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撰文/陳寧輝

19屆亞運會的光環(huán)，讓杭州又一次成為焦點。

與「繁花」似錦的上海相鄰，杭州商業(yè)在機遇與挑戰(zhàn)中羽翼日漸豐滿。根據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，2023年杭州商業(yè)地產(chǎn)供應市場新增了11個商業(yè)體，而2024年預計還將新增20座商業(yè)項目。

增量市場規(guī)模持續(xù)擴大的同時，在營項目的經(jīng)營情況又如何？《聯(lián)商網(wǎng)》統(tǒng)計了2023年杭州部分商場的銷售額和客流數(shù)據(jù)(因有的項目不公開，故非全部商場數(shù)據(jù))，從已獲取的30家商業(yè)項目的經(jīng)營數(shù)據(jù)看出：

1、銷售額同比下滑的商場數(shù)量較2022年有縮減，僅2家；

2、兩級分化嚴重：市級高端型購物中心一騎絕塵，而郊區(qū)社區(qū)型商業(yè)銷售總額偏低；

3、國內(nèi)奢侈品雖受沖擊但依然增長，助力高端商場銷售高漲；

4、湖濱銀泰in77首次破百億，杭州成全國第二座擁有3個百億商場的城市；

5、主力業(yè)態(tài)貢獻高，拉動商場業(yè)績提升。

TIPS

1.文中選擇購物中心、百貨、奧特萊斯、商業(yè)街區(qū)四大類型，不含免稅店、家居建材、專業(yè)市場等商業(yè)類型。

2.文中雖按銷售額高低排序，但并不作排名使用，主要因每個項目的體量、定位以及統(tǒng)計口徑存在差異性（如線上銷售、汽車銷售、充卡銷售等計算不一）。同時，此次統(tǒng)計不設銷售額門檻，已公開的項目均納入統(tǒng)計。

3.文中數(shù)據(jù)為不完全統(tǒng)計，主要來自企業(yè)和項目方提供確認、年報財報數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡平臺已公示3天以上的數(shù)據(jù)、以及品牌方與第三方數(shù)據(jù)等。如有遺漏或數(shù)據(jù)與實際銷售額不符，請與我們聯(lián)系。

01

上海后，全國唯二擁有3個百億商場的城市

據(jù)已公開的30家商場銷售額，總銷售額達831.33億元，2022年調(diào)研的20家商場總銷售額為554.85億元。

其中銷售額最高的為杭州大廈，達140億；其次是杭州萬象城為112億 ，同比上漲了12%；杭州湖濱銀泰in77為102億，同比上漲了30.7%。

1.湖濱銀泰in77破百億，杭州喜提三個百億商場

繼2022年杭州萬象城破百億后，杭州湖濱銀泰in77在2023年首次躋身“百億俱樂部”。至此，杭州破百億的商場已經(jīng)有三個，成為全國第二座同時擁有3個100億商場的城市。第一個是上海，國金中心IFC、恒隆廣場和環(huán)球港三個百億商場。而北京是全國唯一一個擁有兩個200億商場的城市——SKP和國貿(mào)商城。

湖濱銀泰in77去年完成了對LV、GUCCI、FRED等一眾高奢的升級，同時引入了中國首家ROSA.K、中國首家線下華人靑年、全國首家BETTERSAY、White Pigment、文墨、chuu等一眾潮流首店，極大豐富和提升了商場的品牌能級，銷售額完成了超30%的大幅提升，2022年曾同比下滑了4.9%。

與此同時，銀泰集團2023年拿下了湖濱商圈的勸業(yè)里地塊，該地塊位于長生路與東坡路交叉口，與西湖僅200米，將作為湖濱銀泰in77六期商業(yè)亮相。根據(jù)銀泰披露的規(guī)劃。將定位為“奢品、國潮、社交、藝術(shù)”，打造成年輕多元生活方式和城市品質(zhì)社交空間。隨著六期項目日后亮相，湖濱銀泰in77的銷售額將進一步得到提升。

▲勸業(yè)里項目效果圖

2、僅2家同比下滑，“區(qū)域扛把子”亮眼

30家商場中，除西溪天街、金沙天街、遠洋樂堤港和綠城繽紛里三個項目沒有往年業(yè)績參照外，其余26家已披露商場中，業(yè)績同比上漲的19家，同比持平的5家、同比下滑的2家。

其中同比上漲最高的為杭州大廈501城市廣場，作為一個精致社區(qū)商業(yè)，杭州大廈501已經(jīng)成熟運營了7年，不僅滿足了大基礎(chǔ)社群體的需求，2023年也策展了漢堡節(jié)、秋日手賬市集、戶外音樂節(jié)等潮流活動吸引著城市年輕群體的深度參與。

