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撰文/高天

“我要從南走到北，我還要從白走到黑”，2016年在萬達年會上，“首富”王健林唱了歌曲《假行僧》，但他自己沒想到，這句歌詞在8年后，會成為萬達的現(xiàn)實寫照。

2016年，正是萬達商業(yè)從港交所退市的時間，此后至今的8年間，萬達也執(zhí)著于重新上市這件事。在中國房地產(chǎn)從高處跌落的這些年里，王健林與萬達商管的曲折IPO之路縱橫交錯，處處夾雜著命運的心酸。

進入2025年，珠海萬達商管的上市之路依然沒有畫上句號，未來仍充滿了無限的可能。但上市遇阻，曾引以為傲的商業(yè)版圖開始萎縮，市場上關(guān)于萬達的聲音，早已失去了以往的篤定。

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凈利潤達標

無論是上市遇阻，還是頻繁的出售資產(chǎn)，歸根結(jié)底在于資金出現(xiàn)了問題。

因此，在2024年開年，萬達就成立了新公司大連新達盟，以新的持股平臺身份控制珠海萬達商管。同年3月30日，太盟投資集團牽頭，聯(lián)合了中信資本、銳盛投資旗下基金、阿布扎比投資局(ADIA)旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達拉投資公司簽署投資協(xié)議，共同向大連新達盟投資600億元，合計持股60%，一舉拿下了大連新達盟和珠海萬達商管的控制權(quán)，繼續(xù)推動珠海萬達商管的上市。只不過目前還未有實質(zhì)進展。

在拉到新的投資后，珠海萬達商管的財務狀況如何？

在今年年初舉行的珠海萬達商管集團2024年年會上，珠海萬達商管透露稱，集團2024年凈利潤指標超額達成，新開業(yè)萬達廣場25個，新增就業(yè)9.3萬人。

萬達商管雖然透露凈利潤雖超額達成，但具體數(shù)額及其他指標數(shù)據(jù)均未公開。只是目前有兩項數(shù)據(jù)指標是清晰的：一是截至2024年6月末的債務情況；二是每年越開越少的萬達廣場。

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資金回籠

據(jù)《大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司公司債券中期報告(2024年)》顯示，截至2024年上半年末，大連萬達商管合并口徑的有息負債高達1375.61億元，其中一年內(nèi)到期的有息負債為302.69億元。

債務困境下，一些“債主們”也開始發(fā)難。

2024年10月10日，永輝超市決定向大連御錦及擔保方王健林、孫喜雙、大連一方集團發(fā)出加速到期通知函，要求償還未支付的3億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。同年10月22日，蘇寧易購請求裁決大連萬達集團股份有限公司向蘇寧易購集團股份有限公司及其子公司蘇寧國際集團有限公司支付股份回購款50.4億元。

在一系列“債務壓力”下，珠海萬達商管走向了“賣賣賣”的道路，其主要資產(chǎn)萬達廣場也頻繁被擺上貨架。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2024年至少有26個萬達商業(yè)(25個萬達廣場、1個萬達茂)被出售給第三方。如果從2023年出售的上海松江萬達廣場開始，截至2024年年底，出售的項目數(shù)量已經(jīng)達35個。

同時，進入2025年，泉州萬達廣場、銅陵萬達廣場、宣城萬達廣場、安陽萬達廣場、四平萬達廣場、揚州邗江萬達廣場6個萬達廣場也已經(jīng)易主。

聯(lián)商網(wǎng)認為，萬達此舉，既剝離萬達廣場的資產(chǎn)所有權(quán)，又保留了經(jīng)營權(quán)，未來不僅可以降低負債表壓力，也能收取一定的管理費，繼續(xù)保持住萬達廣場這一“金字招牌”。

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的巨頭，萬達集團頻繁出售資產(chǎn)的行為，一定程度上也折射出了整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨的壓力。在電商沖擊、消費降級、REITs推進緩慢等多重因素影響下，重資產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展愈發(fā)艱難，行業(yè)內(nèi)企業(yè)可能需要探索新的發(fā)展模式和轉(zhuǎn)型路徑。

而回到萬達商管自身，也在積極尋找新的變化。比如自2017年就啟動的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。又如一邊出售資產(chǎn)來“減負”，一邊降低擴張速度。

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2025年擬開14個萬達廣場

聯(lián)商網(wǎng)最新統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2025年全國至少會有14個萬達廣場計劃開業(yè)，新增商業(yè)體量147.06萬㎡。除了三明尤溪萬達廣場外，其余均為輕資產(chǎn)項目。

▲2025年計劃開業(yè)的萬達廣場統(tǒng)計表

同時，存量改造項目不在少數(shù)。如寧波姜山萬達廣場是由寧波海港城更名改造而成，贛州章貢萬達廣場的前身是九方和巨億廣場等。

這些萬達廣場不僅覆蓋了多個城市，也各具特色。

如邵陽雙清萬達廣場是邵陽首個萬達廣場項目，改造后總建筑面積將達到11.5萬㎡，預計引入國內(nèi)外知名品牌180余家，致力于為邵陽市民提供“吃喝玩樂購”的一站式購物體驗，開業(yè)后預計將提供逾2000個就業(yè)崗位，每年稅收貢獻可達幾千萬元。

鄂爾多斯萬達廣場二期總投資8.6億元，總建筑面積11.3萬㎡，空間上打造了屋頂花園，二三層的空中連廊可以直接接駁一期，未來會與萬達廣場一期、萬達金街融合打造出20萬㎡的城市微旅游休閑商業(yè)中心。

而在上市和債務雙重壓力下，萬達商管明顯放緩了擴張速度。

聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計了2016年至今近9年萬達商管的開業(yè)情況，2023年之前，萬達每年都至少保持了40+商業(yè)項目開業(yè)的速度。而自2023年開始，開業(yè)數(shù)量“斷崖式下滑”。2023年新開了29個商業(yè)項目，包括28個萬達廣場、1個萬達茂；2024年新開了25個萬達廣場。而2025年的預開業(yè)計劃則縮減至了14個。

不過，即便萬達商管在主動縮減商業(yè)版圖，但仍然是全國商業(yè)地產(chǎn)存量規(guī)模最大的商管公司。截至2024年年底，萬達商管已經(jīng)累積管理商業(yè)面積超7000萬㎡，為各類輕資產(chǎn)合作方運營管理513個已開業(yè)萬達廣場。