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撰文/龔麗欣

圖源/太古地產(chǎn)官網(wǎng)

在商業(yè)浪潮此起彼伏的當(dāng)下，“高端商業(yè)風(fēng)向標(biāo)”太古地產(chǎn)同樣負(fù)重前行。

回看過去一年，中國零售消費(fèi)市場經(jīng)歷了一場靜水深流的變革，無論是零售還是辦公都在面臨退潮。

反映到太古地產(chǎn)的業(yè)績上，2024年全年，這家企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入144.28億港元，同比下降2%；公司股東應(yīng)占基本溢利為67.68億港元，同比下降42%；每股盈利為1.16港元，較2023年的1.98港元同比下降41%。

在財(cái)報(bào)當(dāng)中，太古地產(chǎn)也表示，預(yù)計(jì)香港辦公樓市場將持續(xù)疲軟，而中國內(nèi)地零售銷售額預(yù)期將逐步回升。

“于2025年余下時(shí)間，我們將會(huì)重點(diǎn)落實(shí)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的增長計(jì)劃，同時(shí)加強(qiáng)現(xiàn)有物業(yè)組合的抗御力”，太古地產(chǎn)主席白德利在業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)。

重估虧損

2024年，商業(yè)地產(chǎn)的整體景氣度仍舊較低，在這樣的大背景下，太古地產(chǎn)的營收、利潤難免“縮水”。

從最新發(fā)布的財(cái)報(bào)來看，過去一年，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總營收144.28億港元，同比下降2%。期內(nèi)，股東應(yīng)占基本溢利為67.68億港元，同比下降42%；公司凈虧損7.66億港元，而去年同期為盈利26.37億港元。

據(jù)了解，太古地產(chǎn)于2024年出現(xiàn)由盈轉(zhuǎn)虧，主要源自年內(nèi)投資物業(yè)公平值虧損59.96億港元，這也是近五年來，該公司重估損失最高的一次。

財(cái)報(bào)透露，期內(nèi)，該公司在香港的投資物業(yè)錄得公平值虧損92.07億港元，而中國內(nèi)地和美國的投資物業(yè)則分別錄得公平值收益26.47億港元、3.41億港元。

在同日下午召開的業(yè)績會(huì)上，太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦表示，重估損失主要與過去12個(gè)月香港辦公市場以及租金回落有關(guān)，香港辦公樓市場及續(xù)租租金調(diào)整沒那么理想。

實(shí)際上，過去一年，受經(jīng)濟(jì)不確定性、高利率環(huán)境、需求疲軟以及中環(huán)等地區(qū)新項(xiàng)目落成等因素影響，香港寫字樓市場受到了較大的沖擊。此前，仲量聯(lián)行表示，2024年香港整體甲級(jí)寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高。

回到太古地產(chǎn)業(yè)績本身，該公司在香港市場同樣以辦公樓業(yè)務(wù)為主。

截至2024年年末，太古地產(chǎn)在香港已落成辦公樓組合總樓面面積共計(jì)1000萬平方呎，占香港總投資物業(yè)面積超過七成。

其所擁有的的資產(chǎn)包括位于香港島港鐵金鐘站上蓋的太古廣場項(xiàng)目，位于港島東部鲗魚涌的太古坊項(xiàng)目，還有位于港島南區(qū)的South Island Place以及香港國際機(jī)場旁的東薈城一座。

在香港辦公樓市場持續(xù)疲軟的當(dāng)下，太古地產(chǎn)難免受到影響，期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)辦公樓租賃收入共計(jì)54.88億港元，同比減少5.95%，這一收入占總收入的38.04%。

值得注意的是，這一業(yè)務(wù)于近五年出現(xiàn)持續(xù)的下挫。回顧過往發(fā)現(xiàn)，2020年，太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)辦公樓租賃收入65.55億港元，占比達(dá)到49.26%，2024年年末收入較2020年下降了近20%。

在資本市場看來，辦公樓租金收入的持續(xù)減少，主要源自香港市場的下行壓力。

2024年，太古地產(chǎn)于香港辦公樓物業(yè)組合租金收入總額為51.09億港元，較2023年同期下跌7%。

此外，據(jù)此前披露的2024年四季度運(yùn)營數(shù)據(jù)，太古地產(chǎn)一直通過下調(diào)租金調(diào)幅來保持項(xiàng)目出租率，但即便如此，其香港辦公物業(yè)的出租率仍舊出現(xiàn)了不同程度的下滑。

