出品/時代財經

撰文/陳澤旋

圖源/時代財經

隨著谷子經濟持續火熱，LABUBU“出圈”，線下購物中心也被激活。

6月26日，戴德梁行發布的《廣州2025上半年度商辦市場回顧及展望報告》顯示，上半年，廣州甲級寫字樓累計新增供應達26.9萬平方米，同比增長55.8%，其中，新興商務區國際金融城是年內新增供應的主要來源，推動廣州市甲級寫字樓存量增長至693.7萬平方米。

在新增供應的帶動下，廣州甲級寫字樓凈吸納量錄得15.2萬平方米，但仍同比下降13.3%。與此同時，上半年廣州甲級寫字樓空置率同比增加0.9個百分點至19.8%；二季度全市平均租金環比下降1.4%至123.5元/平方米/月，不過跌幅較上一季度收窄3.3個百分點，尤其核心商圈市場平均租金跌幅均有收窄。

市場不乏積極表現，其中，來自數字化服務、潮玩零售、AMC等細分行業的租賃需求活躍。戴德梁行指出，與去年底相比，今年上半年廣州甲級寫字樓租賃市場問詢和帶看量均呈現增長態勢。同時，部分企業關于辦公空間租賃的決策流程有所優化，租賃談判空間縮短，推動市場成交節奏得以改善。

其中，老城區越秀的凈吸納量在二季度實現由負轉正，期間錄得多個1000平方米以上的較大面積成交，個別高樓齡項目通過商務策略調整與租戶結構優化實現出租率的改善。

已發展數年的琶洲板塊則是二季度租賃活躍度最高的區域，空置率環比下降1.7個百分點，同比下降3.6個百分點至23.2%，原因是板塊氛圍成熟推動了新項目的去化，來自TMT行業和金融行業的租賃需求也起了助力作用。

TMT、金融業、貿易和零售業是上半年廣州甲級寫字樓市場前三大需求主力，成交面積占比均有所擴大。值得一提的是，貿易和零售業的占比相較去年提升8.1個百分點至16.3%，借此成為第三大需求方，戴德梁行指出，潮玩手辦、化妝品是貿易和零售業的擴張主力。

潮玩手辦擴張的背后是情緒消費在崛起，上半年LABUBU的爆火現象正是這一趨勢的生動注腳，這為購物中心帶來了正面效益。戴德梁行續指，在購物中心，二次元經濟和潮玩消費上半年的表現“非常活躍”，尤其IP潮玩不僅受到國內年輕消費群體的追捧，對海外游客也具有吸引力。

此前，時尚天河商場企劃市場負責人李凌燕對時代財經表示，時尚天河商場的年化客流量在5000萬人次，已經很旺，而二次元商業街區成為商場客流的重要增量，“二次元的街區客流表現明顯優于其他項目，節假日客流有10%至13%的提升。”在這波消費浪潮中，也有許多本已失去競爭優勢的老商場，靠打破次元壁“一夜回春”，比如出現頹勢的地王廣場在2023年下半年靠引入“谷子集市”扭轉了局面，這個老牌傳統商場一躍成為廣州“吃谷圣地”。

實際上，泡泡瑪特、TOP TOY、卡游等代表性品牌在廣州市場加速布局，購物中心亦通過主題展覽強化體驗，上半年典型的案例是天環廣場舉行泡泡瑪特潮玩IP展，以及K11舉辦哆啦A夢巡回特展。

戴德梁行表示，商業體正面臨線上消費沖擊和線下消費升級的雙重考驗，而潮玩IP快閃活動能夠精準聚焦客群，一定程度上將有效帶動銷售額的轉化。

廣州市場線下消費需求也在回暖。根據廣州市統計局，一季度，廣州社會消費品零售總額同比增長3.5%，位列一線城市之首；1-4月，全市社會消費品零售總額同比增速擴大0.5個百分點。

線下消費需求回暖，疊加零售物業業主積極招商，推動去化，市場需求逐步回穩，年內存量項目空置率基本保持穩定。其中，二季度核心商圈表現活躍，空置率環比微降0.3個百分點至5.6%。

當前，國內消費基礎設施公募REITs擁有較好的政策環境，同時，消費基礎設施具有較強的抗周期性，市場投資偏好趨于謹慎的當下，消費類REITs表現亮眼。戴德梁行廣州估價及顧問服務部主管及董事何肇烜表示，消費類REITs上市以來綜合收益近90%，僅2025年就錄得綜合收益34.1%。

展望下半年，何肇烜表示，有多只消費類REIT產品正在申報當中，其中包括廣州區域的產品，相信會在2025年內獲批上市。