出品/新商業LAB

近期帶娃到香港旅行的LAB君，不能免俗地去了位于維多利亞港的星光大道，并再次打卡了新世界發展旗下的濱海城市地標與核心資產項目「Victoria Dockside 維港文化匯」，以及商業旗艦「K11 MUSEA」。

上月，有關新世界發展計劃將K11 MUSEA等部分核心資產進行抵押融資的傳聞，讓市場對其前景，多了幾分顧慮；而我們在K11 MUSEA，則注意到場內的諸多積極變化，似在準備迎接某家計劃入駐的奢侈品牌大型旗艦店。

有關新世界發展的「不同版本故事」，也出現內地。如去年卸任集團行政總裁的鄭志剛，近期高調現身廈門及深圳，為新項目預熱；而計劃今年啟幕的多個K11項目，有位于大灣區的重資產物業，也有分布廣泛且越來越多的輕資產項目。

那么，2024財年巨虧近200億港元且持續有高層變動的新世界發展，正在經歷怎樣的坎坷之路？集團能否安然闖過「當下的荊棘區」？而人們在將注意力更多地聚焦于「世道艱難」，是否更應關注這家老牌港企的「底蘊&韌性」？

01

旗艦項目的逆勢進階

時下，正值國內高端消費市場疲弱期；而在此階段，一座備受關注的地標級高端商場力爭上游的決心與進取，總能給予市場更多的信心與期待，譬如正在主動變得「愈發奢華」的K11 MUSEA。

○K11 MUSEA臨梳士巴利道一側的外景

2025年初，有市場傳聞稱，新世界發展已與LVMH集團進行過深度洽談，計劃在K11 MUSEA引入占地約4萬平方呎(3700㎡)的LOUIS VUITTON大型門店，規劃包含博物館、咖啡廳及VIP客戶專屬休息室等復合業態。

若此傳聞屬實，該店將成為繼不遠處海港城計劃升級的LOUIS VUITTON店之后，尖沙咀的第2家旗艦型LOUIS VUITTON門店， 也或是繼海港城、半島酒店精品廊、圓方廣場之后，尖沙咀-西九龍商圈的第4家同品牌門店。

○海港城的LOUIS VUITTON旗艦店也有升級計劃

對此傳聞，新世界發展及LVMH集團都沒有予以正面回應或否認。

而值得玩味的是，K11 MUSEA近期在加速推進場內的品牌挪位，特別是商場面朝星光大道一側，緊鄰Cartier、SAINT LAURENT、GUCCI及香港麗晶酒店，原MoMA Design Store業已搬出，這處大空間的鋪位及周邊，現正在進行重新裝修。

○原MoMA Design Store所在的鋪位正在進行重裝

不僅是LOUIS VUITTON，就在2024年7月，PRADA也傳出計劃在K11 MUSEA開設占地約8000平方呎(約740㎡)的新店。

截至2024年底，PRADA在香港的門店已從巔峰時的9家減少至6家，這或將是品牌多年以來首次在香港開設新店。

○PRADA在海港城同樣設有大型門店

對于國際一線品牌青睞K11 MUSEA的「反周期」商業邏輯，A面是租金成本的下降。

來自戴德梁行的研究數據表明，2024年尖沙咀主要購物街的平均租金，較之2019年時減少了45%，先知先覺的奢侈品牌們顯然洞悉到搶占香港核心商圈優質商場鋪位的抄底時機。

而B面，則是作為尖沙咀商圈后起之秀的K11 MUSEA，所擁有的「物業條件最新、游客人氣最旺、業績增幅最快、藝術氛圍最濃」等綜合優勢。

這也讓越來越多的奢侈品牌，更加看好這座正處于快速上升期的「海邊的繆斯」。

○K11 MUSEA場外是超高人氣的星光大道

○K11 MUSEA場內是兼具藝術與奢華的場景

更在過去一年中，場內的SAINT LAURENT、LOEWE，都完成了商鋪升級并重新開業；我們還在K11 MUSEA的中庭看到，這里的ROLEX限時快閃店，也啟幕在即。

