出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

撰文/林欣禾

外部環(huán)境不確定性明顯上升的背景下，從行業(yè)龍頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）交出的財(cái)報(bào)，可以窺見(jiàn)頭部企業(yè)在淡市之中的發(fā)展韌性。

3月26日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活召開(kāi)2024全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席李欣、總裁喻霖康等管理層出席會(huì)議。行業(yè)震蕩，華潤(rùn)萬(wàn)象生活錨定“中國(guó)最具行業(yè)影響力的輕資產(chǎn)管理公司”戰(zhàn)略目標(biāo)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，進(jìn)一步鞏固在商管和物管的領(lǐng)先地位。

報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活多項(xiàng)核心指標(biāo)實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)——營(yíng)業(yè)收入170.43億元，同比增長(zhǎng)15.4%；毛利率56.09億元，同比增長(zhǎng)19.5%；股東應(yīng)占利潤(rùn)36.29億元，同比增長(zhǎng)23.9%；股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)（非香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則指標(biāo)）35.07億元，同比增長(zhǎng)20.1%。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活自2020年12月上市以來(lái)，持續(xù)以高分紅回報(bào)股東，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的盈利能力和股東回報(bào)意識(shí)，2024年分紅力度再創(chuàng)新高，全年總分紅率138%，股息總額超凈利潤(rùn)。

業(yè)績(jī)向好，華潤(rùn)萬(wàn)象生活股價(jià)走強(qiáng)，業(yè)績(jī)披露當(dāng)天報(bào)收34.5港元/股，漲超10%，市值約787億港元，穩(wěn)居行業(yè)第一。

西安萬(wàn)象城，開(kāi)業(yè)即成為現(xiàn)象級(jí)文商旅地標(biāo)

競(jìng)爭(zhēng)白熱化下，萬(wàn)象的發(fā)展韌性

2024年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在復(fù)雜嚴(yán)峻環(huán)境中承壓前行。消費(fèi)需求加劇分化，物管行業(yè)增速換軌。

消費(fèi)者追求質(zhì)價(jià)比、有效需求仍顯不足的背景下，購(gòu)物中心零售額及租金增長(zhǎng)呈現(xiàn)走弱趨勢(shì)，重奢購(gòu)物中心亦處于承壓狀態(tài)，零售額增速明顯跑輸大眾定位商場(chǎng)。市場(chǎng)增速放緩，“具備優(yōu)秀商業(yè)模型或扎實(shí)財(cái)務(wù)實(shí)力以及突出運(yùn)營(yíng)能力的龍頭商業(yè)運(yùn)營(yíng)商有望持續(xù)實(shí)現(xiàn)份額提升”，中金公司認(rèn)為。

物管企業(yè)的壓力同樣不容小覷。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)新周期，物企營(yíng)收、凈利潤(rùn)持續(xù)承壓。克而瑞的報(bào)告顯示，2024年上半年，上市物企營(yíng)收均值23.2億元，營(yíng)收增速進(jìn)一步回落至4.7%，再創(chuàng)近年來(lái)新低；凈利潤(rùn)均值1.4億元，同比下降30.1%，更有7家上市物企陷入虧損狀態(tài)。

在此背景下，頭部企業(yè)積極調(diào)整戰(zhàn)略，回歸服務(wù)本質(zhì)，以?xún)?yōu)質(zhì)、專(zhuān)業(yè)的服務(wù)能力為核心，推動(dòng)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)與高質(zhì)量發(fā)展。

憑借在商管板塊、物管板塊構(gòu)建的寬廣護(hù)城河，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的發(fā)展未被當(dāng)下環(huán)境所局限，以“高質(zhì)量、高效率、高質(zhì)量、穩(wěn)增長(zhǎng)”為整體經(jīng)營(yíng)基調(diào)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)收入170.43億元，同比增長(zhǎng)15.4%，主要得益于管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)收入穩(wěn)健增長(zhǎng)。其中，商業(yè)航道收入同比增長(zhǎng)21.4%至62.74億元，物業(yè)航道收入同比增長(zhǎng)11.6%至107.15億元。

值得一提的是，華潤(rùn)萬(wàn)象生活擺脫行業(yè)毛利率普遍下滑的陰影，收入規(guī)模的擴(kuò)大亦推動(dòng)盈利同步增長(zhǎng)。

2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)56.09億元，同比增長(zhǎng)19.5%，毛利率增長(zhǎng)1.1個(gè)百分點(diǎn)至32.9%；股東應(yīng)占利潤(rùn)36.29億元，同比增長(zhǎng)23.9%。

