談判桌上一襲“韓風(fēng)”

　　一則有關(guān)于樂天瑪特出沒河南商業(yè)地產(chǎn)談判桌的段子，近期在零售圈相當(dāng)火。

　　對此，某國內(nèi)品牌超市發(fā)展部負(fù)責(zé)人有著繪聲繪色的描述：當(dāng)價(jià)格“拼”到1.4元（指賣場物業(yè)單平方米日租金）的時(shí)候，各大超市拓展部老總從談判桌上開始起身閃人了，僅剩下兩家。隨后，永輝向開發(fā)商報(bào)出了1.5元的新價(jià)，它想把卜蜂蓮花“逼走”。但突然發(fā)現(xiàn)，身邊又多個(gè)生人。細(xì)一打聽，竟是樂天瑪特。

　　需要說明的是，開發(fā)商與零售商之間的價(jià)格談判，從來都是一對一進(jìn)行。由此幾經(jīng)流傳的段子，明顯被感情色彩加工過。

　　然而，故事的真實(shí)性，得到了多方的印證。故事發(fā)生時(shí)間，約在一個(gè)月前。被競爭的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，由思念系旗下的河南瀚海置業(yè)有限公司開發(fā)，位于文化路與北環(huán)交叉口東南角。

　　隨后，記者向永輝、瀚海置業(yè)求證，并咨詢最終敲定的租金價(jià)格。他們均以商業(yè)機(jī)密為由，給予了婉拒。

　　據(jù)了解，樂天瑪特隸屬于世界500強(qiáng)韓國樂天集團(tuán)，為韓國第一大超市零售商。雖然該公司在2007年才進(jìn)入中國，但在三年內(nèi)，通過一系列兼并重組的手段，迅速在東北三省、京津、山東、江蘇等市場，形成了一定的勢力范圍。截至2010年，樂天瑪特業(yè)績與門店數(shù)量均超過了卜蜂蓮花，展露出沖擊中國快消品連鎖百強(qiáng)榜前十的態(tài)勢。

　　對于外界蕓蕓揣測，樂天瑪特山東公司開發(fā)部副總丁建江在接受本報(bào)采訪時(shí)，首先表述了“不差錢”的態(tài)度。他認(rèn)為，這在該公司2008年收購北京荷資萬客隆，2009年全盤收購江蘇第二大零售商時(shí)代超市，已經(jīng)有了充分的表現(xiàn)。

　　對于進(jìn)入河南的時(shí)機(jī)，丁建江的說法是，一切按部就班。當(dāng)然，這與該公司在中國區(qū)的整體戰(zhàn)略有關(guān)，首先完成在中國東部、東北沿海市場登陸，再向內(nèi)陸滲透。于是，在去年下半年，完成對山東市場基本布局后，著手進(jìn)入河南市場的計(jì)劃。

　　一位接觸過樂天的地產(chǎn)界人士認(rèn)為，該公司在國內(nèi)零售業(yè)的名號，以及現(xiàn)實(shí)經(jīng)營能力，并沒有顯現(xiàn)出一個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)的優(yōu)勢所在。因而，并不看好其在商業(yè)物業(yè)競爭方面的能力。

　　丁建江對此并不認(rèn)同。他稱，樂天旗下有百貨、超市、影院等多種業(yè)態(tài)，而這是包括家樂福、大潤發(fā)在內(nèi)等多數(shù)單業(yè)態(tài)超市公司無法企及的綜合競爭優(yōu)勢。因而，可以一次性吞噬的物業(yè)租賃體量更大。

　　“預(yù)計(jì)在今年年底，即能在河南拿下4～5個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。”丁建江說，這基于他目前對項(xiàng)目資源的掌控狀況。

　　新“炒房客”催化租金翻倍

　　有消息靈通人士透露，在思念北環(huán)項(xiàng)目上，永輝最終獲勝。但贏得很吃力，也很郁悶。

　　他分析，在最近半年，永輝遞給各大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的報(bào)價(jià)，蓋過包括大商、沃爾瑪等多數(shù)市場既有經(jīng)營者。并與先入一步的大潤發(fā)，在河南商業(yè)地產(chǎn)談判桌上，形成了市場競爭新勢力。但相較同行，永輝對河南市場的立足渴望更為迫切。一方面是其完成上市后，需要填業(yè)績報(bào)表；另一方面，只有門店數(shù)量迅速擴(kuò)充，才能實(shí)現(xiàn)它深度涉足河南農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的計(jì)劃。但是，樂天瑪特對河南的拓展需求與計(jì)劃，同樣超過了國內(nèi)其他省份。

　　“兩家公司對物業(yè)門店的需求，幾乎是一致的。大的、小的都要搶。那么，樂天瑪特寄希望于縮短選址時(shí)間，最好的辦法即是‘跟莊’。”該人士如是稱。

　　對此說法，丁建江沒有否認(rèn)。他稱，相較于市場既有經(jīng)營品牌，市場新進(jìn)入者只有靠抬高租金價(jià)格，在開發(fā)商面前獲得更多話語權(quán)。

　　正因如此，新“炒房客”攪亂了省內(nèi)物業(yè)租賃的平衡。而這，讓市場既有經(jīng)營品牌相當(dāng)惱火。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2009年之前，鄭州的商業(yè)物業(yè)租賃均價(jià)，為單平方米日租0.8元～0.9元。以2009年8月，大潤發(fā)以1.6元的價(jià)格，擠走家樂福，拿下升龍大學(xué)路項(xiàng)目為標(biāo)志，省內(nèi)物業(yè)租金價(jià)格扶搖直上。2010年上半年，鄭州市租賃均價(jià)，普漲至1.2元。2011年春節(jié)前后，均價(jià)約在1.3～1.4元。但在目前，日租金1.5元，已是鄭州三環(huán)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租賃的起步價(jià)。

　　通常情況下，超市公司對商業(yè)物業(yè)的租賃面積，約在2萬平方米，租期約在15年。由此推算，單平方米日租金每增加一毛錢，其租金成本即上漲一千萬元。

　　但對于“起步價(jià)1.5元”的說法，永輝拓展部一人士并不完全贊同。他稱，考量價(jià)格的因素，是區(qū)位、交通、客流、物業(yè)體量等全方位條件。但可以感知到的是，鄭州物業(yè)租賃價(jià)格已超過重慶，躍上國內(nèi)中上游水平。

　　上海貝茲商業(yè)咨詢管理公司副總梁斌認(rèn)為，2011年，才真的稱得上是河南零售市場開放元年。從宏觀角度看，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)升級為國家戰(zhàn)略，河南城市化發(fā)展的強(qiáng)勁增長能力，刺激了零售業(yè)的活躍度。但國家對住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策及手段，亦是為零售業(yè)加速進(jìn)駐，提供了客觀上的機(jī)會(huì)。樂天瑪特進(jìn)駐后，中國零售業(yè)外資十強(qiáng)僅剩英國特易購。
　　（大河報(bào) 記者 楊霄）