同比上漲了40%的EFC LIVE歐美廣場，作為未來科技城板塊最早的商業(yè)項目之一，這幾年表現(xiàn)愈發(fā)突出。

漲幅第三的是蕭山萬象匯，2023年銷售額同比上漲了36.84%，直接提檔至20億梯隊。2023年蕭山萬象城進一步提檔品牌能級，尤其是炙手可熱的一些業(yè)態(tài)，如新開了HOKA（杭州門店僅萬象城、湖濱銀泰in77和蕭山萬象匯）、SALOMON等戶外品牌，以及時髦少女品牌MOF少女百貨蕭山首店等等。

蕭山萬象匯的崛起，意味著蕭山商業(yè)能級的進一步提升，目前蕭山的商業(yè)主要集中在市北板塊，包括核心區(qū)人民廣場板塊的萬象匯和銀隆百貨，以及錢江世紀城的印象城，城南隨著蕭山銀泰百貨和開元廣場的開業(yè)，商業(yè)缺口得到一定填補。不過隨著未來SKP和亞奧萬象天地的開業(yè)，蕭山的商業(yè)將迎來新的增長機會。

從同比漲幅TOP3的情況上看，除了湖濱銀泰in77、杭州大廈、萬象城等具有城市核心位置優(yōu)勢的市級購物中心外，城郊板塊的區(qū)域“扛把子”亦有良好的銷售數(shù)據(jù)。

除了上述蕭山市北、未來科技城、慶春板塊外，大城西板塊兩個商業(yè)“巨頭”城西銀泰城和西溪印象城一如既往的表現(xiàn)出色。城西銀泰城近年來一直穩(wěn)固杭城TOP5，2023年也突破了50億大關(guān)，是區(qū)域購物中心銷售額最高的。

而西溪印象城以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)被印力集團申報成為消費基礎(chǔ)設施REITs，雖然全年銷售數(shù)據(jù)并未公開，但根據(jù)《中金印力消費基礎(chǔ)設施封閉式基礎(chǔ)設施證券投資基金招募說明書(草案)》數(shù)據(jù)披露的2023年上半年銷售額已經(jīng)達到了21.01億元，全年至少也是40億+。此外整個大城西板塊這幾年還有西溪天街、紫荊天街等成熟項目。

3、湖濱銀泰in77堪稱“客流收割機”

客流方面，已公開的商場較少，但從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)上看，湖濱銀泰in77當之無愧繼續(xù)蟬聯(lián)杭州首位，“客流收割機”名副其實，2023年更是暴漲了51.78%至8500萬人次。

絕佳的地利位置讓湖濱銀泰in77的客流量望塵莫及，龍翔橋地鐵站永遠都那么熱鬧，在各大重要節(jié)日中反映杭州人流量的向來都是湖濱霸屏，亦如上海的外灘、南京的新街口、成都的春熙路。

其他破2000萬人次的均為區(qū)域標桿，如城西銀泰城、臨平銀泰城、蕭山萬象匯、EFC LIVE歐美廣場和新天地。

整體上看，不缺人流的市中心板塊商業(yè)和城郊板塊的大體量標桿商業(yè)具有更強的流量吸引力。

02

高奢之爭，杭州大廈領(lǐng)先

銷售額TOP3，毫無懸念都被擁有奢侈品的“三巨頭”霸占。

而人們關(guān)注點除了最高能沖到多少億，就是“順位之變”。從2023年情況上看，“大哥”還是杭州大廈。

愛馬仕、香奈兒、格拉芙、海瑞溫斯頓這些頂奢品牌，目前杭州大廈都有，而萬象城還沒有。當然從同比變化上看，杭州萬象城有不錯的后勁。2023年杭州萬象城三個月的愛馬仕快閃落地，也讓市場想入非非。

湖濱銀泰in77隨著未來六期的入市，也將有較大的增長空間。

不過，未來杭州的高奢市場競爭也會日漸激烈。恒隆廣場、SKP等高端商場的入局，勢必會瓜分其他高端商場的“蛋糕”，需求分散后要沖破200億恐更具挑戰(zhàn)。

實際上，隨著中國恢復疫情“常態(tài)化”后，海外奢侈品回暖，對國內(nèi)奢侈品市場造成影響是不爭的事實，但2023年國內(nèi)奢侈品市場依然有不俗的表現(xiàn)，且從一些數(shù)據(jù)上看并沒有因海外旅游走熱后導致國內(nèi)奢侈品遇冷的情況。

▲圖源/聯(lián)商圖庫

宏觀數(shù)據(jù)上看，據(jù)貝恩公司發(fā)布的《2023年中國奢侈品市場報告》顯示，中國內(nèi)地奢侈品市場在2023年迎來復蘇，預計同比增長至12%，上半年強勢反彈，而下半年的增長勢頭有所減弱，預計2024年中國內(nèi)地奢侈品市場有望取得中等個位數(shù)增長。同時，2023年中國內(nèi)地消費者占全球奢侈品消費總量預計22–24%左右，中國內(nèi)地市場也占到全球奢侈品消費總量的16%左右。

