來(lái)源/Mall先生

圖片/聯(lián)商圖庫(kù)

世事變遷，中國(guó)香港的商業(yè)看起來(lái)已經(jīng)風(fēng)光不再。但是，港企開發(fā)商多年來(lái)所沉淀的開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力與資源優(yōu)勢(shì)，仍值得內(nèi)地同行持續(xù)學(xué)習(xí)。

本文盤點(diǎn)了恒隆、太古、新鴻基、嘉里、瑞安、新世界（K11）、九龍倉(cāng)等港企，在內(nèi)地購(gòu)物中心（商業(yè)建筑面積>30,000平米）領(lǐng)域的布局。

恒隆
3月25日，武漢恒隆廣場(chǎng)盛大開業(yè)，使得恒隆目前在內(nèi)地運(yùn)營(yíng)的已開業(yè)項(xiàng)目達(dá)到10個(gè)，分布在7個(gè)省份的8個(gè)城市。

根據(jù)恒隆地產(chǎn)2020年業(yè)績(jī)公告，其內(nèi)地物業(yè)組合（含辦公）的租賃收入為人民幣46.75億元。

作為標(biāo)桿港企中，在內(nèi)地項(xiàng)目地域和城市級(jí)次分布最廣的企業(yè)，恒隆與奢侈品集團(tuán)有了更多元的合作空間，比如2019年7月，開云集團(tuán)與恒隆簽訂了一項(xiàng)戰(zhàn)略協(xié)議，計(jì)劃在大連、武漢、昆明、無(wú)錫等地新開包括Gucci、Saint Laurent等品牌在內(nèi)的14間實(shí)體店，被視為開云集團(tuán)渠道下沉的信號(hào)。

其標(biāo)桿項(xiàng)目之一，當(dāng)屬于去年完成改造煥新亮相的上海港匯恒隆廣場(chǎng)。作為恒隆在內(nèi)地的首個(gè)項(xiàng)目，以12萬(wàn)平米的商業(yè)體量，在2020年，面對(duì)疫情和改造的影響，商場(chǎng)部分仍實(shí)現(xiàn)了9.84億元人民幣的租金收入。

在建項(xiàng)目方面，杭州恒隆廣場(chǎng)總建筑面積19.41萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)于2024年起分階段落成，其中包括一座9.9萬(wàn)平米購(gòu)物中心；沈陽(yáng)市府恒隆廣場(chǎng)剩余階段還包括有一個(gè)購(gòu)物中心。

太古

不包括引入了超級(jí)文和友的廣州匯坊在內(nèi)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地運(yùn)營(yíng)的已開業(yè)項(xiàng)目共有5個(gè)，均位于一線及新一線城市。

根據(jù)太古地產(chǎn)2020年業(yè)績(jī)發(fā)布材料，其中國(guó)內(nèi)地投資物業(yè)組合的收入總額上漲3%至28.62億港幣，其中零售物業(yè)租金增加5%至24.91億港幣。

太古在國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目，除廣州匯坊和北京三里屯太古里為100%權(quán)益外，基本多以合作開發(fā)為主，北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里均只占50%權(quán)益。

其標(biāo)桿項(xiàng)目之一，是建筑面積為12.2萬(wàn)平米，擁有Hermès、Gucci、Catier、Apple、方所書店等品牌的成都遠(yuǎn)洋太古里。2020年，引入了Harry Winston、Chanel鞋履精品店、山本耀司、上下等品牌等西南地區(qū)首店，全年?duì)I業(yè)額逆勢(shì)增長(zhǎng)6%。

2021年，由太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)合作的上海前灘太古里將正式開業(yè)。其余發(fā)展中的重點(diǎn)物業(yè)包括正在翻新的北京三里屯太古里西區(qū)，以及于2020年12月啟動(dòng)的北京頤堤港二期項(xiàng)目，該項(xiàng)目是一個(gè)總建筑面積38萬(wàn)平米，以辦公樓為主導(dǎo)的綜合發(fā)展項(xiàng)目。

新鴻基

新鴻基地產(chǎn)目前在內(nèi)地經(jīng)營(yíng)著8個(gè)購(gòu)物中心，除了于2006年收購(gòu)的佛山南海廣場(chǎng)以外，其余物業(yè)均位于一線城市。

根據(jù)新鴻基2019/20年度業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2020年6月30日的12個(gè)月內(nèi)，連同合作發(fā)展項(xiàng)目計(jì)算，其內(nèi)地總租金收入為41.66億元人民幣，其中商場(chǎng)/商鋪的租金占比為58%。

而最新業(yè)績(jī)顯示，截至2020年12月31日的6個(gè)月內(nèi)，連同所占合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司的收入，新鴻基集團(tuán)在內(nèi)地的總租金收入（含寫字樓）同比上升15%至人民幣24.86億元。

