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作者/馮彩云

近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司公告披露，其將所持北京頤堤港二期項(xiàng)目全部股權(quán)及債權(quán)出售予大股東中國(guó)人壽和合作方太古地產(chǎn)，股權(quán)交易價(jià)為38.7517億元，債權(quán)為1.25億元，總代價(jià)為40億元。

其中，中國(guó)人壽和太古地產(chǎn)分別擬受讓49.895%和14.895%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊螅袊?guó)人壽和太古地產(chǎn)的持股比例將均為49.895%。

此次出售事項(xiàng)中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)預(yù)計(jì)錄得未審核的虧損幅度為17.63億元，出售完成后不再擁有頤堤港二期項(xiàng)目任何權(quán)益。

北京頤堤港也成為繼成都太古里后，又一被遠(yuǎn)洋出售的標(biāo)桿商業(yè)資產(chǎn)。

至于出售原因，遠(yuǎn)洋于公告中表示，受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，集團(tuán)面臨重大流動(dòng)性壓力，難以通過慣常渠道取得融資。為改善流動(dòng)性并獲得資金，遠(yuǎn)洋正制定多項(xiàng)計(jì)劃及措施，包括為資產(chǎn)尋找潛在買家。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債超出流動(dòng)資產(chǎn)約84.5億元，借款總額約為961.4億元，其中約697.5億元須于一年內(nèi)償還、約110.3億元須于一至兩年內(nèi)償還，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅19.9億元，償債壓力較大。

雖然北京頤堤港二期和成都太古里項(xiàng)目股權(quán)出售目的一致，均是為了回籠現(xiàn)金用于償還債務(wù)，但兩者標(biāo)的、交易對(duì)象等都有一定差異。

首先，不同于處于運(yùn)營(yíng)成熟期、能提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的成都太古里，此次出售的北京頤堤港二期為投資建設(shè)中項(xiàng)目，這也意味著其短期內(nèi)不會(huì)為遠(yuǎn)洋帶來現(xiàn)金回報(bào)，反而需要遠(yuǎn)洋為其提供開發(fā)資金。

據(jù)商業(yè)客了解，北京頤堤港二期的總投資額高達(dá)230億元，目前地庫(kù)及上層建筑工程正在建造當(dāng)中。而截至2024年4月30日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已對(duì)該項(xiàng)目出資約63億元，如若繼續(xù)持有投資，遠(yuǎn)洋長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍需為該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)買單。

正如上述提及，遠(yuǎn)洋目前仍有較多待償還債務(wù)，因此在為頤堤港二期提供開發(fā)資金方面無疑力不從心，其在公告中也明確了這點(diǎn)。

交易對(duì)象上，項(xiàng)目股權(quán)除出售給合作方太古地產(chǎn)之外，更多的股權(quán)由大股東中國(guó)人壽接手，其扮演的角色于遠(yuǎn)洋而言更加重要。

根據(jù)公告披露，轉(zhuǎn)讓給太古地產(chǎn)的股權(quán)，遠(yuǎn)洋可在本次交易滿2年或3年時(shí)行使優(yōu)先報(bào)價(jià)權(quán)；而轉(zhuǎn)讓給中國(guó)人壽的股權(quán)，優(yōu)先報(bào)價(jià)權(quán)則延長(zhǎng)至2037年9月30日。

換而言之，此次交易實(shí)際上可視為遠(yuǎn)洋將持有物業(yè)作為“抵押”，獲取了一筆數(shù)額可觀的長(zhǎng)期融資。

這種方式下，此次遠(yuǎn)洋雖然出售了頤堤港二期全部股權(quán)，但在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，其仍擁有項(xiàng)目的優(yōu)先報(bào)價(jià)權(quán)，可繼續(xù)參與該項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

據(jù)商業(yè)客了解，建設(shè)中的頤堤港二期包含7棟寫字樓、1座購(gòu)物中心和1家酒店，總建筑面積將超過56萬㎡，預(yù)計(jì)在2025-2026年分階段落成。后續(xù)落成開業(yè)，預(yù)計(jì)帶來的商業(yè)體量和收入都十分可觀，遠(yuǎn)洋也不想輕易放棄這個(gè)項(xiàng)目。

不過出售之后，遠(yuǎn)洋商業(yè)面臨較大挑戰(zhàn)的現(xiàn)實(shí)也不容忽視。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2023年遠(yuǎn)洋集團(tuán)來自物業(yè)投資的營(yíng)業(yè)額為4.46億元，對(duì)比2022年的3.91億元增加了約14%，但這個(gè)數(shù)據(jù)放在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里并不亮眼。

持有資產(chǎn)方面，截止2023年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司合共持有超過22個(gè)經(jīng)營(yíng)中投資物業(yè)，可租賃面積合共約374.9萬平方米。其中寫字樓占比約21%，物流項(xiàng)目占比約49%，其他包括商鋪、車位及其他占比約30%。

零售商業(yè)方面，此前遠(yuǎn)洋商業(yè)多以未來廣場(chǎng)、未來匯這類未來系列社區(qū)商業(yè)為主，存在著運(yùn)營(yíng)不突出，輻射范圍不廣及知名度不高等問題，此前打造的北京遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)已于今年1月停止?fàn)I業(yè)。

后續(xù)跟太古合作后，遠(yuǎn)洋發(fā)展了樂堤港系列產(chǎn)品線，最新的項(xiàng)目為北京遠(yuǎn)洋樂堤港。該項(xiàng)目的商業(yè)部分于2023年6月開業(yè)，寫字樓部分亦于2023年12月入市，仍處于成長(zhǎng)期。

寫字樓業(yè)務(wù)上，據(jù)商業(yè)客了解，遠(yuǎn)洋目前開發(fā)的項(xiàng)目有北京的遠(yuǎn)洋大廈、遠(yuǎn)洋光華國(guó)際、遠(yuǎn)洋國(guó)際中心，上海的遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈、H88越虹廣場(chǎng)等。但在目前寫字樓市場(chǎng)上，大部分項(xiàng)目普遍面臨租金下行和空置率上升問題。

目前，遠(yuǎn)洋商業(yè)部分的重點(diǎn)放在了繼續(xù)對(duì)投資物業(yè)推進(jìn)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，加強(qiáng)資金回籠上。除出售資產(chǎn)外，對(duì)外輸出輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也是手段之一。

今年5月，遠(yuǎn)洋商業(yè)就與武漢鐵投開啟戰(zhàn)略合作，并簽署商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同，將為后者旗下項(xiàng)目提供商業(yè)定位、策劃、招商、籌開及運(yùn)營(yíng)管理等一系列專業(yè)服務(wù)。但在輕資產(chǎn)賽道上，其也面臨對(duì)手林立的競(jìng)爭(zhēng)局面。