8月11日，華潤(rùn)56.08億元斬獲東莞CBD一宗14.41萬(wàn)平方米商住綜合體地塊，樓面價(jià)約6690元/平方米。此次成交金額也成為東莞截止目前賣地總價(jià)第二高。

作為廣深周邊的重要城市，東莞樓市的火熱顯而易見，這座一腳踏入第三個(gè)常住人口1000萬(wàn)以上人口的城市，吸引了眾多房企的注意力。僅在近期，包括碧桂園、招商蛇口、保利、華僑城、中海、旭輝等大型房企便紛紛在東莞新增拿地。

其中，在幾天前的8月6日，招商蛇口以5.52億元拿下東莞南城2021WG005的商務(wù)金融地塊，建筑最大高度為200米。這也是東莞CBD掛牌的第四宗規(guī)劃超過(guò)200米高度的地塊。

而200米+的余熱未散之際，499米的新地標(biāo)也姍姍走來(lái)了。根據(jù)規(guī)劃，華潤(rùn)置地所獲地塊規(guī)劃最大建設(shè)高度達(dá)到499米，這將成為東莞第一高紀(jì)錄。同時(shí)在近期國(guó)家發(fā)改委明文要求不得新建500米以上超高層建筑的環(huán)境下，華潤(rùn)地塊已觸及合規(guī)范圍內(nèi)的最大高度。

在這背后，華潤(rùn)置地布局東莞的速度也在加快。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地去年網(wǎng)簽金額增速達(dá)92.8%，已躍升至東莞前三位置。

東莞總價(jià)第二高

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在2019年3月，華潤(rùn)置地便與東莞就國(guó)際商務(wù)區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作涉及在商務(wù)區(qū)等區(qū)域的開發(fā)策劃、規(guī)劃校正、土地整備、城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)、城市更新、土地開發(fā)建設(shè)等。由此，華潤(rùn)置地也成為國(guó)際商務(wù)區(qū)的片區(qū)綜合服務(wù)商。

在最新土拍前，華潤(rùn)置地已在東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)相繼落地中心公園、水澗頭回遷區(qū)、線性公園、萬(wàn)象府等工程。因此，外界猜測(cè)地塊是定向出讓予華潤(rùn)置地。

出讓的地塊編號(hào)2021WG005，位于東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)內(nèi)，占地面積14.41萬(wàn)平方米，總建筑面積83.81萬(wàn)平方米，起始價(jià)為55.08億元，起始樓面地價(jià)為人民幣6548元/平方米，其中商服用地起始樓面地價(jià)2844元/平方米，城鎮(zhèn)住宅用地起始樓面地價(jià)1.68萬(wàn)元/平方米。

最終，華潤(rùn)置地以56.08億元的低溢價(jià)競(jìng)得上述地塊，成交總價(jià)僅次于2020年6月29日保利在虎門拿地的總價(jià)60.01億元。

出讓條件要求，商服用地最大建設(shè)高度為499米。這將一舉超過(guò)目前東莞最高的423米的國(guó)貿(mào)中心，刷新東莞新高度。

同時(shí)，出讓條件要求，地塊將新建一座大型高端購(gòu)物中心和地標(biāo)塔樓，引進(jìn)項(xiàng)目除了銀行總部企業(yè)、國(guó)際五星級(jí)品牌酒店之外，還需建設(shè)知名品牌大型高端購(gòu)物中心，經(jīng)營(yíng)面積不低于18萬(wàn)平方米，且品牌須為太古匯、恒隆廣場(chǎng)、SKP、K11、萬(wàn)象城其中一家。

對(duì)于此次拿地，華潤(rùn)置地表示，項(xiàng)目將建設(shè)18萬(wàn)平方米的大型高端商業(yè)綜合體，引進(jìn)國(guó)際一線品牌，填補(bǔ)東莞高端商業(yè)空白。

但對(duì)于新地標(biāo)的高度，華潤(rùn)置地對(duì)外的表態(tài)中，僅表示將建設(shè)約450米高塔樓，刷新東莞天際線的地標(biāo)建筑群。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的一份網(wǎng)傳為東莞華潤(rùn)中心項(xiàng)目幕墻設(shè)計(jì)的文件也顯示，該項(xiàng)目三棟塔樓幕墻設(shè)計(jì)的最高高度分別為450米、270米和230米，業(yè)態(tài)涵蓋辦公、公寓、酒店。