“2024年的業(yè)績(jī)展示了華潤(rùn)萬(wàn)象生活核心經(jīng)營(yíng)策略——‘有利潤(rùn)的營(yíng)收和有現(xiàn)金流的利潤(rùn)’的有效落實(shí)。”首席財(cái)務(wù)官聶志章強(qiáng)調(diào)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活通過(guò)規(guī)模效應(yīng)持續(xù)攤薄固定成本，效率的提升放大利潤(rùn)空間，二者的共同作用推動(dòng)經(jīng)營(yíng)效益的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

“從增速來(lái)看，我們核心凈利潤(rùn)的增速高于營(yíng)業(yè)收入的增速，保持了高質(zhì)量發(fā)展。”聶志章表示。

“雙輪驅(qū)動(dòng)”演繹高質(zhì)量增長(zhǎng)范本

業(yè)績(jī)逆勢(shì)增長(zhǎng)的原因指向華潤(rùn)萬(wàn)象生活獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，以“商管+物管”雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式走出獨(dú)立行情，演繹高質(zhì)量增長(zhǎng)樣本。

2024年，商品零售尤其是高端消費(fèi)承壓放緩，消費(fèi)市場(chǎng)圖景更加復(fù)雜，深刻考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)商的應(yīng)變能力。華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)航道聚焦高能級(jí)城市，做深管理濃度，持續(xù)強(qiáng)化精細(xì)應(yīng)變、創(chuàng)新聯(lián)動(dòng)能力，實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)。

報(bào)告期內(nèi)，來(lái)自購(gòu)物中心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)收入為42.09億元，同比增長(zhǎng)30.0%，占總收入的24.7%；業(yè)主端租金收入262 億元，同比增長(zhǎng)19.2%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至65.1%。

截至2024年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下在營(yíng)購(gòu)物中心122座，實(shí)現(xiàn)零售額2150億元，同比增長(zhǎng)18.7%，跑贏社消零增速。其中，重奢項(xiàng)目零售額同比增長(zhǎng)5.6%，非重奢項(xiàng)目增速更達(dá)27.1%，展現(xiàn)出多元商業(yè)布局的強(qiáng)勁活力。

2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活今年以突破性的開(kāi)業(yè)步伐與產(chǎn)品力創(chuàng)新領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)賽道，全年新開(kāi)21座購(gòu)物中心，創(chuàng)歷年新高。西安萬(wàn)象城以國(guó)際建筑大師設(shè)計(jì)的“生命之樹(shù)”為核心，開(kāi)業(yè)即成為現(xiàn)象級(jí)文商旅地標(biāo)；深圳大運(yùn)天地創(chuàng)新“文商體建設(shè)運(yùn)營(yíng)”模式，通過(guò)6.5萬(wàn)平方米開(kāi)放式空間聯(lián)動(dòng)大運(yùn)公園與體育場(chǎng)館，重塑城市商業(yè)生態(tài)；義烏天地引入近百家首進(jìn)品牌，打造浙中潮流新地標(biāo)。

這些項(xiàng)目以差異化設(shè)計(jì)與場(chǎng)景創(chuàng)新，展現(xiàn)華潤(rùn)萬(wàn)象生活在商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)上的深厚功底，不僅提升區(qū)域商業(yè)能級(jí)，更推動(dòng)城市消費(fèi)體驗(yàn)的升級(jí)，印證其作為行業(yè)標(biāo)桿的創(chuàng)新引領(lǐng)力。

“2024年社消零總額突破48萬(wàn)億元，在這個(gè)超大市場(chǎng)里，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還有足夠的發(fā)展空間，”喻霖康表示。

物業(yè)航道穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在高質(zhì)量發(fā)展和城市空間運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域交出亮麗的答卷。

截至2024年末，華潤(rùn)萬(wàn)象生活總在管面積4.13億平方米，同比增長(zhǎng)11.6%，合約面積4.50億平方米，業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)173個(gè)城市，全年新增第三方合約面積3485萬(wàn)平方米，超八成布局于一二線(xiàn)城市。公司通過(guò)“品質(zhì)服務(wù)年”及“春風(fēng)行動(dòng)”深化美好社區(qū)建設(shè)，客戶(hù)滿(mǎn)意度達(dá)91.76分，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)標(biāo)桿。

在城市空間運(yùn)營(yíng)層面，新拓展91個(gè)城市公共空間項(xiàng)目，出色打造溫州龍港片區(qū)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，通過(guò)構(gòu)建城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化管理與政務(wù)文化、商業(yè)地標(biāo)一體化運(yùn)營(yíng)的全域服務(wù)模式，為城市空間運(yùn)營(yíng)探索出可復(fù)制的新范式，推動(dòng)城市治理向精細(xì)化、高效化方向升級(jí)。此外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活圓滿(mǎn)完成第十二屆全國(guó)少數(shù)民族傳統(tǒng)體育運(yùn)動(dòng)會(huì)、第八屆國(guó)際絲博會(huì)等國(guó)家級(jí)重大活動(dòng)保障任務(wù)，進(jìn)一步鞏固行業(yè)頭部地位。

