出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)達(dá)商管、萬(wàn)科印力、新城控股（吾悅廣場(chǎng)）、龍湖商業(yè)、寶龍商業(yè)等頭部企業(yè)在近三年（2022-2024年）的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)數(shù)量、總規(guī)模及行業(yè)排名的對(duì)比如下：

一、關(guān)鍵數(shù)據(jù)解析

1、萬(wàn)達(dá)商管：

2022年開(kāi)業(yè)量達(dá)55個(gè)，但2023年因戰(zhàn)略調(diào)整（轉(zhuǎn)向質(zhì)量?jī)?yōu)先）大幅下降至27個(gè)，仍居行業(yè)首位；2024年新開(kāi)25個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，重心轉(zhuǎn)向三四線城市及輕資產(chǎn)項(xiàng)目。覆蓋228個(gè)城市，產(chǎn)品線（MAX、PRO、CITY、LIFE）多層次性適應(yīng)不同層級(jí)市場(chǎng)。

2、萬(wàn)科印力：

2023年萬(wàn)科印力全年新開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目 12個(gè)，2024年新開(kāi)14個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目類型覆蓋TOD綜合體、城市更新、文旅商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，例如深圳灣睿印RAIL IN（TOD標(biāo)桿）和上海龍華會(huì)（歷史街區(qū)煥新）。

3、新城控股：

2023年開(kāi)業(yè)量同比翻倍至24個(gè)，西北市場(chǎng)（如烏魯木齊）表現(xiàn)突出；2024年新開(kāi)15個(gè)吾悅廣場(chǎng)，繼續(xù)深耕下沉市場(chǎng)。

4、華潤(rùn)萬(wàn)象生活：

2023年新開(kāi)18個(gè)項(xiàng)目，包括萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地等高端產(chǎn)品線，累計(jì)在營(yíng)項(xiàng)目達(dá)101個(gè)；2024年開(kāi)業(yè)20個(gè)項(xiàng)目，涉及奧萊、非標(biāo)商業(yè)等新業(yè)態(tài)。

5、寶龍商業(yè)：

2023年新開(kāi)8個(gè)項(xiàng)目，2024年實(shí)際開(kāi)業(yè)5個(gè)，重點(diǎn)布局社區(qū)商業(yè)和特色項(xiàng)目。

6、龍湖商業(yè)：

2023年新開(kāi)13個(gè)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)占比提升（6個(gè)為輕資產(chǎn)）；2024年開(kāi)業(yè)超10個(gè)項(xiàng)目，強(qiáng)化“天街”品牌在一二線城市的布局。TOD模式和瓏珠會(huì)員體系成為兩大特色。

二、行業(yè)正在發(fā)生什么？

1、頭部企業(yè)集中度提升，分化加劇

市場(chǎng)格局：盡管全國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量超27萬(wàn)家，但頭部企業(yè)通過(guò)規(guī)模化和品牌化占據(jù)優(yōu)勢(shì)，而中小企業(yè)在存量競(jìng)爭(zhēng)下逐漸退出。據(jù)悉，2023年頭部企業(yè)管理的購(gòu)物中心占市場(chǎng)總規(guī)模的50%以上。萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)科等頭部企業(yè)憑借資金實(shí)力、品牌資源和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位。

如珠海萬(wàn)達(dá)商管在PAG為首的資本成為大股東后，從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)剝離出來(lái)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)發(fā)展更加穩(wěn)健；萬(wàn)科在深鐵集團(tuán)支持下“瘦身健體”，推動(dòng)萬(wàn)科守住主業(yè)，保障了萬(wàn)科商業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展；華潤(rùn)萬(wàn)象生活更是依托華潤(rùn)置地的資金和資源支持，獲取城市核心地塊和TOD項(xiàng)目，保障商業(yè)高質(zhì)量落地。

集中度提升動(dòng)因：頭部企業(yè)通過(guò)輕資產(chǎn)輸出（如華潤(rùn)萬(wàn)象生活簽約11個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目）和區(qū)域深耕（如新城控股聚焦長(zhǎng)三角）快速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

2、新興商業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)，非標(biāo)商業(yè)崛起

標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)難以滿足年輕化消費(fèi)者的好奇心，在存量供給的市場(chǎng)，通過(guò)個(gè)性化、生態(tài)化等多文化融合的非標(biāo)商業(yè)受到年輕人的青睞。部分新興非標(biāo)商業(yè)通過(guò)特色化定位成功吸引消費(fèi)者，搶占細(xì)分市場(chǎng)。

例如，深圳嘉樂(lè)道kaledo，定位都市自然主義劇場(chǎng)式街區(qū)，設(shè)立5000平米的騎行公園和寵物友好設(shè)施，引入多家首店和獨(dú)立門(mén)店，通過(guò)舉辦環(huán)球街角咖啡節(jié)和街角騎行生活節(jié)等文化活動(dòng)和社群活動(dòng)，打造具有文化氛圍和社交屬性的開(kāi)放商業(yè)。

