出品/聯(lián)商專欄

撰文/金地商置華北區(qū)域研策負(fù)責(zé)人 董瑩

編輯/薇薇

當(dāng)前，越來(lái)越多的存量商業(yè)進(jìn)入了項(xiàng)目改造的時(shí)代洪流中，尤其是在一二線城市，2000年左右建成開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)密集進(jìn)入改造期，再加之各種歷史遺留下來(lái)的已在核心城區(qū)的老廠房、老園區(qū)，可以說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目的改造這個(gè)課題顯得越來(lái)越重要和迫切。

筆者近期考察、研究了多個(gè)存量改造商業(yè)項(xiàng)目，深感遺憾和痛心的是，有很多商業(yè)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N各樣的主觀原因折戟沉沙或者收益不佳，造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)，給業(yè)主方帶來(lái)難以挽回的損失，使運(yùn)營(yíng)方承擔(dān)了巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，而這些本可以在項(xiàng)目投資決策和定位策劃階段就研究清楚，得以避免。基于此，筆者總結(jié)陳列一些“失敗”的存量商業(yè)改造項(xiàng)目，以饗諸位同仁。

首先要申明的是，這里所探討的“失敗”更多的是從投資和運(yùn)營(yíng)角度出發(fā)來(lái)評(píng)判的，廣義上來(lái)講，商業(yè)活動(dòng)最重要的目的之一就是盈利，追求盈利自然是投資方最重要的目的甚至是唯一的目的，狹義的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也只有盈利才有生存和發(fā)展的資格。所以我們?cè)u(píng)判一個(gè)存量商業(yè)項(xiàng)目改造成功與否的標(biāo)準(zhǔn)就是資產(chǎn)是否保值增值了，反映在指標(biāo)上就是EBITDA或者NOI的實(shí)現(xiàn)以及由此支撐的投資回報(bào)，進(jìn)一步反映在具體的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)上就是租金坪效、銷(xiāo)售坪效、出租率、租金增長(zhǎng)率這些具體的經(jīng)營(yíng)情況。

當(dāng)然我們考量的周期不會(huì)是短期，改造投資一般數(shù)額巨大，工程拆改和翻新的量巨大，需要中長(zhǎng)期的思維來(lái)進(jìn)行評(píng)判和考量，至少考慮改造后未來(lái)十年所能實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)情況。另一方面，盡管我們清楚一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目不會(huì)是某一方利益最大化，而應(yīng)該是業(yè)主方(有時(shí)也包括債權(quán)人)、運(yùn)營(yíng)方、商家、消費(fèi)者形成帕累托最優(yōu)，形成一個(gè)多方共贏的生態(tài)體系，但是毋庸置疑的是，業(yè)主方也就是投資方能實(shí)現(xiàn)一個(gè)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的投資收益，是一切的根本。

所以我們這里所探討的“成功”和“失敗”，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)就是站在業(yè)主方（投資方）的立場(chǎng)上，以一個(gè)改造商業(yè)項(xiàng)目所能實(shí)現(xiàn)的投資收益和經(jīng)營(yíng)狀況為標(biāo)尺來(lái)進(jìn)行衡量的。有的項(xiàng)目，從建筑設(shè)計(jì)的角度來(lái)看是“美”的、“新穎”的、“有趣”的、“獨(dú)特”的，從成本的角度看是“多快好省”的，從工程實(shí)施的角度來(lái)看是“優(yōu)質(zhì)”的、“精巧”的，甚至從招商運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看是“創(chuàng)新”的、有“亮點(diǎn)”的、“網(wǎng)紅”的、“抓人眼球”的，但做到這些而沒(méi)實(shí)現(xiàn)良好的投資收益，那這個(gè)項(xiàng)目在本文的語(yǔ)境下，仍然是“失敗”的。