新鴻基的內(nèi)地物業(yè)獲取方式較為多元，有自持開發(fā)的上海IFC國(guó)金中心、上海IAPM，有合作開發(fā)的廣州天匯廣場(chǎng)與天環(huán)，也有收購(gòu)的項(xiàng)目如佛山南海廣場(chǎng)，還有部分占小股（40%）不操盤的項(xiàng)目如杭州萬(wàn)象城、無(wú)錫萬(wàn)象城等。

其代表性物業(yè)，是位于上海陸家嘴的IFC國(guó)金中心，這座由PCPA操刀設(shè)計(jì)的地標(biāo)級(jí)商場(chǎng)，云集了Hermès、LV、Dior、Gucci、Burberry等頂尖大牌，也常年占據(jù)上海購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)額的榜首位置。

目前新鴻基的在建購(gòu)物中心，包括今年將面世的，與恒基兆業(yè)和九龍倉(cāng)聯(lián)手打造的成都環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、位于上海徐家匯的超級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目：ITC（預(yù)計(jì)2023年底落成）、南京國(guó)金中心商場(chǎng)、蘇州環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的廣州南沙慶盛綜合體項(xiàng)目和杭州江河匯項(xiàng)目。

嘉里

嘉里建設(shè)目前在內(nèi)地運(yùn)營(yíng)的已開業(yè)的大型購(gòu)物中心共有5個(gè)，位于4個(gè)直轄市或省會(huì)城市。

上述商場(chǎng)均為包含了辦公、酒店的綜合體項(xiàng)目的一部分，其中，除浦東為嘉里大酒店以外，其余均是同屬嘉里集團(tuán)旗下的香格里拉酒店。

2020年，嘉里內(nèi)地已落成投資物業(yè)貢獻(xiàn)收入35.2億港元，同比減少3%。

與其它港企相比，嘉里建設(shè)旗下商場(chǎng)的級(jí)次差異要更大些，各個(gè)項(xiàng)目之間的發(fā)展?fàn)顩r也差距較大。2020年受疫情影響，除浦東嘉里城外，上述商場(chǎng)的年末出租率均較2019年有所下跌，沈陽(yáng)嘉里城和天津嘉里匯的年末出租率更是分別僅為81%和79%。

其中，最為標(biāo)桿的項(xiàng)目當(dāng)屬上海靜安嘉里中心商場(chǎng)，擁有Burberry、Tory Burch、Longchamp、LOEWE等重點(diǎn)品牌，更是打造了“安義夜巷”這一網(wǎng)紅夜市項(xiàng)目。

今年2月，嘉里建設(shè)及GIC聯(lián)合獲取了上海巨峰路地鐵站上蓋物業(yè)，將打造一個(gè)超大型購(gòu)物中心。此外，目前嘉里還在武漢、深圳前海、福州、秦皇島、杭州下城區(qū)、鄭州、南昌等地?fù)碛刑幱陂_發(fā)中的零售物業(yè)。

瑞安

瑞安房地產(chǎn)的項(xiàng)目數(shù)量統(tǒng)計(jì)是件比較復(fù)雜的事情，因?yàn)槟呐挛挥谕�一個(gè)片區(qū)，瑞安也會(huì)給不同階段的物業(yè)取不同的名稱，讓人很難定義它們到底是一個(gè)還是N個(gè)項(xiàng)目。

如果采取最細(xì)分的方法，將所有不同案名的項(xiàng)目都視為獨(dú)立項(xiàng)目，那么瑞安目前內(nèi)地在營(yíng)的零售商業(yè)項(xiàng)目共有15處，集中在4個(gè)不同省份的城市。

2020年，瑞安內(nèi)地物業(yè)（含寫字樓）綜合租金及相關(guān)收入總額為20.84億元人民幣，包含合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司所持物業(yè)所產(chǎn)生的租金及相關(guān)收入總額則為25.28億元，其中77%源于來(lái)自上海的物業(yè)組合。從這一比例來(lái)看，瑞安毫無(wú)疑問(wèn)是所有頭部港資開發(fā)商中，重倉(cāng)單一城市最為突出的。

代表項(xiàng)目自然是瑞安“天地”系列的源頭：上海新天地。從2001年開業(yè)的新天地北里，到去年更名煥新的新天地時(shí)尚I，再到目前仍處開發(fā)階段的太平洋新天地，開發(fā)周期跨越20年之久的上海太平橋板塊，始終是瑞安的名片。

瑞安目前發(fā)展中的主要零售物業(yè)包括局部試營(yíng)業(yè)的南京百子亭天地、即將于今年開業(yè)的上海瑞虹天地·太陽(yáng)宮、預(yù)計(jì)2023年交付的上海太平洋新天地商業(yè)中心、位于上海青浦的蟠龍?zhí)斓亟謪^(qū)式商業(yè)，以及重慶天地的后續(xù)開發(fā)階段。今年2月，瑞安還與高富諾合資收購(gòu)了位于南京新街口的南京國(guó)際金融中心項(xiàng)目，其中7層高的零售商場(chǎng)將進(jìn)行重新定位與改造升級(jí)。

