今天(10月19日)，由中國零售業門戶網站聯商網與蘇州科技城聯合主辦的2012中國零售業“聯商風云會”暨商業地產高峰論壇在蘇州召開，本次會議主題為“借勢•破局•定天下”，峰會將圍繞上述話題邀請知名經濟學家與商業企業高管一同對話，共商行業發展大計，謀求商業合作契機。

　　以下為寶龍商業集團總裁潘韜演講內容：

　　現在從09年10年開始，幾乎各路人馬各個資本都進入我們這個行業，首先在中國排名前三十名的房產企業，我總結了一下，幾乎每個公司都成立了商業地產公司、商業地產集團，至少成立了商業地產事業部。現在像一系列以前做零售的企業，也來做商業地產。關鍵是還有其他的資本，比如說制造業，奧克斯空調，美的空調，蘇寧電器樓非常大體量的商業地產土地項目儲備。蘇寧電器最典型的是一千萬平方米的商業儲備，還有保險資本。像平安保險、中國人壽都有很好的事業部。這是群雄并起，各個都在進入這個行業，我覺得這是一個好事情，這是一個朝陽行業，大家都要進來的。有人說這個行業有泡沫，有人揚言要請政府來調控，我是一個市場經濟的鑒定捍衛者，千萬不要來調控。

　　梯隊初顯，第一個梯隊是已經做出一些成績，這個成立一個梯隊。大概是這樣的梯隊，以產品特別著名的華潤萬象城系列。以速度規模而讓別人望塵莫及的萬達集團。比如說以資本和管理處于領先行業的企業凱德，這三個企業算第一梯隊，第二梯隊就是以前已經有相對清楚的產品模式，但是規模不夠大，產品的質量和影響力不那么強，比如說我現在所在的寶龍。比如像金源、世貿，還有新興起來的。還有第三梯隊是什么呢?就要剛剛從其他行業和其他領域轉來做的企業。剛剛進來的行業，一些企業一些項目正在摸索。因為商業地產行業聽起來都有一些關系，但都是隔行如隔山，所以這是第三梯隊的企業。基本上形成一個初步的梯隊。

　　再講一下趨勢，大家可以從很多的角度講商業地產的趨勢，我認為比較重要的趨勢是三個，第一個趨勢是進入一個新的行業階段，我認為商業地產是四個階段，第一個是原始的階段，資源好，看誰的速度快，誰的資源強。第二個階段老百姓開始熟悉了，這時候大家開始在產品上創新提高，這是產品階段，第三個是專業化分工階段，像現在歐美的狀況。每個企業在商業地產的鏈上取其中一段，比如有人專門做招商，有人專門做運營，這是第三個階段。像全線通的企業只有一兩個，大部分是專業化分工。第四個階段是金融資本階段，因為商業地產的本質是金融行業，需要大量的資金投入和資本運作能力。就像新加坡、美國，這些金融產品發展發達的國家。在現在我們大陸在中國的行業，我認為剛剛進入產品階段，最近應該說全國所新出的一些城市綜合體，包括商業街，在產品上，品質設計，包括在招商定位上都有很大的進步，應該進入這個階段，但同時又一些個別企業開始考慮第三階段。開始考慮怎么樣做產業化分工。

　　我在上海認識一個朋友，他以前所在的公司是專做商業設計，現在成立了一個商業管理公司，他做輕資產的商業管理，他就考慮第三個階段的發展。所以是進入了一個比拼產品的第二階段。第三個是目前主戰場趨勢是在二三線趨勢。中國銀行剛剛發布的報告，關于中國五十個新興城市商業地產的發展，這五十個基本是二三線城市了，他的報告中統計，未來的十年當中，這些二線城市將要投放的已經確認的商業地產開發的面積超過1.2億平方米。這是一個非常大的數字，如果這個數字大家還沒有特別直觀的認識，其中一個最突出的城市，二線城市的代表，成都。成都、四川商業地產協會自己統計的數字，到目前為止，成都雖然是很好的城市，在建的和開業的城市綜合體和購物中心有多少個?118個。小店不算，成規模的118個。到2015年成都的商業面積超過香港，更會超過上海和北京，這是成都的例子。即使我們現在所在地的蘇州、無錫、沈陽，大家所看到的二線城市，據不完全統計，城市綜合體沈陽大概不少于80個以上。這個得兩面看，從正面看應該說經濟發展包括產業結構的調整，應該說大家開始看好了二三線城市，這是對的。第二個趨勢，中國現在的階段，商業地產主要在二三線城市，包括蘇州這樣二線半的城市，這是比較明顯的趨勢。剛才講的第一個趨勢是我們進入了新的階段，第二個是二三線城市。

　　第三個趨勢，是我們工作中體會到的，因為體現了我們行業發展所需要要素的爭奪開始白熱化，商業地產跟其他行業是一樣的，主要幾個要素。人才、資金、項目、市場。商業還有同樣爭奪這四個資源，這四個資源的爭奪也非常白熱化，在座的與我同行的話，第一個人才，剛才我說了。那個小伙子是一個案例，但絕對不是個案。為什么有這樣的情況?因為商業地產發展不到十年，從02年左右，當時沃爾瑪進中國，跟萬達合作，應該是包括廣州出現第一個，到目前為止十年左右。一個行業剛剛發展十年，騰有多少人才儲備?非常少。但我們現在需要多少人呢?中國購物中心協會發表了一個報告，據不完全統計，他的統計是到2011年，中國購物中心的數量是2600個，他統計初建的項目和在建的項目，短短五年可以增加到5000個以上。五千個大項目意味著什么呢？需要五千個團隊，五千個操盤手，如果平均一個10萬平方米，需要的一個從業人員需要高中低三層是120人左右，再加上項目總部管理人員，到2015年中國需要的這個行業從業人員是100萬人以上。但現在符合一定的要求專業水平的人，寥寥無幾。估計是一百萬后面減無數的零才可以符合我們這個行業的人才供給。這樣巨大的差距，就造成了現在人才爭奪的白熱化。也造成了人才市場成本的急劇飆高，超過了中國大規模的行業。所以從微觀可以看宏觀，這個數據不能統計，但微觀已經看出來了。

