目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國來說更多只是停留在概念上，雖然也有些企業(yè)觸及到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但行業(yè)內(nèi)的整個局面還處在初始階段，綠城中國的“學(xué)院式養(yǎng)老”模式則為中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開了個好頭。

房產(chǎn)開發(fā)商們在通過對國內(nèi)、外養(yǎng)老項目的調(diào)研之后，提出各種養(yǎng)老模式，如“居家養(yǎng)老”、“社區(qū)養(yǎng)老”、“以房養(yǎng)老”等概念，而首次將概念落地實踐的，是綠城中國。

綠城烏鎮(zhèn)雅園，被綠城集團董事長宋衛(wèi)平定義為綠城養(yǎng)老地產(chǎn)的“實驗版本”，他正在將“學(xué)院式養(yǎng)老”的概念模式付諸于實踐。

學(xué)院式養(yǎng)老的實踐

烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園位于浙江桐鄉(xiāng)，定位為休閑健康養(yǎng)生養(yǎng)老為主題的園區(qū)，占地面積約1500畝，總投資約85億元，將建設(shè)醫(yī)療公園、五星級養(yǎng)生度假酒店、特色商業(yè)中心、國際養(yǎng)老護理中心等六大功能區(qū)，綠城烏鎮(zhèn)雅園是其中一部分，規(guī)劃650畝。浙江雅達置業(yè)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理朱浩義告訴記者，學(xué)院式養(yǎng)老簡單來說，就是在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，開展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動為核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的“雙盈晚年”，從而推動家庭、社會的和諧發(fā)展。

“人一旦超過了65歲，反應(yīng)能力就會下降，但是老年人擁有豐富的經(jīng)驗與閱歷，如果這部分的優(yōu)勢發(fā)揮好了，還能夠繼續(xù)實現(xiàn)自己的價值，這也是我們提出‘老有所為’的原因。而傳統(tǒng)的護理院、養(yǎng)老院僅僅滿足了老年人最底層的生存需求，對于精神層面的需求基本忽視。學(xué)院式養(yǎng)老重視的就是老年人的精神生活，這也是我們同其他養(yǎng)老地產(chǎn)模式的不同之處。”朱浩義說。

因此，在烏鎮(zhèn)雅園項目中，頤樂學(xué)院是核心，住宅變成頤樂學(xué)院的配套。1500畝的園區(qū)，其中1000畝是配套，而僅頤樂學(xué)院總投資就達3億元。

記者在烏鎮(zhèn)雅園所設(shè)的展示區(qū)中看到一部分老年人配套設(shè)施。朱浩義透露，園區(qū)內(nèi)設(shè)立的“健康促進館”，擁有一套完整的關(guān)于老年人身體健康的管理設(shè)備以及相關(guān)的檢測、康復(fù)系統(tǒng)，其中系統(tǒng)由杭師大主導(dǎo)開發(fā)，而設(shè)備則部分從國外引進。可以說，這是一個現(xiàn)有資源的有機整合。

實際上，綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的相關(guān)探索早在2007年就開始了。探索的源頭是綠城所做的園區(qū)服務(wù)體系。“在這個整體的服務(wù)體系中，包括文化教育、醫(yī)療健康、生活服務(wù)，隨后這個體系發(fā)展成為一個‘標配’，每個綠城的社區(qū)中，都會有頤樂學(xué)院。我們更關(guān)注生活在本體系中的人情況。藍庭項目是我們學(xué)院式養(yǎng)老最初步的探索，規(guī)模比較小，但這里面醫(yī)療和基本生活服務(wù)我們都有了。”朱浩義告訴記者。

之后，綠城就在臨平藍庭項目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護理院等公共配套，以滿足老年人的需求。

如何盈利?