而從瑞安年報(bào)披露數(shù)據(jù)來(lái)看，其在佛山、重慶、武漢（光谷創(chuàng)新天地）均有超過(guò)10萬(wàn)平米建筑面積的零售物業(yè)土地儲(chǔ)備。

K11

隸屬于新世界發(fā)展旗下的K11集團(tuán)，目前在內(nèi)地共經(jīng)營(yíng)管理著5個(gè)K11購(gòu)物藝術(shù)中心，均位于直轄市或者省會(huì)城市。

新世界發(fā)展2020年在內(nèi)地的物業(yè)投資收入為8.746億元港幣，但未披露K11的相關(guān)租金數(shù)據(jù)。

其代表項(xiàng)目，是上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心，作為一個(gè)僅4萬(wàn)平米卻有6個(gè)樓層的項(xiàng)目，通過(guò)領(lǐng)先地將“藝術(shù)·人文·自然”相結(jié)合，成功舉辦“印象派大師?莫奈特展”一炮而紅，克服了硬件的不利條件，成為魔都獨(dú)一無(wú)二的存在。2020年，其整體銷售業(yè)績(jī)同比逆勢(shì)增長(zhǎng)37%。

2015年，K11曾表達(dá)了要在2019年開出12個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目的野心，但其實(shí)際發(fā)展速度和規(guī)模，仍然是標(biāo)桿企業(yè)中最慢的。今年，K11再次提出，到2025財(cái)年，將在大中華區(qū)的10個(gè)城市落地38個(gè)項(xiàng)目（含寫字樓），總樓面面積達(dá)284.6萬(wàn)平方米的發(fā)展目標(biāo)。

今年，天津K11 SELECT、武漢K11（I館）預(yù)計(jì)將迎來(lái)開業(yè)，其余發(fā)展中的項(xiàng)目包括寧波K11、北京K11、深圳太子灣K11、武漢周大福金融中心K11，以及去年摘得的上海淮海中路新地塊等。

九龍倉(cāng)

目前，九龍倉(cāng)在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)的已開業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目（包含奧特萊斯）8個(gè)，其中2009年后開業(yè)的項(xiàng)目均位于華中或西部地區(qū)。

九龍倉(cāng)集團(tuán)2020年內(nèi)地投資物業(yè)（含寫字樓）收入為42.01億港幣。

相較于其它港企，九龍倉(cāng)一線城市布局較為薄弱，僅有的大上海時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)績(jī)也始終不溫不火。倒是位于成都和長(zhǎng)沙的IFS項(xiàng)目均成為了當(dāng)?shù)貥?biāo)桿，2020年，長(zhǎng)沙國(guó)金中心收入同比上漲25%，商場(chǎng)部分全年銷售額上漲42%。成都國(guó)金中心項(xiàng)目收入同比上漲6%，商場(chǎng)部分全年銷售額上漲18%。

其中，最新開業(yè)的長(zhǎng)沙IFS國(guó)金中心，已成為九龍倉(cāng)的內(nèi)地代表性項(xiàng)目，其擁有Hermès、LV、Dior、Gucci、PRADA等豪華品牌組合。據(jù)九龍倉(cāng)官方披露，2019年?duì)I業(yè)額接近50億元人民幣，由此推算其2020年?duì)I業(yè)額約為70億元人民幣。

以上盤點(diǎn)了在內(nèi)地購(gòu)物中心領(lǐng)域影響力最大的7家代表性港資企業(yè)的布局情況，可歸結(jié)為以下這張圖表：

可以發(fā)現(xiàn)，港企開發(fā)商購(gòu)物中心的選址主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

上海是所有頭部港資開發(fā)商的必爭(zhēng)之地；

距離香港最近的深圳，反倒成了燈下黑的開業(yè)空白點(diǎn)；

除了無(wú)錫、佛山、大連以外，其余項(xiàng)目均位于直轄市或省會(huì)城市；

重慶、武漢、成都、沈陽(yáng)是一線城市之外，港企布局較多的區(qū)域。

今年，包括上海前灘太古里、上海瑞虹天地·太陽(yáng)宮、武漢恒隆廣場(chǎng)、天津K11 SELECT等一批港資新項(xiàng)目即將入市。期待這些項(xiàng)目能給當(dāng)?shù)氐膶?shí)體商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)新的繁榮，也期待這些老牌商業(yè)人在新消費(fèi)趨勢(shì)的浪潮下所交出的答卷，能給業(yè)界帶來(lái)更多啟示與思考。