華潤(rùn)東莞速度

據(jù)華潤(rùn)置地披露，拿下東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)綜合項(xiàng)目后，深圳大區(qū)東莞公司投資運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)項(xiàng)目已擴(kuò)大至20個(gè)。而實(shí)際上，這距離華潤(rùn)置地進(jìn)入東莞市場(chǎng)僅4年時(shí)間。

過(guò)往資料顯示，2017年，粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略提出后，華潤(rùn)置地開始調(diào)整擴(kuò)張步伐，把目光聚焦在處于深圳、廣州之間的東莞。同年8月，華潤(rùn)置地與東莞市道滘鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同促進(jìn)道滘鎮(zhèn)文旅項(xiàng)目建設(shè)，這也是其首度落子?xùn)|莞。

此后，華潤(rùn)迅速重倉(cāng)東莞，項(xiàng)目覆蓋東莞12鎮(zhèn)。包括2018年底競(jìng)得松山湖北站TOD商業(yè)地塊項(xiàng)目，總投資30.24億元，也就是松山湖華潤(rùn)萬(wàn)象匯廣場(chǎng)；2019年11月，以總價(jià)45億元奪得東莞CBD“巨無(wú)霸”地塊，即為后來(lái)的東莞萬(wàn)象府。

反映在銷售業(yè)績(jī)上，2019年4月，當(dāng)時(shí)華潤(rùn)置地華南大區(qū)東莞公司對(duì)外表示，東莞是公司“第一個(gè)首進(jìn)城市開年及半百億目標(biāo)的案例”。即這一年?yáng)|莞公司要實(shí)現(xiàn)的銷售目標(biāo)為50億元。

今年初，東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)置地于2020年銷售業(yè)績(jī)73.93億元，同比增長(zhǎng)92.8%，在東莞開發(fā)商商品房網(wǎng)簽參考金額排行榜中排名第三；銷售面積26.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.41%。其中華潤(rùn)萬(wàn)象府項(xiàng)目是銷售主力之一。

東莞作為二線城市中的“后起之秀“，粵港澳大灣區(qū)年輕人重要的集聚城市，不同于杭州、南京等老牌二線或“新一線城市”，仍在為土地開發(fā)留有一定余地和開發(fā)空間。

根據(jù)《東莞市2021年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年?yáng)|莞計(jì)劃供應(yīng)住宅用地319.4605公頃，同比將增長(zhǎng)53%。這吸引了包括華潤(rùn)置地、中海、保利、碧桂園、招商蛇口等房企拿地，其中碧桂園于8月10日以46.17億元競(jìng)得茶山地塊，刷新全市第三高總價(jià)紀(jì)錄。

而“華潤(rùn)置地們”接下來(lái)或許面臨著截然不同的發(fā)展局勢(shì)。8月初以來(lái)，東莞出臺(tái)調(diào)控政策，對(duì)宅地出讓價(jià)格、購(gòu)房條件、房地產(chǎn)貸款管理、二手房參考價(jià)及房地產(chǎn)稅收監(jiān)管等都有不同程度的收緊，被譽(yù)為“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

在此情況下，運(yùn)營(yíng)類業(yè)務(wù)或許能為華潤(rùn)置地起到一定的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖作用。華潤(rùn)置地目前落地東莞的購(gòu)物中心中，松山湖萬(wàn)象匯項(xiàng)目計(jì)劃于2022年5月1日商業(yè)開業(yè)；最新的東莞南城CBD項(xiàng)目建設(shè)工期為7年，其中地標(biāo)高樓建設(shè)期為7年，購(gòu)物中心建設(shè)工期為4.5年。

值得一提的是，根據(jù)華潤(rùn)置地2020年公開發(fā)布的十四五計(jì)劃，該公司截至2025年末預(yù)計(jì)在營(yíng)購(gòu)物中心超過(guò)100個(gè)，總面積超過(guò)1100萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)深耕城市20余個(gè)，東莞或并不在列。