　　第二個挑戰就是對項目的爭奪，這個就毋庸置疑了，因為以前大家做商業地產只有萬達做，只有華潤做，深國投做。很麻煩的就是中國政府在這方面遲遲沒有做是很奇怪，但無能為力，所以只能搞一些旁門外道。講最后一個爭奪，我們爭奪是爭奪市場資源，一個是市場份額，第二個是市場商家。先說爭奪商家，應該說目前的行業，在我們地產開發公司做商業地產，我是唯一的一方，因為做商業地產開發都是甲方，都是給別人花錢，只有我們求爺爺告奶奶招商，求你們進來，為什么這樣?同治化太厲害，中國的品牌資源太匱乏，匱乏到什么程度？今年上半年廣州市商委做的一個調研，廣州市最好的商圈天河商圈，他統計了一下470個服裝品牌，各個商場的購物中心重復率多高呢？41.49％。第二個是鞋，鞋的品牌天河商圈大概128個品牌，重復率多高呢？也是41.5％。最后一個化妝品，化妝品大概是47個品牌，重復率46％左右。從這個商圈可以看出來，幾乎一半的商品你和我是一樣的，這也是為什么大家都有這個觀感，你現在寨中國區逛購物中心，出去是中檔的幾乎是一樣，很少看到特別新奇的感覺，和新鮮感，就是因為品牌的重復率太高。

　　目前在國內稍微成功一點的購物中心，有影響力的，有生命力的品牌加在一起，大家猜猜多少個?900個左右。我說了到2015年有五六千的購物中心，但是都在搶這900個品牌，而且這個都有分類，高中低的。這就造成了我們爭奪品牌非常激烈。

　　第二個是爭奪市場份額，為什么爭奪市場份額?項目一擁而上，我在青島做了一個項目，李滄區周邊大概40萬人不到，萬達城市廣場還有樂購廣場，一共三個購物中心，加在一起42萬的幾乎同樣定位的購物中心，那怎么辦?就要搶奪資源，搶奪資源是大家面臨非常嚴峻的趨勢。尤其是做我們具體一線工作人員的話，這個壓力是特別大。

　　最后一個題目是挑戰，我說是機會。我們所有企業面臨的是兩個詞，第一個是轉型，第二個是創新，這都是老聲常談，我還是談一下。什么是創新什么是轉型?我記得前年在機場看的一本書，全年商業地產學萬達，口號非常其實非常具有誤導性，如果都學萬達就完蛋了。學它的開發能力是學不道德，學習老總的智商是學不到的，學他什么？學產品，其實這個口號是錯的。學是學它的開發能力，學它的思想。但我們每個企業應該想的是，每個企業的產品轉型要創新。別人做大合資的貿易，我們是不是做商業街，別人做商業街我們是不是做生活中心，諸如此類的東西。產品一定要創新轉型，不能千篇一律，而且也不應該千篇一律。首先產品要轉型創新，這兩個是一致的。包括萬達自己也要轉型，萬達現在做旅游地產，也開始進行轉型，做電影院。所以任何商業地產企業未來十到十五年都面臨轉型創新，首先是產品。

　　第二個轉型和創新是核心能力的問題，商業地產的產業鏈里面有若干個開發能力，你的融資能力、品牌塑造能力等。我們要么做制造商，要么做運營商，你也可以做投資商，你到底自己定位在什么地方?你的最突出能力在什么地方？抓住這個能力，去做它的專業分工。現在我們中國大部分商業地產企業，因為成功的企業，華潤、萬德包括新鴻基，從拿地、設計、招商、運營自己全能干，所以以為這是唯一的道路，這是非常錯的。這樣企業的能力，有這樣的企業是非常少的，而且幾乎學不來的。所以，建議大家把自己的定位找準，在其中一個產業鏈上做深做透，也能做出成績來，行行出狀元。所以對自己的核心能力和定位一定要清楚，找準其中著力點。

　　最后一個民間和政府都有責任，就是金融的創新。商業地產是金融產品，商業地產其實嚴格來講是一個低回報率但是長期穩定回報的一個行業。國外商業地產發展好的國家做過統計，都是有房地產信托投資基金的，而且都是有專門立法來保證房地產信托投資基金的落實，在美國商業地產的基金可以用來蓋監獄，可以改博物館，因為有全套的投資和退出的機制，符合商業地產規律。所以以為商業地產可以暴利的想法肯定是錯的。我們是希望政府能夠推出相應的符合商業地產發展規律的長投低回報的特點，但這個特點據我了解，2005、06年的時候我們就提過，遲遲沒有答復。銀監會想管、證監會想管，都想管，最后，再說吧，我想這個肯定是表面理由，很有更深層的原因。這個問題不解決，中國商業地產的發展不會有真正得成功。

　　第二個，這個沒有推出之前，就找自己的競爭模式。所以大家以前經常抨擊商業地產行業，去賣住宅，把綜合體做的不像綜合體我認為這是逼良為娼。我覺得我們還得想辦法去做一些突破，現包括像華潤、萬達這樣的巨型企業，這條路不通最后一個環節是不能完成的。
　　（聯商網 章莉發自蘇州）