縱觀近年來(lái)投入市場(chǎng)的存量商業(yè)改造項(xiàng)目，比較典型的失敗案例，容易掉到這四個(gè)“坑”里：未謀即動(dòng)、嘩眾取寵、劍走偏鋒、曲高和寡。這四個(gè)常見(jiàn)的策略性失誤實(shí)際上都是應(yīng)該在前期投資決策和定位策劃階段補(bǔ)齊功課的，未謀即動(dòng)是缺乏定位，后三個(gè)都是定位策劃的失誤和偏差。

一、未謀即動(dòng)

從專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者角度來(lái)看，存量改造項(xiàng)目的第一步就是找到自己所要服務(wù)的客戶，明確在既有競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)市場(chǎng)上的生態(tài)位，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行建筑功能的設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)的規(guī)劃，但是實(shí)際上，由于各種各樣的歷史原因和現(xiàn)實(shí)原因，有一些項(xiàng)目從“出生”起就不是市場(chǎng)的產(chǎn)物，忽略了消費(fèi)者和客戶真實(shí)需求的研究，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)期面臨一些難以逾越的困難。

2023年開(kāi)業(yè)的“石美集”項(xiàng)目是由原石家莊煤礦機(jī)械有限責(zé)任公司的舊廠址改造而來(lái)，將老廠區(qū)改造為“城市微度假中心”。項(xiàng)目是石家莊首個(gè)成片區(qū)更新改造示范項(xiàng)目，掛牌土地占地約240畝，包括新建第四代住宅、新建寫(xiě)字樓和6棟工業(yè)遺址舊廠房，保留改造的這6棟廠房即為石美集商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積4.79萬(wàn)㎡，改造工程投資要求不低于2.24億元。6個(gè)場(chǎng)館分別為文化藝術(shù)中心、體育中心、商業(yè)綜合體、品牌餐飲融合區(qū)、親子娛樂(lè)體驗(yàn)區(qū)和共享辦公空間，單棟建筑面積在5000㎡-10000㎡。

遺憾的是，項(xiàng)目開(kāi)街至今，出租率很低，已開(kāi)業(yè)的店鋪平均單店面積巨大，為數(shù)不多的連鎖品牌，如霸王茶姬、茶百道、好利來(lái)等茶飲、烘焙店鋪都是大店，項(xiàng)目目前招商采取招標(biāo)，租金單價(jià)起價(jià)僅為0.8元/㎡/天，開(kāi)街時(shí)頗具顏值的室外集市在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)中偃旗息鼓，這樣一個(gè)身處人口密度很大的核心城區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目卻顯得人氣不足，沒(méi)有商業(yè)氛圍。

圖：石家莊石美集總平圖

究其原因，在于項(xiàng)目改造方案并非從商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)邏輯出發(fā)，建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)缺乏與項(xiàng)目定位和經(jīng)營(yíng)方案的咬合承接。6棟單棟面積較大的廠房坐落在園區(qū)內(nèi)，每棟的單層平面都很大，進(jìn)深大，6棟建筑物之間缺乏聯(lián)系，對(duì)做商業(yè)街區(qū)來(lái)說(shuō)存在一些硬傷，而建筑改造方案完全保留了原老廠房的布局和動(dòng)線，園區(qū)內(nèi)部動(dòng)線未做增補(bǔ)和調(diào)整，建筑物內(nèi)部動(dòng)線缺乏重新的規(guī)劃和梳理，項(xiàng)目的游逛感比較差。

在保留改造6棟老廠房的前提條件下，并沒(méi)有明確規(guī)劃項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和配比，后期經(jīng)營(yíng)上更偏好整棟的使用和出租，臨城市主干道位置展示面最好的場(chǎng)館，一個(gè)做了展覽館，一個(gè)整租給一家運(yùn)營(yíng)方做體育中心的經(jīng)營(yíng)，但是體育中心更多的是各種場(chǎng)館的分時(shí)出租，缺乏專業(yè)體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的培訓(xùn)和深耕，未形成氛圍，活動(dòng)項(xiàng)目和品牌豐富度不足，缺乏內(nèi)容的深度運(yùn)營(yíng)。6棟單體建筑中的業(yè)態(tài)也缺乏協(xié)同性，基本都是從自身出發(fā)找運(yùn)營(yíng)方，不抱團(tuán)取暖，也不集體作戰(zhàn)，導(dǎo)致項(xiàng)目整體呈現(xiàn)出不夠親民、不夠豐富的狀態(tài)。

