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撰文/劉子棟

近年來表現(xiàn)積極的金茂商業(yè)板塊，走進緩慢滑向“衰落”的天河北商圈，廣州信達金茂廣場正面臨關鍵轉(zhuǎn)折。

7月1日消息，這個商業(yè)綜合體商業(yè)部分獲金茂酒店商業(yè)正式接場管理。

據(jù)了解，金茂酒店商業(yè)是中國金茂旗下零售商業(yè)與高端酒店及公寓運營板塊。此次接管新項目，源于前任管理輸出方益田旅游商業(yè)（現(xiàn)已升級為深圳益彩商管集團，下稱益田）委管合同到期，金茂酒店商業(yè)隨即進場。

于是金茂借道收獲了廣州的首個商業(yè)項目。

只是，信達金茂廣場周邊商業(yè)氛圍普通，項目所處的梅花園片區(qū)，在廣州商業(yè)格局的變遷中似乎是一片從未被重點關注的角落。

如何破局？項目后續(xù)運營面臨著挑戰(zhàn)。

三方合作體的變局

信達金茂廣場是一個三方合作項目。

2015年6月，四家房企激烈爭奪廣州天河區(qū)廣日電梯廠地塊。經(jīng)過23輪舉牌廝殺，信達地產(chǎn)以44.2億元奪地，溢價16%、18500元/平方米的樓面價在羊城落下首子。

項目占地面積約9.22萬平方米，是一塊囊括居住、商業(yè)、教育在內(nèi)的綜合用地，計容建筑面積達33萬平米。

一直以來信達地產(chǎn)的業(yè)務拓展強調(diào)通過協(xié)同合作、行業(yè)并購和“白衣騎士式”紓困等模式開展。

事實上，自天河廣日電梯廠地塊開始，信達地產(chǎn)在廣州通過收購嘉粵集團資產(chǎn)包開發(fā)花都信達珺悅藍庭、合作開發(fā)黃埔中鐵建·信達·花語天宸、代建代管增城山海合悅（原新力項目）和南沙山海合悅（原佳兆業(yè)項目），直至2024年10月時隔9年才再次在公開招拍掛市場拿地。

就天河廣日電梯廠地塊，或者是考慮到拿地地價有操作空間，在獲地7個月后，信達拉來擅長豪宅開發(fā)的金茂入局。

其中，信達地產(chǎn)保留“財務投資者”的角色，金茂則具體負責項目的開發(fā)、運營管理、銷售等事宜。2017年10月，住宅部分信達金茂府開盤。3年后，產(chǎn)權公寓部分入市。

醞釀數(shù)年，信達金茂廣場以“廣州北的中軸新城”定位面世，致力于成為區(qū)域商業(yè)副中心。

當時以信達金茂府為圓心2公里范圍內(nèi)，并未有成熟大型商業(yè)體承接周邊消費。當?shù)鼐用裥柘虮惫蚕戆自凭┫�商圈的商業(yè)配套，或者要向南到天河北中信商圈，甚至更南邊的天河路商圈消費。

存在市場空白，商業(yè)部分自然要好好謀篇。于是2020年7月，益田作為第三方加入合作陣營，負責商業(yè)輕資產(chǎn)運營。

得到全新規(guī)劃的“廣州信達金茂廣場·益田假日世界”從毗鄰的白云山汲取設計靈感，以“城市綠洲劇匯”定位，采用退臺式設計設置登山步道、超生態(tài)漫游草坪、花徑廣場、云端天臺花園、挑空觀景臺等景觀。

作為片區(qū)內(nèi)少有的大型且新開的商業(yè)體，項目在招商上著眼為周邊消費提檔，下了不少功夫。

除主力店萬達旗下高端院線寰映影城、高端精品超市BLT、向群飯店等之外，也引入了不少首店、特色店、形象店/概念店。

包括NIO House蔚來中心、燚山城·泥巴小院、大贊炙燒壽司、MH MASSA美和瑪莎造型，以及麥當勞主題店、奈雪的茶Pro店、Tim hortons紅楓店、鳳園椰珍“奇幻椰林”形象概念店、蛙小俠“小俠修煉場”主題店等

