較容易出現的問題。但遺憾的是，萬達往往把整體業態的重心都放到了自持商業上，對于售出在外的金街沒有做合理的安排。”，該人士猜測，外街的存在對萬達而言，只是一個附屬品，或是一個資金回籠的工具。

　　某知名媒體報道稱，從商鋪的銷量來看，金街也許是成功的，吸金能力毋庸置疑，然而這些空置的商鋪對于資源的浪費卻無法彌補。金街的后期運營困境已經給萬達品牌帶來極大的負面影響，其售價之高已經過度透支未來升值空間，這些都將成為隱患。

　　“外鋪”投資需謹慎

　　據悉，萬達在一年時間里，以26億美元收購全球第二大院線AMC，30億美元投資俄羅斯旅游業，3.2億英鎊(約合30.7億元人民幣)并購英國圣汐游艇公司，7億英鎊(近67.1億元人民幣)在倫敦核心地段建設超五星級萬達酒店，在美、俄、英三國留下擴張足跡，投資額近72億美元(約441億元人民幣)。

　　在加速國際市場投資的同時，“招牌產品”萬達廣場仍在高速復制，但迅猛投資擴張的背后，資金是懸在其頭頂的一把利劍。萬達如此高頻率的大手筆投資，不免讓人質疑：萬達是否用頭上的“金字招牌”走馬圈地來回籠資金？金街商鋪出售正是其圈錢手段之一？極具戲劇性的是，與金街商鋪售出后門庭冷清的情形截然相反：商鋪開盤時搶購熱潮屢見不鮮，且勢頭正猛。

　　萬達作為國內的商業地產龍頭，其商鋪市場認可度極高，且依托萬達廣場中心再造品牌能力、8大主力店護航、萬達超70％自持商業、訂單式商業地產、滿場開業模式等，吊起投資者強烈的購買欲就可理解了。也正是在這種“一個愿打一個愿挨”的畸形默契中，萬達嘗足了甜頭。

　　其實，這種甜頭卻是以投資者盲目置業為依托的，結局可想而知：萬達猶如雪球般越滾越大，商鋪業主們卻不得標出微薄的租金來減少損失。廣州白云萬達商鋪就是一個鮮明的例子：金街商鋪租金連跌三年，按目前行情價出租，業主需83年才可回成。易居中國克而瑞信息集團林戈表示，高售價會令未來的租金回報率相對降低，這意味利潤較低的行業無法承受業主希望達到的租金水平，“也就是造成金街做一條死一條的原因”。
　　（新僑報 記者 勞劍鋒）

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