華潤(rùn)推出的紹興天地，就是結(jié)合水鄉(xiāng)文化打造沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景，植入非遺體驗(yàn)、文創(chuàng)市集等業(yè)態(tài)，活化老廠房開(kāi)出的街區(qū)商業(yè)。

印力集團(tuán)打造的上海龍華會(huì)，是以“屬地文化賦能商業(yè)”為核心的非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目，通過(guò)融合千年古剎龍華寺的歷史底蘊(yùn)與當(dāng)代潮流文化，打造出開(kāi)放式低密街區(qū)，將傳統(tǒng)廟會(huì)、戲曲藝術(shù)、非遺技藝與現(xiàn)代首店經(jīng)濟(jì)、主理人品牌及社群運(yùn)營(yíng)相結(jié)合，形成兼具東方美學(xué)與青年活力的城市文化新地標(biāo)。

與此同時(shí)，行業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新也在持續(xù)。頭部企業(yè)通過(guò)主題化（如啤酒文化、二次元商場(chǎng)）、場(chǎng)景化（如生態(tài)公園型商業(yè)）、標(biāo)簽化（如電競(jìng)主題）吸引年輕客群，提升客流量和提袋率。

3、城市商業(yè)分化，區(qū)域布局調(diào)整

一二線城市飽和：上海、北京等一線城市新開(kāi)項(xiàng)目以舊改為主（如北京超極合生匯改造自永旺商城），商業(yè)轉(zhuǎn)向存量?jī)?yōu)化（如數(shù)字化轉(zhuǎn)型、場(chǎng)景改造）。

三四線城市成新增長(zhǎng)點(diǎn)：頭部企業(yè)從一線城市向三四線城市下沉，萬(wàn)達(dá)70%項(xiàng)目位于三四線城市，新城控股在江蘇布局近40家購(gòu)物中心，瞄準(zhǔn)下沉市場(chǎng)的消費(fèi)升級(jí)需求。同時(shí)低線城市消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)了新項(xiàng)目入市，政策也在支持縣域商業(yè)發(fā)展。 

三、變化的底層邏輯

1、消費(fèi)需求轉(zhuǎn)型

體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)崛起：消費(fèi)者從“購(gòu)物”轉(zhuǎn)向“社交+娛樂(lè)+文化”復(fù)合需求，頭部企業(yè)加速引入沉浸式業(yè)態(tài)（如劇場(chǎng)、藝術(shù)展覽）。

數(shù)字化驅(qū)動(dòng)效率：大數(shù)據(jù)分析、智能停車(chē)系統(tǒng)等技術(shù)提升運(yùn)營(yíng)效率，頭部企業(yè)通過(guò)會(huì)員系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。

2、政策與資本推動(dòng)

REITs與資本退出：頭部企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化（如REITs）實(shí)現(xiàn)資金回籠，推動(dòng)輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張。

3、疫情后復(fù)蘇與風(fēng)險(xiǎn)

延期開(kāi)業(yè)常態(tài)化：據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)2023年實(shí)際開(kāi)業(yè)率僅54%，項(xiàng)目延期導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本上升，中小型企業(yè)資金鏈承壓。

頭部抗風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)：資金雄厚的頭部企業(yè)通過(guò)并購(gòu)整合弱勢(shì)項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。

四、頭部企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、規(guī)模效應(yīng)和品牌影響力

華潤(rùn)萬(wàn)象生活：通過(guò)萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地和萬(wàn)象匯三大核心產(chǎn)品線，在一二線稱呼四核心地段具備強(qiáng)品牌溢價(jià)，年銷售額超過(guò)100億的項(xiàng)目也不少見(jiàn)。其資產(chǎn)擴(kuò)張模式也能夠快速滲透到三四線城市，簽約超過(guò)50個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

珠海萬(wàn)達(dá)商管：管理超過(guò)500個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)所有省份228個(gè)城市，深度整合市場(chǎng)資源。其多產(chǎn)品定位（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)MAX、PRO、CITY、LIFE）確保適應(yīng)不同層次消費(fèi)市場(chǎng)，以及跌代推出第四代+項(xiàng)目漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

2、運(yùn)營(yíng)管理與技術(shù)創(chuàng)新

龍湖商業(yè)：憑借“天街系”產(chǎn)品線聚焦一二線城市交通樞紐，打造TOD模式超級(jí)商業(yè)體，并依托“瓏珠”會(huì)員體系形成跨業(yè)態(tài)流量轉(zhuǎn)化。

萬(wàn)達(dá)商管：通過(guò)模塊化建設(shè)縮短開(kāi)發(fā)周期，單項(xiàng)目成本低于同行10-15%，其優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，更好滿足下沉市場(chǎng)尤其縣級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)需求。