存量商業(yè)改造的目的是實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)營(yíng)收益，項(xiàng)目前期做好深入精準(zhǔn)的定位規(guī)劃，研判客戶消費(fèi)特征，迎合消費(fèi)者的需求，這項(xiàng)工作的重要性是必須得到強(qiáng)調(diào)的，遵從經(jīng)營(yíng)邏輯就是對(duì)這筆資源投入最大的負(fù)責(zé)。

二、嘩眾取寵

毋庸置疑，改造商業(yè)項(xiàng)目都必須重新定位，找到并抓住自己的核心客戶。“人，是萬(wàn)物的尺度”，人更是商業(yè)定位的尺度，人是復(fù)雜的、立體的，不同客群的消費(fèi)需求和行為特征存在巨大的差異，精準(zhǔn)把握市場(chǎng)是一個(gè)極見(jiàn)功力的課題。而近年來(lái)隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線加速布局，傳統(tǒng)的商業(yè)定位已經(jīng)非常常見(jiàn)，做到標(biāo)新立異的可能性越來(lái)越小。

但是，合適的才是好的，只要重裝改造的商業(yè)項(xiàng)目切實(shí)滿足了目標(biāo)客群需求，助力了人們對(duì)美好生活的追求，促進(jìn)了當(dāng)下的消費(fèi)升級(jí)和市場(chǎng)活力，從而達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)增值的目的，這就是成功的定位。一味追求所謂的“亮點(diǎn)”、“抓人眼球”，即沒(méi)有必要，又可能成為項(xiàng)目成功的絆腳石。認(rèn)為標(biāo)新立異才是好，是不尊重鮮活的人、不尊重自己的客戶和消費(fèi)者的表現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)和客戶的理解是想當(dāng)然和膚淺的，是一種沒(méi)有目標(biāo)感的嘩眾取寵。

近年來(lái)出現(xiàn)了不少“網(wǎng)紅商業(yè)”，新名詞層出不求，新概念日新月異，但沒(méi)有什么成功經(jīng)驗(yàn)是放之四海而皆準(zhǔn)的，尤其是這些網(wǎng)紅的概念，反而是學(xué)不來(lái)的屠龍術(shù)，在某個(gè)天時(shí)地利人和都具備的項(xiàng)目上爆發(fā)了強(qiáng)大的生命力，移植一下，就變成了橘生淮南則為橘生于淮北則為枳，彼之蜜糖我之砒霜。

策展型商業(yè)因?yàn)?strong>上海百聯(lián)TX淮海項(xiàng)目而聲名鵲起，打破公共空間和店鋪界限、布局先鋒時(shí)尚品牌、定位潮流時(shí)尚人群的做法助力項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的淮海路商圈另辟蹊徑，相當(dāng)出圈，但是也要看到這些初創(chuàng)的先鋒品牌承租能力是比較低的，需要培育，需要共同成長(zhǎng)，有些也需要商管團(tuán)隊(duì)的扶持和共創(chuàng)，即使到現(xiàn)在，TX淮海項(xiàng)目也處于名大利小的境地中，租金收益并不理想。