“落地”還意味著要解決現(xiàn)實的資金與盈利難題。相關(guān)行業(yè)人士表示，其實養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難做，要求沉淀的資金量更大，因為養(yǎng)老地產(chǎn)需要更多配套服務(wù)的建設(shè)，這些都不可以變現(xiàn)，只能要求開發(fā)商一直長期地持有運營，這對開發(fā)商的運營能力是一個非常大的挑戰(zhàn)。

另有人士指出，對于絕大部分開發(fā)商而言，不能滾動開發(fā)的項目就不是好項目。幾乎所有的商業(yè)項目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品，而內(nèi)地的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)恰恰無法滿足這種要求。

朱浩義表示，烏鎮(zhèn)雅園的住宅主要以出售為主，也是以回籠資金為目的，后期會考慮部分出租，但尚未確定最終比例。除此之外，集團還在考慮與保險公司合作，將部分房源整體形成相關(guān)金融產(chǎn)品，但方向依舊在探討過程中，這或許是這個商業(yè)模式未來的一個發(fā)展方向。

而目前，整個烏鎮(zhèn)項目擁有以下幾個盈利點：首先，頤樂學(xué)院，通過向?qū)W員出售學(xué)員卡，基本費用在每年3000～5000元;其次，醫(yī)療護理，針對行動不便老人，項目擁有護理院與半護理院，在此過程中收取一定的護理費用;再者就是物管費。

盡管如此，在龐大的項目規(guī)劃中，想要短期內(nèi)獲得收支平衡，仍舊是一個很大的挑戰(zhàn)。

值得注意的是，烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園的東家實際上是綠城和雅達國際，兩者所投資的比例為5:5，這在眾多聯(lián)合投資的項目中比較少見。而雅達國際其實是一家專注于康復(fù)醫(yī)療和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的大型投資公司，背后的投資者包括和諧基金、IDG資本、紅杉中國以及云峰基金。全國社保基金也首次通過烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園進入健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

與雅達的合作能夠帶給綠城更多的資源與便利，也為項目的發(fā)展提供了堅實的后盾。“朱浩義說。

呼吁政策支持

除此之外，在養(yǎng)老項目方面，政府支持與否也對項目的發(fā)展至關(guān)重要。

“就烏鎮(zhèn)雅園項目而言，桐鄉(xiāng)市政府比較支持，500畝住宅的部分是按照常規(guī)的地產(chǎn)項目在操作，而在醫(yī)院、學(xué)校方面前期的規(guī)費、稅收上有所支持，但在政策層面目前還沒有一個系統(tǒng)的針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持，這是比較欠缺的。”朱浩義說。

例如在床位建設(shè)方面，政府所給出的補貼與床位建設(shè)投資的金額相比，簡直就是杯水車薪。據(jù)悉，每個床位建設(shè)投資好一點的需要四、五十萬，最差的也要二十萬。按此推算，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤也許只有普通住宅地產(chǎn)的30%～50%，并且需要長期投入并持續(xù)跟進。在這個過程中，相關(guān)的利益損耗也是無法預(yù)估的。

對此，朱浩義建議政府能夠在土地、政策、稅收等方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更為有效的支持。“我個人希望，政府在土地方面，是否能夠推出專屬的養(yǎng)老用地，另外在規(guī)費與稅收方面，是否能夠不按照純房產(chǎn)項目來做相關(guān)的規(guī)定;另外在行政審批方面，以烏鎮(zhèn)雅園項目為例，如果按照純房產(chǎn)項目，項目中涵蓋的‘風(fēng)雨連廊’是要計入容積率的，但這個完全是為了老年人服務(wù)的，諸如此類的問題如果全都以普通住宅來套，勢必是有一定的問題。”

盡管挑戰(zhàn)重重，但綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)的拓展并未停止。據(jù)透露，綠城將在長三角、環(huán)渤海灣區(qū)域、珠三角區(qū)域繼續(xù)開拓項目。目前，安吉、德清、青島等都成為綠城學(xué)院式養(yǎng)老的試驗點。

（來源：投資有道）