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撰文/馮彩云

近日，中信資本成員企業湖南盈富置業有限公司發布告知函，宣布其位于長沙市天心區坡子街216號的購物中心“長沙中心印象城”（原“悅方ID MALL”）因與印力集團的合作已友好結束，將重新更名為“長沙悅方ID MALL”。

資料顯示，長沙悅方ID MALL項目建筑面積約為12萬平方米，位于長沙五一商圈核心地段，是長沙首座大型綜合購物中心，其所在的坡子街，是與上海城隍廟、南京夫子廟、蘇州觀前街齊名的中國四大小吃名街。

據了解，該項目最早由中信資本2010年4月從青和集團手中收購而來，后續改造為長沙悅方ID Mall，并于2012年4月28日開業，開啟了長沙體驗式購物中心時代。

2022年5月，印力商用置業有限公司與中信資本控股有限公司簽署協議，前者收購中信建投-長沙悅方ID Mall資產支持專項計劃權益級資產支持證券持有人50%份額，交易完成后，印力為該項目提供運營管理服務和資產管理服務，提升目標資產的全方位經營能力。

彼時，中信資本表示，通過此次合作，能夠進一步提升資產價值，同時在投資者心中樹立對物業增值及對長沙悅方ID Mall資產支持專項計劃產品的信心。另一關聯方印力也借助此次收購合作，擴大了在長沙的市場布局。

據了解，接手上述項目后，印力曾表示，計劃將其打造成為長沙首座印象城，通過與長沙印象匯的整合與聯動，為年輕客群打造一個全新的潮流地標。

發展方向上，印力意圖通過沉浸式場景和前沿商業設計的浸入，引入更多年輕化的業態品牌等，實現將長沙中心印象城打造為長沙五一商圈的商業文化地標的目標。

從今年五一假期披露的數據來看，該項目客流及銷售額同比均增長超40%，其中潭州市集每日客流超2萬人次，有一定成效。

不過，隨著2024年萬科宣布將退出其它業務，聚焦綜合住區開發、物業管理、租賃住宅三大主業，商業平臺印力面臨新的發展局面。

去年，萬科不斷通過大宗交易和REITs，對外轉讓商業辦公資產等一系列動作，回收現金流。數據顯示，2024年三季度萬科通過積極推進大宗資產交易，實現大宗交易簽約金額232.6 億元（含印力的資產交易及 REIT 發行），涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等 41 個項目，遍布全國 17個城市。

而印力目前的重點發展方向之一，是通過旗下的消費基礎設施公募REIT平臺，打通資產的投融管退渠道，打造領先的資產證券化業務平臺，將自身擁有的商業資產陸續裝入公募REIT基金平臺，釋放資產價值。

近年來，印力通過多樣的商業合作獲取了不少項目，輕資產管理輸出是最主要的方式。不過上述長沙悅方ID MALL不同于單純的輸出輕資產管理，而是入股參局。

因此，目前印力雖然退出了該項目運營，但作為投資方后續還是可以通過長沙悅方ID MALL后期類REITs的盈利繼續獲益。

回到長沙商業市場上，據了解，印力在長沙主要運營有2個項目，一是2017年接管長沙萬達購物廣場更名而來長沙印象匯；二是2022年接手悅方ID MALL打造的長沙中心印象城。退出長沙中心印象城運營后，印力在長沙僅剩長沙印象匯1個在運營項目。

再看中信資本方面，其零售商業代表性的項目包括長沙悅方ID Mall、合肥悅方ID Mall、上海189弄商場、芳圓里ID Mall等。其中，長沙悅方ID Mall也是其運營時間較長的項目，在長沙本土市場知名度較高。

與此同時，作為資本運作機構，中信資本在投融管退上有著豐富經驗。長沙悅方ID Mall此前發行過兩次資產證券化產品。

第一次在2017年10月，中信資本憑借長沙悅方ID Mall項目，成功發行了國內首單美元基金結構類REITs，即渤海匯金-中信資本悅方ID Mall資產支持專項計劃，發行規模為27.7億元，并在深交所掛牌。

第二次則是在2022年5月，中信資本再次成功發行中信建投-長沙悅方ID Mall資產支持專項計劃項目，發行規模為28.5億元，計劃分為優先A級、優先B級和次級，分別獲得5.2%、6%和次級利率，期限為7年。

因此，預計中信資本后續可以通過繼續引入金融創新工具，有效地整合和盤活資產，提高投資回報率。

此外，長沙悅方ID Mall此前就由中信方面負責運營管理，對長沙商業市場有著較高熟悉度，后續如何操盤值得關注。