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撰文/高遠(yuǎn)

時(shí)隔4個(gè)月，永業(yè)集團(tuán)在上海的巨無霸項(xiàng)目終于找到了合作伙伴，將與瑞安再續(xù)前緣，合作開發(fā)黃浦新天地東區(qū)三宗價(jià)值200億的商住地塊。

6月19日晚間，瑞安房地產(chǎn)和天安中國(guó)投資分別發(fā)布成立合營(yíng)公司的公告。稱瑞安與天安中國(guó)已經(jīng)成立合營(yíng)公司，以合營(yíng)公司的身份參與競(jìng)拍上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司50%股權(quán)。

公告顯示，合營(yíng)公司名為上海瑞天里，瑞安全資附屬公司上海瑞新里和天安中國(guó)子公司上海莘賦里分別出資300萬和700萬占據(jù)合營(yíng)公司股份的30%與70%。

小股操盤

實(shí)際上，市場(chǎng)對(duì)于瑞安能夠與永業(yè)再續(xù)前緣并不感到意外，三宗地塊中的208A-05地塊的西側(cè)便是此前永業(yè)聯(lián)合瑞安操盤的“黃浦翠湖天地”。

自2003年推出翠湖天地首期至今已經(jīng)20余年，瑞安不僅吃到了土地升值和上海核心地段住宅房?jī)r(jià)保值的紅利，而且6期項(xiàng)目所營(yíng)造的品牌影響力已經(jīng)深入新天地板塊。因此今年2月首次曝出永業(yè)集團(tuán)要出讓該項(xiàng)目50%股權(quán)時(shí)，市場(chǎng)的第一反應(yīng)便是“翠湖七期來了”。

能力認(rèn)可的背后也有著市場(chǎng)對(duì)瑞安資金層面上的關(guān)注，畢竟瑞安的現(xiàn)金流并不充裕。

盡管2024年瑞安靠著翠湖6期大賺了120億和以及出售上海鴻壽坊項(xiàng)目和青浦區(qū)的酒店物業(yè)回籠了不少資金。但2024年年報(bào)顯示，翠湖銷售的120億占據(jù)了全年收入的80%要用來維持企業(yè)運(yùn)營(yíng)，出售資產(chǎn)錢大部分都是優(yōu)先償還了今年3月3日到期的4.9億美元優(yōu)先票據(jù)。

截至2024年12月31日，瑞安凈資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)定維持在52%。現(xiàn)金及銀行存款總額達(dá)人民幣77.34億元，同比下降13.3%，非受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額28.71億元，一年內(nèi)到期的有息債務(wù)規(guī)模為82.64億元。由此可見瑞安的現(xiàn)金對(duì)短期有息覆蓋程度不足，現(xiàn)金流承壓，獨(dú)自吃下價(jià)值百億的股份仍有不少壓力。

因此瑞安選擇尋找合作伙伴共同投資永業(yè)的項(xiàng)目。此次與天安中國(guó)成立合營(yíng)公司，瑞安巧妙利用小股操盤的優(yōu)勢(shì)，以低資金成本對(duì)新天地東區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行操盤。

在雙方公告的資本承諾中提到，瑞安承諾最高提供10.47億元，天安中國(guó)承諾最高提供24.41億元參與此次競(jìng)拍，共計(jì)34.88億元。這或許將是項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓的最終成交價(jià)格。

項(xiàng)目的未來收益方面也頗值得期待。今年4月，永業(yè)集團(tuán)就完成了新天地東區(qū)項(xiàng)目建設(shè)備案，項(xiàng)目完成建設(shè)備案，總投資額提升至289億元，總開發(fā)體量超40萬平方米，住宅總建面約15.6萬平方米，包括超高層、高層、洋房、風(fēng)貌別墅等，預(yù)計(jì)未來總貨值近400億元。

囤地王重出江湖

與瑞安合資成立公司的天安中國(guó)也是當(dāng)年改革開放同時(shí)期進(jìn)入上海的港資之一，上海第一棟現(xiàn)代化辦公樓外灘“聯(lián)誼大廈”便是出自它手。

要論哪家房企在上海將港資風(fēng)格貫徹得最徹底，天安中國(guó)必然榜上有名。港資與內(nèi)地房企不同，港資開發(fā)項(xiàng)目的典型風(fēng)格是喜歡囤地之后慢慢開發(fā)，例如瑞安一個(gè)翠湖天地便見證了新天地20年歷史。從世紀(jì)初在上海拿下地塊后，天安中國(guó)就不再拿地，開始了其長(zhǎng)達(dá)20多年的開發(fā)周期，靠著囤地吃盡了土地增值的紅利。

2003年，天安中國(guó)1.13億獲得上海市七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊，地塊面積13.63萬平方米，容積率1.4，折合樓面價(jià)592元/平米。該地塊分為動(dòng)遷房和商品房，動(dòng)遷房都是在在2011年便才完成全部交付，當(dāng)時(shí)有報(bào)道稱，2006-2010年其可售樓面面積分別為7.91萬平方米、10.24萬平方米、9.34萬平方米、9.17萬平方米、12.66萬平方米。若按照平均每年10萬平方米的開發(fā)速度，天安在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備足以開發(fā)60年以上。

雖然夸張，但確實(shí)反應(yīng)了天安中國(guó)的實(shí)際情況。該項(xiàng)目的商品房部分天安一號(hào)首次開盤時(shí)間則是2022年，已經(jīng)距離拿地19年，樓盤均價(jià)達(dá)到了8.75萬/平方米。4月19日，天安一號(hào)第五批房源正式過會(huì)，備案均價(jià)達(dá)到9.75萬/平方米，20多年的時(shí)間，樓盤的最新均價(jià)已是當(dāng)初地價(jià)的164倍。

除了土地增值的紅利，天安中國(guó)給上海留下最深刻的痕跡無疑是蘇州河畔的天安千樹。上海天安千樹是一個(gè)綜合功能開發(fā)項(xiàng)目，其造型猶如一對(duì)由森林覆蓋的山脈。因?yàn)槌暗脑O(shè)計(jì)理念，天安千樹獲得了RICS中國(guó)獎(jiǎng)“2022獲獎(jiǎng)單位展之年度建造項(xiàng)目”冠軍，但同時(shí)也被網(wǎng)友戲稱“2022年最丑建筑”的大廈。

但二十多年未曾涉及上海土拍市場(chǎng)，天安中國(guó)也需要在上海補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，因此天安中國(guó)從2020年開始，與象嶼合作重新進(jìn)入上海土拍市場(chǎng)。

2021年天安中國(guó)與象嶼聯(lián)手收購(gòu)陽光城美蘭湖項(xiàng)目更名為西江悅；2022年，天安與象嶼以11.24億拿下一幅地塊，案名萃湖臻境。

但從2023年至今，與象嶼聯(lián)手15次參與土拍全部皆無功而返，反而象嶼獨(dú)自或是與其他房企合作參加競(jìng)拍卻能有所斬獲。

如今，天安中國(guó)與新伙伴瑞安合作，或許也是希望能夠在上海老城廂開啟下一個(gè)20年。