“祖師爺”尚且如此，眾多模仿但學(xué)得不到位的策展型商業(yè)的狀況更差，比如“爆改”宜家舊址的廣州首個(gè)策展型mall—YCC！天宜，改造后運(yùn)營(yíng)不到3年就撤出了，到2024年天宜團(tuán)隊(duì)推出商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理工作的時(shí)候，這個(gè)總體量?jī)H有1.6萬(wàn)㎡，40多家品牌的商場(chǎng)，除了少數(shù)連鎖品牌，大部分品牌均撤場(chǎng)空鋪，盡顯冷清。雖然改造后形象提升，策展型商業(yè)也帶來(lái)了流量，但是這些商家對(duì)消費(fèi)者的吸引力難以持久，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不理想，還要承擔(dān)高昂的租金，整體租售比過(guò)高，項(xiàng)目難以為繼。

圖源：小紅書(shū)@花見(jiàn)

先鋒潮牌是一個(gè)相對(duì)小眾的市場(chǎng)，只能依靠在人氣旺盛的核心地段走特色差異化切分規(guī)模不大的一小塊市場(chǎng)空間，悉心呵護(hù)還不一定能夠成長(zhǎng)，品牌汰換率高，對(duì)商管公司持續(xù)的調(diào)商和靈活的經(jīng)營(yíng)管理都提出了更高的要求。總之策展型商業(yè)必須有適宜的土壤，精巧的規(guī)劃，持續(xù)的管理，是一個(gè)系統(tǒng)性的操作思路，不能僅為了博人眼球、尋找“亮點(diǎn)”就倉(cāng)促介入。

與策展型商業(yè)類(lèi)似的還有文創(chuàng)集市，同樣的道理，文創(chuàng)集市依賴于適宜的土壤，首先是項(xiàng)目周邊的“文藝青年”要足夠多，其次是項(xiàng)目本身能形成文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的號(hào)召力，具有更大的輻射力，才能將這種小眾業(yè)態(tài)做好。

位于北京市朝陽(yáng)區(qū)紅軍營(yíng)南路的北京暖山生活廣場(chǎng)，曾經(jīng)在B1、B2布局了一個(gè)集文創(chuàng)市集、生活美學(xué)、創(chuàng)意手作、復(fù)古店鋪于一體的“暖暖文集”，做得小而精致，很好得體現(xiàn)了生活美學(xué)，提供手工藝體驗(yàn)，充滿了文藝氣息，開(kāi)業(yè)之后也成為了一個(gè)網(wǎng)紅項(xiàng)目。但是，項(xiàng)目所處板塊雖然人口密集、配套完善，但卻是以居住人群為主的板塊，時(shí)尚文藝青年的密度不夠，項(xiàng)目整體2萬(wàn)多方的體量也比較小，形不成聚集同好的音量，在開(kāi)業(yè)兩年多后，暖暖文集的商家消失大半，地下商業(yè)重新調(diào)整為健身、餐飲甚至兒童培訓(xùn)這類(lèi)接地氣的業(yè)態(tài)。

圖源：小紅書(shū)@山隱商業(yè)設(shè)計(jì)

好的商業(yè)項(xiàng)目就像人們生活中的好朋友，一切浮夸和熱情終歸都會(huì)歸于平淡，真正的知己好友是貼心的陪伴，是更長(zhǎng)久的需要，故意博人眼球的所謂亮點(diǎn)不能承受時(shí)間的洗禮，一不小心就淪為嘩眾取寵的陷阱。

三、劍走偏鋒

有的項(xiàng)目，并不去追求業(yè)態(tài)的標(biāo)新立異，甚至都不關(guān)心業(yè)態(tài)到底是什么，而是追求建筑的出挑，懷著塑造好作品的心態(tài)，將物業(yè)改造得很美，希望通過(guò)建筑物的特立獨(dú)行，劍走偏鋒，博得屬于自己的一片天地。但是，好的設(shè)計(jì)，美的建筑，并不等于成功的商業(yè)項(xiàng)目，甚至有時(shí)候成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)的拖累，在這里就一定要分清主次，以開(kāi)篇所談，從資產(chǎn)保值增值，投資回報(bào)過(guò)關(guān)的角度出發(fā)，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)邏輯是第一邏輯，建筑設(shè)計(jì)需要為經(jīng)營(yíng)服務(wù)。從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度來(lái)看，建筑物是經(jīng)營(yíng)的承載，最重要的是好不好用，而不是好不好看。