以太古廣場為例，該項(xiàng)目在2024年Q4租金下調(diào)幅度達(dá)到16%，出租率下降了三個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于香港辦公市場的前景，他認(rèn)為市場將繼續(xù)疲軟，原因是供應(yīng)過剩和缺乏新需求。雖然近期首次公開募股（IPO）前景的改善和資本市場情緒的回暖，但尚未看到這些轉(zhuǎn)化為香港辦公市場的新需求。不過由于在2022年的租金協(xié)定周期，今年續(xù)租租金跌幅將收窄。

而隨著2025年會(huì)有幾個(gè)新項(xiàng)目落成，他表示，將需要一些時(shí)間來消化，預(yù)計(jì)在2026年和2027年之前不會(huì)有任何復(fù)蘇。

零售潛行

除了辦公樓，在太古地產(chǎn)的投資組合當(dāng)中，零售物業(yè)同樣是其布局的重點(diǎn)。

資料顯示，截至2024年年末，太古地產(chǎn)于中國內(nèi)地已落成的零售物業(yè)組合總樓面面積合共為780萬平方呎，這物業(yè)組合包括集團(tuán)全資擁有的北京三里屯太古里、成都太古里及廣州匯坊、持有97%權(quán)益的廣州太古匯，以及各分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯和前灘太古里。

而在香港，其擁有太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉三個(gè)零售物業(yè)。

從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，過去這一年，太古地產(chǎn)的零售物業(yè)租金收入占比首次超過了五成。

期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)零售物業(yè)租金收入為73.88億港元，同比微增3.43%，占總收入的比例達(dá)到51.21%。其中，內(nèi)地零售物業(yè)的應(yīng)占租金收入總額上升2%至52.25億港元。

不過，在這一亮眼的指標(biāo)背后，商業(yè)客亦發(fā)現(xiàn)，太古地產(chǎn)旗下項(xiàng)目的零售銷售額出現(xiàn)了一定的波動(dòng)。

截至去年年末，該公司于香港的三個(gè)零售物業(yè)，其銷售額出現(xiàn)了2.3%至10.7%不等的下跌幅度。

至于內(nèi)地零售物業(yè)，僅有上海前灘太古里的零售額為正增長。

除此之外，成都太古里的零售銷售額降幅最為明顯，達(dá)到14%，其次上海興業(yè)太古匯、廣州太古匯的的銷售額變動(dòng)為減少13.9%、10.7%。北京三里屯太古零售銷售額下跌0.2%；北京頤堤港下跌3.8%。

不過，即便銷售額有所波動(dòng)，但太古地產(chǎn)對(duì)零售業(yè)務(wù)仍持樂觀態(tài)度。

針對(duì)香港的零售市場，彭國邦則指出，在去年第四季度看到零售銷售有所改善，并且這種趨勢在2025年第一季度持續(xù)穩(wěn)定。

他認(rèn)為，隨著對(duì)品質(zhì)的追求，旗下三個(gè)零售物業(yè)均已100%出租，并且會(huì)繼續(xù)升級(jí)太古廣場的商業(yè)組合。因此盡管預(yù)計(jì)零售市場仍將面臨挑戰(zhàn)，惟鑒于第一季度出現(xiàn)溫和增長，對(duì)前景是積極的。

至于內(nèi)地市場，該公司認(rèn)為，在2025年，中國內(nèi)地零售銷售額預(yù)期會(huì)因?yàn)榻�期刺激�?jīng)濟(jì)措施推動(dòng)國內(nèi)需求改善而加速，零售商對(duì)中長期前景保持正面。

除此之外，三年前，太古地產(chǎn)宣布“千億港元投資計(jì)劃”，即在未來10年，在核心市場投資1000億港元，其中半數(shù)資金將投向中國內(nèi)地。同時(shí)，計(jì)劃2032年前將內(nèi)地總樓面面積增加一倍。

此次財(cái)報(bào)提到，年內(nèi)港幣1000億元策略性投資計(jì)劃進(jìn)展理想，目前已承諾投放67%資金至不同項(xiàng)目。

據(jù)了解，目前，太古地產(chǎn)在發(fā)展中的項(xiàng)目仍有七個(gè)，其中，與前灘太古里聯(lián)動(dòng)的上海前灘21號(hào)綜合發(fā)展項(xiàng)目計(jì)劃在2025年落成。

而三亞太古里、北京太古坊、西安太古里計(jì)劃在2026年落成，廣州太古匯廣州文化中心擴(kuò)建部分以及廣州聚龍灣項(xiàng)目、上海陸家嘴太古源將在2027年落成。

另外2022年7月，太古地產(chǎn)曾宣布與深圳福田區(qū)人民政府簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，希望在該區(qū)打造以零售為主導(dǎo)的商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。目前，這個(gè)項(xiàng)目尚未浮出水面。

彭國邦在業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)，我們會(huì)繼續(xù)尋找深圳的機(jī)會(huì)，從中長期來看，深圳非常的吸引我們。