“銀發經濟”的巨大商機

　　我國1999年開始步入老齡化社會。中國老齡化的進程正在加速，2013年的現狀是，60歲及以上老年人的比重是14.9%，人數是2.02億人。鴻偉摩爾研究中心數據顯示，預計到2050年，中國的老年人口總量將超過4億，占總人口的1/4以上。

　　但現階段，我國養老產業和養老服務的發展還相對滯后。目前中國每千名老年人擁有的養老機構床位數只有11.6張，即只有1.16%的老年人能入住養老機構。與發達國家平均每千名老人占有養老床位數50～70張水平相差甚遠。

　　同時，社會觀念也在逐漸轉變，已經有越來越多的子女選擇離開父母獨立生活，很多老年人也更愿意與同齡人結伴成群。從觀念趨勢上看，老年人的生活觀念和態度正在發生著變化，更多較高學歷和高收入的老年人開始建立自立、自信、自理的生活態度。

　　綜合預計2015年全國城市商業化養老機構的潛在需求為自理老人床位數在180萬左右，需要護理老人床位數30萬~32萬張左右。按照一個項目最優化床位數為400張計算，未來三年市場上將需要至少4500個項目，“這是一個非常龐大的數量。” 中國商業地產聯盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉感嘆。

　　養老地產深陷盈利困局

　　但盡管眾多企業看到了這個商機，紛紛進軍養老地產，但盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。楊建偉指出，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養老產業開發初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時，長投資、長回報特點決定了服務才是養老產業最終的盈利來源，但國內的養老產業都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養老產業的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

　　真正的養老地產，應該稱為養老產業，其核心內容并非開發，而是服務。養老產業的服務營運涉及與醫療機構無縫對接，配套設施應契合老人需求，這對于向來追求“高周轉、短平快”的房地產企業而言是一大難題。

　　養老地產盈利模式

　　養老地產應走上“服務核心”的道路

　　“中國社會真正需要的“養老”，并非硬件——“地產”，而是軟件——“服務”。”楊董事長明確道，“養老服務和做房地產絕對是兩回事。中國的房地產商把房子建成后通過營銷賣出去，這樁生意就基本了結。但養老不同，服務需求源源不斷，而且會逐步升級。”

　　“讓專業人士把父母照顧得好好的”，成了當今社會青壯年群體表達孝道的最佳方式。由此，開發商在制定差異化養老服務產品的基礎上應配以制定個性化、精細化、專業化的照料及營養顧問服務，這樣可適應不同類型老年人的需求，創造出完善、有活力的生活方式和旅游方式。此外，房企還應根據老年人人口數量及需求的不同設計出不同類型的差異化產品服務，通過差異化競爭引入目的性消費，在此過程中，適當植入體驗、專業護理功能，力爭讓廣大老年群體的家庭康體休閑需求得到滿足。

　　所有養老社區設施配套和建設均要以方便老年人生活與實際使用為第一宗旨，在此基礎上，還要在細節設計上充分考慮保障老年人的人身安全。這就要求開發商在養老地產項目規劃階段，能夠設身處地地從老年人的實際生活需要出發，只有從日常生活的各個方面為老年人提供各種人性化的配套設施和貼心服務，才能使養老地產項目規劃具有靈魂和精髓。而隨著時間的發展，養老地產走向“服務核心”的良性循環，盈利困局也將隨之而解。

　　鴻偉摩爾：中國商業聯合會授予:“中國商業地產金牌策劃服務機構”的專業策劃公司，公司專注于摩爾業態及商業環境的深度研究、致力于商業地產市場研究、定位規劃、招商運營、運營管理的專業資深商業地產策劃與運營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費與市場環境，專業從事“SHOPPING MALL、商業步行街、主題專業市場、社區MALL、旅游、創意地產”等物業形態的前期市場及環境調研、可行性研究、項目主題定位、商業模式及功能規劃設計、招商代理、商業經營管理等核心服務。