3、資本實(shí)力與戰(zhàn)略布局

萬(wàn)科印力：通過(guò)3+X業(yè)務(wù)模式優(yōu)化資源配置，提升吸納灌木開(kāi)發(fā)速度與產(chǎn)品質(zhì)量。其文件的財(cái)務(wù)表現(xiàn)和多元化的融資渠道確保了在復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下的持續(xù)投資能力。

新城控股：通過(guò)吾悅廣場(chǎng)在三四線城市快速擴(kuò)張，累計(jì)開(kāi)業(yè)及在建項(xiàng)目已達(dá)到199座，展現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)略布局能力。

4、差異化定位與內(nèi)容創(chuàng)新

北京SKP-S：以未來(lái)感場(chǎng)景融合奢侈品零售，坪效超全球同類項(xiàng)目30%。高凈值可取按粘性強(qiáng)，持續(xù)吸引國(guó)際品牌首發(fā)入駐。

上海前灘太古里：開(kāi)放式街區(qū)+綠色空間的設(shè)計(jì)，引入亞洲首店和運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)店，差異化明顯，提升了客戶體驗(yàn)和品牌吸引力。

五、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)總結(jié)

1、頭部企業(yè)分化

萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)持續(xù)領(lǐng)跑，新城通過(guò)下沉策略快速擴(kuò)張，而碧桂園等新晉企業(yè)通過(guò)輕資產(chǎn)模式加速布局。

2、輕資產(chǎn)擴(kuò)張

在萬(wàn)達(dá)大規(guī)模輕資產(chǎn)之后，龍湖、碧桂園等企業(yè)通過(guò)輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。

3、存量改造與城市更新

華潤(rùn)、萬(wàn)科印力等企業(yè)通過(guò)非標(biāo)商業(yè)（如歷史文化街區(qū)、公園式商業(yè)）提升競(jìng)爭(zhēng)力。

一線城市核心區(qū)域的新增供應(yīng)趨緩，老舊物業(yè)改造將成為重點(diǎn)方向。通過(guò)存量改造和城市更新，商業(yè)地產(chǎn)將重新煥發(fā)活力，提升物業(yè)價(jià)值。

4、輕量化社交與沉浸式體驗(yàn)

隨著生活節(jié)奏的加快，消費(fèi)者既渴望能在繁忙生活中輕松地進(jìn)行社交互動(dòng)，又追求沉浸式的獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)。購(gòu)物中心正積極順應(yīng)這一需求變化，重塑自身定位與運(yùn)營(yíng)模式，例如，前海壹方城的寶可夢(mèng)卡牌道館通過(guò)營(yíng)造特定的場(chǎng)景氛圍，讓消費(fèi)者深度融入其中，獲得情感共鳴與記憶點(diǎn)。

5、非標(biāo)化與主題化

商業(yè)地產(chǎn)逐漸從“大而全”轉(zhuǎn)向“小而美”，通過(guò)文化、藝術(shù)、IP等主題實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。例如，南京秦淮·戲院里打造的沉浸式文旅綜合體將主題景觀、演藝內(nèi)容、商戶業(yè)態(tài)等有機(jī)融合在一起，搭建具有強(qiáng)烈穿越感的奇幻大戲。

6、情緒價(jià)值與體驗(yàn)式商業(yè)

消費(fèi)者需求的日益多元化和個(gè)性化，體驗(yàn)式商業(yè)的持續(xù)升級(jí)是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將不再僅僅是購(gòu)物的場(chǎng)所，而是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、藝術(shù)、體育等多種功能于一體的綜合性體驗(yàn)空間。

7、科技賦能與智能化

AI、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的應(yīng)用將推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的智能化轉(zhuǎn)型。通過(guò)智能化管理系統(tǒng)，提升運(yùn)營(yíng)效率和服務(wù)質(zhì)量。利用大數(shù)據(jù)、VR/AR等技術(shù)提升交互體驗(yàn)。智慧停車(chē)、無(wú)感支付等技術(shù)可提高運(yùn)營(yíng)效率，降低人力成本。例如，京東MALL通過(guò)全息投影、智能機(jī)器人等科技裝置，將線上便捷性與線下體驗(yàn)相結(jié)合。

寫(xiě)在最后

近三年購(gòu)物中心頭部企業(yè)的開(kāi)業(yè)數(shù)量排名，反映了行業(yè)分化加劇、政策導(dǎo)向強(qiáng)化、消費(fèi)需求升級(jí)等多重邏輯疊加。國(guó)企央企憑借資金優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)擴(kuò)張，民企轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)和下沉市場(chǎng)，而全渠道融合與業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵。未來(lái)，行業(yè)將加速向高效運(yùn)營(yíng)、技術(shù)驅(qū)動(dòng)和區(qū)域平衡方向發(fā)展。