副總裁王海民表示，未來(lái)，物業(yè)航道將從單一的質(zhì)量服務(wù)思維轉(zhuǎn)變?yōu)榭蛻?hù)運(yùn)營(yíng)思維，推行場(chǎng)景式服務(wù)，改善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和均好性，持續(xù)提升客戶(hù)滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度。

擁抱可持續(xù)，萬(wàn)象生活的長(zhǎng)期主義

在商管物管行業(yè)加速擁抱可持續(xù)發(fā)展的背景下，ESG已成為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。華潤(rùn)萬(wàn)象生活作為行業(yè)標(biāo)桿，將ESG戰(zhàn)略深度融入業(yè)務(wù)肌理，通過(guò)系統(tǒng)性舉措兌現(xiàn)可持續(xù)承諾，為城市發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步創(chuàng)造長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

圍繞“萬(wàn)象生態(tài)”核心支柱，華潤(rùn)萬(wàn)象生活發(fā)布首份社區(qū)繁榮報(bào)告，系統(tǒng)性將健康福祉納入ESG體系，加入全球領(lǐng)先的“WELL規(guī)模計(jì)劃”，惠及超32萬(wàn)空間使用者。在綠色發(fā)展領(lǐng)域，公司持續(xù)優(yōu)化能源管理，旗下8家實(shí)體通過(guò)ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證。同時(shí)，公司發(fā)起“可持續(xù)生活周”“綠色生活節(jié)”等品牌活動(dòng)，攜手華潤(rùn)飲料開(kāi)展“寶貝重塑”綠色公益，聯(lián)動(dòng)93座購(gòu)物中心傳遞綠色理念，與超2萬(wàn)家合作方達(dá)成可持續(xù)發(fā)展共識(shí)。

在社會(huì)責(zé)任層面，華潤(rùn)萬(wàn)象生活聚焦鄉(xiāng)村振興與社區(qū)關(guān)愛(ài)，打造“萬(wàn)象守護(hù)”責(zé)任品牌，連續(xù)兩年入選國(guó)務(wù)院國(guó)資委“央企上市公司ESG先鋒100”及央視“中國(guó)ESG上市公司先鋒100”榜單。通過(guò)“萬(wàn)象守護(hù)·愛(ài)育希望”公益助學(xué)助農(nóng)活動(dòng)，精準(zhǔn)助力鄉(xiāng)村素質(zhì)教育與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并創(chuàng)新“紅色管家”物業(yè)服務(wù)模式，將現(xiàn)代物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)引入10個(gè)華潤(rùn)希望小鎮(zhèn)，推動(dòng)鄉(xiāng)村治理與環(huán)境提升。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活的實(shí)踐表明，可持續(xù)發(fā)展不僅是企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，更是構(gòu)建長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。通過(guò)將ESG理念貫穿商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)服務(wù)與城市治理，公司正引領(lǐng)行業(yè)邁向更具韌性與溫度的可持續(xù)發(fā)展新范式。

作為行業(yè)龍頭，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的長(zhǎng)期價(jià)值正獲資本市場(chǎng)高度認(rèn)可。摩根大通、花旗、申萬(wàn)宏源等多家機(jī)構(gòu)均給予“買(mǎi)入”或“增持”評(píng)級(jí)，花旗更將目標(biāo)價(jià)上調(diào)至40港元，肯定其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)及商業(yè)賽道的領(lǐng)先地位。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，華潤(rùn)萬(wàn)象生活憑借華潤(rùn)置地的內(nèi)生增長(zhǎng)支撐與強(qiáng)商管品牌的外拓能力，購(gòu)物中心規(guī)模有望加速擴(kuò)張，疊加優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)能力推動(dòng)同店增長(zhǎng)及毛利率提升，業(yè)績(jī)將進(jìn)入加速成長(zhǎng)期。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理層明確，2025年將堅(jiān)持“內(nèi)涵式+外延式”增長(zhǎng)戰(zhàn)略，隨著商業(yè)輕資產(chǎn)外拓加速、城市空間運(yùn)營(yíng)版圖拓展，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的長(zhǎng)期成長(zhǎng)潛力備受期待，有望進(jìn)一步鞏固其行業(yè)標(biāo)桿地位。

2025年華潤(rùn)萬(wàn)象生活的成長(zhǎng)，值得期待。