○ROLEX限時快閃店開業在即

對于這座商業旗艦的向上趨勢，新世界發展在最新的2024/2025中期業績公告中，充滿自信地透露「預計在未來12個月中，K11 MUSEA會有更多的奢侈品牌進駐或擴充商鋪面積」。

所以，即便新世界發展面對階段性困境，或會以較低的估值，抵押包括K11 MUSEA在內的部分核心資產，以獲得必要的資金。

而這般正常的融資舉措，并不會影響K11 MUSEA在當下及未來的出色經營成績，且會帶來更為積極的正面效應，如預期攀升的銷售額、租金收入及物業估值重塑，及作為旗艦項目的更強號召力，還有與內地其他K11項目的更多良性互動。

○K11 MUSEA臨星光大道一側的外景

有關LOUIS VUITTON入駐K11 MUSEA的另一則傳聞，是品牌于2023年底在星光大道舉辦《2024初秋男裝系列時裝秀》期間，就已與新世界發展達成了合作意向。

而推動LOUIS VUITTON時尚大秀首度選址香港并閃耀維多利亞港的「關鍵人物」，正是時任新世界發展行政總裁的鄭志剛。

02

適應市場的商業拓展

在2022年之前，新世界發展在商業地產業務的拓展，主要以全資拿地及合作開發的重資產模式為主。

集團旗下在營及在建中的購物中心、辦公樓及服務式寓館等自持物業，多由K11集團負責運營，如在營的K11 MUSEA、上海K11、武漢K11、沈陽K11 Select等。

也包括布局香港航天城的11 SKIES，位于上海淮海中路的新K11、杭州望江新城的K11，及新世界發展與招商蛇口攜手在太子灣打造的深圳K11 ECOAST等在建項目。

○緊鄰香港國際機場的11SKIES整體效果圖

而地處寧波三江口的寧波K11及商業部分THE PARK by K11 Select，及位于武漢漢陽中央文化區的河之洲HAN ZONE等項目，則由新世界發展旗下的內地物業旗艦新世界中國直接負責運營。

○2024年下半年開業的寧波THE PARK by K11 Select @圖源網絡

自2022年之后，作為新世界發展旗下的「文化零售先鋒」，K11集團開始加快布局輕資產賽道。

如K11集團與上海浦東集團合作、首入華東的上海浦東K11 Select，及與廈門軌道集團合作、地處廈門島內五緣灣的廈門K11 Select，及位于無錫、湖州、溫州等城市的多個K11 Select項目。

持續升級的K11 Select產品線，也成為K11集團繼旗下的K11作品之后，更為匹配輕資產模式、更加契合年輕客群需求的「潮流版K11」。

○2017年開業的武漢K11 Select，是該產品線持續升級的「基礎版」

新世界發展的這番戰略轉向，主要目的是為了減負提效，并期望依托K11品牌的市場號召力，進一步擴大在管商業規模，進而持續增厚經常性收入。

同時，這也標志著K11集團向「專業化資產管理公司」的試水轉型，更或為之后K11集團擁有「更多的商業獨立性」埋下了伏筆。

于是，當鄭志剛于2024年9月卸任新世界發展的行政總裁職務后，他也就從繁雜的行政事務中脫身而出，心無旁騖地投身于K11集團，聚焦于引領新的團隊并深挖文化零售潛力、優化資產管理業務、組合多元商業內容、打造更多出色作品的新角色。

如開業在即、以重資產模式打造的深圳K11 ECOAST，更為強調當地稀缺的文化氛圍與藝術調性，而非高奢定位。這座集文化零售、藝術體驗、生態海岸于一體的濱海文化藝術區，未來也有很強的可塑性。