2022年國慶期間，“廣州信達金茂廣場·益田假日世界”以96%招商率、92%開業(yè)率數(shù)據(jù)實現(xiàn)開業(yè)，隨后運營直至如今益田退場，金茂酒店商業(yè)進駐。

持續(xù)的運營挑戰(zhàn)

開業(yè)將近3年，仍處于培育期的信達金茂廣場在運營上只能說平平穩(wěn)穩(wěn)。但想要按“廣州北的中軸新城”定位往更遠處輻射，似乎暫時未有這樣的能力。

而要理解信達金茂廣場面對的挑戰(zhàn)，就必須回溯天河北的興衰軌跡。

天河北的崛起猶如廣州一部快進的城市發(fā)展史。1996年新廣州東站啟用，成為廣九直通車始發(fā)站，大量香港人涌入，帶動了天河北的消費。

翌年，中信廣場的落成將城市中心從環(huán)市東轉(zhuǎn)移到天河北。世界500強企業(yè)和各國領事館紛紛遷入，商務氛圍迅速形成。1999年，地鐵1號線全線開通助推了這一過程。此時，天河北擁有廣州唯一地鐵線路的2個站點。

然而黃金時代僅持續(xù)十余年。以2010年亞運會成為轉(zhuǎn)折點，海心沙開幕、東西塔啟用標志著珠江新城CBD的崛起。天河北自此失去優(yōu)勢。

屬于天河北外溢板塊的梅花園情況更可想而知。目前，天河區(qū)商圈分布為東西兩頭強，一邊是擁有天河城、天環(huán)廣場、正佳廣場、太古匯的天河路商圈，一邊是以美林天地M·LIVE天地為中心的三溪商圈，中部和北部相對較弱。

資料顯示，梅花園位于天河北以北，與附近燕塘、京溪路、天河客運站、華南植物園、南方醫(yī)院和同和形成一片大板塊。

有人評價梅花園，處于天河區(qū)與白云區(qū)交界，除了作為沙河服裝商圈后花園之外，“既沒有高端產(chǎn)業(yè)，又沒有規(guī)劃熱點”，但勝在住宅小區(qū)多，存在大量如信達金茂府、云山熹景等次新房，以及怡新花園等經(jīng)典老小區(qū)，生活氛圍濃厚。

都說餐飲決定商業(yè)項目人流的下限。信達金茂廣場進駐品牌以餐飲為主，零售休閑為輔，依靠周邊扎堆的住宅小區(qū)和醫(yī)院、高校等，擁有一批較穩(wěn)定的客源。整體招商品級處于中檔水平。

但項目周邊事實上并非缺乏較高端的購買力。

例如梅花園其實是廣州老城區(qū)置換客，購買改善房的一個會考慮的區(qū)域。在售的越秀天河和樾府、中鐵建西派天河序都聚集了一批“有實力”的住戶。

梅花園周邊亦聚集了華南理工大學、南方醫(yī)科大學和一五七醫(yī)院、南方醫(yī)科大學南方醫(yī)院等一批老師和醫(yī)生。

另外，隨著未來廣州18號線北延段的落成，梅花園有望成為廣州新中軸線北沿線的一個重要節(jié)點，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目的輻射能力大大增強。

況且信達金茂廣場面對的競爭也不大，周邊廣墾天河1號體量太小構不成威脅，稍往北的佳潤廣場、梅花園廣場則太老舊。

信達金茂廣場商業(yè)體量12萬平方米，屬于體量10萬-15萬平方米的大型商業(yè)項目，項目開業(yè)時間也不久，硬件好，有更大的提升空間。

據(jù)悉，金茂酒店行業(yè)旗下商業(yè)板塊，擁有“覽秀城”、“金茂匯”、“J·LIFE”三條產(chǎn)品線，分別匹配城市級商業(yè)、區(qū)域品質(zhì)商業(yè)、精致社區(qū)/商務配套服務商業(yè)。

目前并不清楚金茂酒店商業(yè)將就信達金茂廣場引入哪條產(chǎn)品線，但市場期待該項目能有更多品牌上的升級調(diào)整。