定位微度假

　　在國內幾乎沒有成功別墅商業樣本可參照的情況下，祥云小鎮摸索中上路。相比一期招商發布會時的豪邁，二期顯得更為理性。中糧方面既沒有打算把它當做一條產品線推出，也只計劃著眼現在將項目培育成熟后再考慮下一步。

　　據中糧置地北京公司商業管理部總監、祥云國際項目總經理助理張黎介紹，祥云小鎮一期沒有提出更多概念，當時做得還不夠，二期團隊經過深入調研和探討提出城市微度假概念。

　　據了解，祥云小鎮二期商業節奏將以慢為主，租賃面積達2.8萬平方米，商戶數量130家。目前，已簽約品牌有飛行家風洞、奧地利AST冰場、愛蹦客、美國Trek自行車、Galati意大利餐廳、紅堡餐廳 、Mint越南餐廳等。作為離城市最近的郊區，張黎認為，祥云小鎮位置看似偏遠但并不尷尬，反倒是可以打造新鮮生活方式的區位。祥云小鎮在設計上打破以往商業物業帶框架的結構，采用歐式風格給項目后期帶來很大延展性，比如在廣場增加噴泉、滑雪以及室外體驗、藝術表演等。

　　面對后沙峪地區商業不夠成熟的局面，張黎解釋稱，祥云小鎮主要為別墅區業主打造低密度生活空間，他們可以悠閑地在項目中享受時光，不必在城區內擁擠購物。在張黎看來，這一區域并不代表不成熟，團隊通過調研周邊游非常密集的休閑度假業態、高爾夫球場、馬術俱樂部、以家庭為單位的采摘園等。祥云小鎮可以借助臨空經濟和低密度居住環境為優勢，把休閑業態搬到離家30分鐘車程的地方。

　　暫不考慮復制

　　祥云小鎮分享的數據顯示，目前，祥云小鎮一期共有74家商戶進駐，整體出租率達到98%，經營業績環比增長100%，月均增長38％，客流月均增長22%。一期占整個項目35%，二期占65%。

　　在經營方面祥云小鎮逐漸走入正軌，但對于拓荒別墅商業中糧并沒有納入戰略層面。中糧置地商業管理部總經理吳谷豐表示，祥云小鎮周邊沒有類似項目，雖然中糧也是初次嘗試，但祥云小鎮有惟一性和稀缺性。不過，目前中糧方面沒有太過長遠的規劃，由于開發住宅、別墅項目中沒有類似祥云小鎮商業的情況，這個項目暫時不考慮復制。吳谷豐強調，與大悅城產品線有明確定位和成熟運營不同，目前祥云小鎮項目尚不成熟，僅作為單獨商業作品推出。

　　2008年，中糧拿下祥云國際項目所在地塊，該地塊占地72萬平方米，其中規劃了20萬平方米的商業面積。在祥云小鎮一期開業時，中糧集團副總裁、中糧置地董事長周政表示，這個地塊的拿地過程讓他印象深刻。祥云國際項目中包含了較大商業面積，五年前的拿地過程很糾結，很多地產商因此放棄競逐。不過，中糧集團董事長寧高寧對此很堅定，當時他在美國遠程指示拿下該地塊。在這片鮮有地產商探索的區域，中糧走出了第一步。

　　客戶圈子難進入

　　中糧將目光投向了一直被忽視的商業荒地中，不過在客流、品牌甚至規劃等多方面別墅商業需要突圍的地方很多。張黎表示，祥云小鎮周邊客群是中國高端消費力的第一批，這部分群體消費水平、知識都非常高，服務他們變得很難，需要很高明的營銷手段。“別墅高端客群生活一般在固有的圈子中，怎么打進這些客戶的圈子，祥云小鎮未來好幾年時間都需要研究。“大悅城在招商時傳統品牌占比約60%-70%，祥云小鎮項目品牌占比倒置，特色、體驗度更高的品牌、業態占大頭�！�

　　中糧置地北京公司常務副總經理、祥云國際項目總經理隋強表示，在一期招商時確實有困難，這也是項目必經之路。在隋強看來，祥云小鎮在定位、項目設計等方面符合所在區域特點，也在盡力了解區域需求和所謂定位客群需求。

　　在一位大型商業項目負責人看來，居住在別墅區的消費者理論上客質很高、購買力很強，但別墅區常住人口一般為老年人和照料家庭的保姆，真正有高端消費力的客群長期居住并發生購買行為的頻次可能不夠理想。上述負責人表示，度假概念需要有情境，引入業態要有個性特質才可能擴大輻射范圍。如果僅單純加大體驗、有復制可能的業態，對遠端消費客群吸引力有限。

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