猶記網(wǎng)紅建筑上海旭輝天地，建筑設(shè)計(jì)頗具巧思，外立面整體使用了大面積的“丹霞紅”，色彩絢麗突出，視覺(jué)效果震撼，臨街做了花缽綠植墻，立面有很多凹凸，布滿花盆，錯(cuò)動(dòng)的陽(yáng)臺(tái)豐富了建筑立面的關(guān)系和層次，具備獨(dú)特的光影美感，細(xì)節(jié)也做得非常優(yōu)秀，2021年項(xiàng)目剛開(kāi)業(yè)的時(shí)候，憑借出眾的顏值迅速成為了網(wǎng)紅。但是開(kāi)業(yè)后兩三年間，經(jīng)營(yíng)慘淡，商家撤鋪嚴(yán)重，內(nèi)街非常冷清，從經(jīng)營(yíng)收益角度來(lái)看是比較失敗的。

究其原因，很大程度上是因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)過(guò)多藝術(shù)化的表達(dá)，喧賓奪主，對(duì)招商和經(jīng)營(yíng)很不友好。對(duì)視覺(jué)效果的過(guò)度追求損害了商業(yè)的實(shí)用性，動(dòng)線存在硬傷，因?yàn)檠亟纸ㄖ趽酰瑳](méi)有入口動(dòng)線，入口嚴(yán)重不足，人流很難進(jìn)入內(nèi)街，而且內(nèi)街動(dòng)線枯燥，缺乏活力，商業(yè)街被辦公塔樓分割，動(dòng)線設(shè)計(jì)未能很好地解決商業(yè)空間分散的問(wèn)題，游逛性較差，內(nèi)街商鋪的撤鋪是最嚴(yán)重的。另外，商業(yè)建筑的功能性實(shí)現(xiàn)得也比較差，室內(nèi)層高只有2.8米，空間感受差，到下沉廣場(chǎng)電梯配備不足，輪椅和嬰兒車(chē)通行困難，半開(kāi)放式商業(yè)卻未能很好解決舒適度的問(wèn)題，整個(gè)項(xiàng)目給人一種不舒服的感覺(jué)。

可以說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目是建筑設(shè)計(jì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯沖突的典型案例，由此可見(jiàn)，抓人眼球不如征服消費(fèi)者的心，人的感受才是衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目好與壞的標(biāo)尺，商業(yè)改造還是應(yīng)該腳踏實(shí)地，提供一個(gè)舒服、有趣、最關(guān)鍵的是對(duì)經(jīng)營(yíng)友好的空間。

四、曲高和寡

很多出身“高貴”的老項(xiàng)目，曾經(jīng)是所在城市的商業(yè)標(biāo)桿，或位置優(yōu)越位于城市核心商圈，或曾經(jīng)是當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一數(shù)二的高端百貨，有過(guò)耀眼的歷史，但因建筑物老化，消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣變化，以及城市重新規(guī)劃等種種原因，老項(xiàng)目輝煌不再，因?yàn)榇_實(shí)具備得天獨(dú)厚的條件，商業(yè)改造的價(jià)值比較大。但這類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行改造決策時(shí)，往往會(huì)人為地背上“歷史包袱”，定位總想往高走，即使不能恢復(fù)往日榮光，也不愿意“自降身段”，拒絕平民化的定位。

有的商場(chǎng)原來(lái)做過(guò)奢侈品商場(chǎng)，盡管隨著歷史的發(fā)展，城市里早已出現(xiàn)新的奢侈品商場(chǎng)，形成了新的高端商圈，高端人群的消費(fèi)習(xí)慣也已經(jīng)改變，再想翻修一下還做奢侈品商場(chǎng)是不可能的，但面臨重新定位的時(shí)候，還是不能接受做一個(gè)大眾化的商場(chǎng)，怎么也要引進(jìn)一些“輕奢”品牌，甚至不惜花費(fèi)巨額裝補(bǔ)仍然引進(jìn)奢侈品品牌。