貝恩公司資深全球合伙人布魯諾表示，中國內(nèi)地奢侈品市場2023年雙位數(shù)復蘇，但受現(xiàn)有經(jīng)濟環(huán)境和海外消費回暖影響還未完全恢復至2021年水平，短期內(nèi)存在不確定因素，但長期基本面仍然強勁。

另據(jù)要客研究院 ·《2023中國奢侈品報告》顯示，2023年中國人境外奢侈品消費占比為42%，相比2022年的4085億元，2023年略漲至4343億，但同比變化由2022年的16%縮至6%，且境內(nèi)奢侈品消費的占比同比提高了1%到58%，并沒有因為旅游人數(shù)比疫情期間增加而造成更多的消費外流。

與此同時，后疫情時代出國限制減弱，但機票、住宿價格高漲，出國成本也增加，一定程度上也會壓制出國欲望，加上國內(nèi)越來越多的有效促銷措施，國內(nèi)奢侈品市場熱度不減。

從各大品牌業(yè)績上看，LVMH集團最新公布的2023全年業(yè)績顯示，銷售收入同比增長9%達到創(chuàng)紀錄的862億歐元，其中包括中國內(nèi)地的亞洲地區(qū)是集團第一大市場，占比31%。

LVMH首席財務官Jean-Jacques Guiony表示，現(xiàn)在中國顧客數(shù)量是2019年的兩倍，雖然來自游客的業(yè)務占比相對下降，但這部分的收入仍然與之前持平。這意味著中國國內(nèi)的購買量大幅增長，正因此，據(jù)悉Louis Vuitton和Christian Dior正在考慮在中國開設更大的門店。

開云集團2023年前三季度的銷售額雖然同比下滑了3%，但中國客群貢獻的收入同比增長了20%；愛馬仕前三季度的業(yè)績貢獻中，中國所在的亞洲地區(qū)(不包括日本)貢獻了15.75億元，占總銷售額的46.80%。

03

主力業(yè)態(tài)強勢，高客單業(yè)態(tài)拉高銷售

從業(yè)態(tài)上看，2023年部分重奢、高化、戶外、新能源汽車、黃金珠寶等品牌增長比較明顯，尤其是新能源汽車和擁有高奢品牌的購物中心。這也導致出現(xiàn)了銷售額存在兩極分化的格局。

除了上述業(yè)態(tài)，主力業(yè)態(tài)之一的商超也是拉高業(yè)績的重要手段，尤其是近年來炙手可熱的倉儲會員店。Costco獨立門店拋開不說，青睞商業(yè)綜合體的山姆會員店成為各大商場爭奪的對象，也是拉高商場業(yè)績的主要品類。

據(jù)媒體口徑數(shù)據(jù)，南京雨花客廳E-PARK山姆會員店2023年銷售額高達21億元，從2021年的13億到2022年的14.7億，再到21億，增長速度兇猛，而據(jù)悉整個雨花客廳E-PARK的2023全年銷售額為28億，一個山姆會員店貢獻了近8成的銷售；珠海山姆會員店2023銷售額也高達25億。

不過南京和珠海都是城市唯一門店，銷售會相對比較集中。杭州有三家門店，單店銷售額或沒有那么高。擁有山姆會員店的三家商場中，除丁蘭廣場未知外，西溪印象城和印力匯德隆奧體印象城的銷售額均屬前列。

當然，銷售額的差異性也與體量大小有關(guān)。體量較大的綜合性購物中心在業(yè)績上不會太弱，這方面一些小體量的街區(qū)商業(yè)就比較吃虧。

此外，高客單價業(yè)態(tài)也會拉高銷售額，代表性就是奢侈品，這里不再贅述。

寫在最后

在全球經(jīng)濟受影響情況下，杭州商場2023年的銷售和客流情況還是表現(xiàn)出了較強的市場信心。

“放開常態(tài)化”后旅游消費的強勢復蘇，大幅助力杭州湖濱銀泰in77的銷售額提升，也促使杭州先于北京擁有三個百億商場。在重奢市場上，杭州也以350億+的規(guī)模位列第二梯隊的頭部。區(qū)域綜合性購物中心依靠持續(xù)潮流、年輕和品質(zhì)的升級，以及強主力店的突出表現(xiàn)，依然能保持業(yè)績的增長。

不過，面對前景不明的新一輪經(jīng)濟周期，高端消費增幅放緩、本土競爭日益激烈、消費模式持續(xù)升級等多重不確定因素下，未來也會有一些新故事發(fā)生。