而計劃于2025年底開業、以輕資產模式運營的廈門K11 Select，擁有融入濱海濕地公園的稀缺生態綠景，且在品牌招商維度更顯實力，已簽約國際名品、高化美妝、高端餐飲等強勢陣容，將打造為「商業量級最強的K11 Select」。

○融入城市綠海之中的廈門K11 Select

還有呈現商業「年輕量子力啟航基地」新貌的上海浦東K11 Select，以「山水靈錫藝術生態之旅」為設計理念的無錫K11 Select，提煉「絲綢之源」文化底蘊展開現代與歷史對話的湖州K11 Select等，都在順利推進中。

○上海浦東K11 Select的外景效果圖

○無錫K11 Selcet的外景效果圖

○湖州K11 Selcet的局部效果圖

新世界發展2024/2025中期業績公告數據顯示，期內來自物業投資的收入為25.58億元，同比減少4.3%，這番成績在當下的市場疲弱期已屬不易。

而較之同賽道的其他港企，集團的物業投資收入占比、經營性物業資產回報率等指標數據，還有較大的增長空間。

未來數年，隨著新世界發展在各地的物業投資項目相繼落成和開業，疊加K11集團在管的輕資產管理項目陸續啟幕，經常性租金收入占比將不斷提升。

而集團在零售業務的穩步拓展，不僅將持續獲得更充足的現金流；其越來越強的商業規模效應，也將有效帶動更多關聯業務的良性發展。

○截至2024年底，新世界發展及K11集團在國內的部分商業項目分布(僅供參考)

03

艱難時期的積極因素

我們再審視一番新世界發展于2024年9月公布的那份「巨虧200億港元」全年業績(報告期為2023年7月1日至2024年6月30日)。

公告顯示，股東應占利潤從上一財年盈利35.01億港元到本期虧196.83億港元的緣由，主要來自2023財年落成并移交的主要項目缺乏收益確認、包括商譽評估在內的投資及開發物業重估這兩筆大額資產減值計提形成的一次性非現金重耗蝕等導致。

換成直白的解釋，就是來自物業銷售的部分收入需轉入2025及2026財政年度，集團持有的巨量土地儲備在市場下行期也必然減少估值；而集團的核心經營利潤，在期內同比減少約18%至68.98億港元，并未超出正常的波動范圍。

○新世界發展在香港未來重點發展的北部都會區擁有大量土地儲備 @圖源官方

所以，集團現階段所面對的最大挑戰，并非是當期的利潤減少，而是「高借貸成本&市場低迷」雙重壓力下的高額債務。

在2024年上半年，世界發展通過出售非核心資產，主動降低負債率；至2024年6月底，若不計入永續債，集團的凈資產負債率約為55%。

最新的2024/2025中期業績公告顯示，集團堅持的「業務發展&財務優化」雙軌戰略，收到相當效果；期內經營性業務保持增長，管理支出與資本支出同比下降9%與35%，集團且償還銀行貸款78億港幣。

更鑒于內地樓市止跌回穩的積極態勢，集團將內地銷售目標由110億元上調至140億元，此舉將進一步改善集團的現金流狀態。未來，新世界發展會以減低負債為首要目標，計劃于2025財年實現260億港元的資金回籠。 

○位于廣州萬博CBD的廣州耀勝新世界廣場項目

且得益于早年在香港及內地建立且持續鞏固的卓越口碑，集團獲得了各地政府、金融機構與合作伙伴的鼎力支持，加之國內樓市的復蘇趨勢，及國內消費市場特別是香港高端零售市場的回暖態勢，新世界發展有足夠的資源作為依托，支持其走出「荊棘區」。

○香港市場的觸底回暖，是集團戰勝挑戰的底氣與動力

就在今明年，我們將在深圳、廣州、廈門、上海、杭州等地，陸續見證多個K11系列作品的面世。

而在香港，不僅是「海邊的繆斯」將迎來更為耀眼的國際一線品牌；一座新生的「航空港藝術商場」，也將為從香港往來世界的人們，帶來融合藝文氛圍與中國特色的天空之城體驗。