但殘酷的現(xiàn)實(shí)是，用高額裝補(bǔ)引進(jìn)的奢侈品品牌早已不能起到支撐整場(chǎng)調(diào)性和銷(xiāo)售的作用，很多所謂的“輕奢”品牌，不接地氣，性價(jià)比低，品牌不夠成熟，也難以適應(yīng)目前消費(fèi)者追求性價(jià)比和舒適度的消費(fèi)趨勢(shì)，招商難，招進(jìn)來(lái)以后運(yùn)營(yíng)更難，在一個(gè)較長(zhǎng)周期的品牌調(diào)改后，品牌集次降了下來(lái)，但是卻錯(cuò)失了項(xiàng)目籌備開(kāi)業(yè)和作為新項(xiàng)目打出名聲的黃金時(shí)期。

北京朝陽(yáng)大屯路的DT51項(xiàng)目，2023年重裝改造后開(kāi)業(yè)，空間場(chǎng)景呈現(xiàn)優(yōu)秀，得益于與北京SKP共享品牌資源和買(mǎi)手團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)了豐富的高端品牌矩陣，自營(yíng)買(mǎi)手店也表現(xiàn)不俗，成為了高端社區(qū)商業(yè)的代表。但是，這個(gè)項(xiàng)目在兩個(gè)頂層布局了十幾家高端餐飲，人氣不旺，經(jīng)營(yíng)一般，呈現(xiàn)出典型的曲高和寡的狀態(tài)。

圖源：北京DT51

因?yàn)楦叨瞬惋嬌虅?wù)性更強(qiáng)，而DT51所處區(qū)域仍然是以居住人群為主，項(xiàng)目體量也比較小，具有典型的社區(qū)型商業(yè)的屬性，很強(qiáng)的零售品牌矩陣并不能支撐高端餐飲所需客流，高端餐飲客群基數(shù)不夠的情況下，又不能有效提升消費(fèi)頻次，容易陷入有面子沒(méi)有里子的境地。與之類(lèi)似的還有上文提到的上海旭輝天地商業(yè)街，改造后開(kāi)業(yè)也布局了不少高端的餐飲和茶飲咖啡店鋪，客單價(jià)遠(yuǎn)高于普通品牌，臨近寫(xiě)字樓員工普遍嫌貴，寧可往外走一走也不愿意日常為高價(jià)餐飲茶飲買(mǎi)單，該項(xiàng)目的餐飲品牌經(jīng)歷了比較大的調(diào)整，最近布局的更多的是一些中高端品牌，更多地滿足周邊商務(wù)客群的日常高頻需求。

所以說(shuō)，定位調(diào)性可以高，但是還是必須“接地氣”，價(jià)格可以貴，但是必須“有人味”，精準(zhǔn)的消費(fèi)者洞察和對(duì)需求的把握仍然是必不可少。

寫(xiě)在最后

當(dāng)然，以不同的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)判項(xiàng)目的成敗可能會(huì)得出截然相反的結(jié)論，筆者這里主要是從改造投資方是否通過(guò)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值的角度出發(fā)而論。實(shí)際上要想避開(kāi)所提到的這四大陷阱，唯一的辦法就是深入、前瞻、方向性非常明確的市場(chǎng)研究，尊重消費(fèi)者，尊重客戶，以人為本，以人的需求為衡量的標(biāo)準(zhǔn)，以服務(wù)的心態(tài)介入，以創(chuàng)造價(jià)值為最終目標(biāo)，在此過(guò)程中充分關(guān)注開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)、商管團(tuán)隊(duì)、商家等各個(gè)主體的訴求，力爭(zhēng)達(dá)到整體效益最大化，做到這些，就為改造項(xiàng)目的成功奠定了堅(jiān)實(shí)的根基，共勉。