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撰文/陳寧輝

面對行業資金流動性差、資本收益低等一系列問題，越來越多的商業地產企業將目光轉投輕資產賽道。

以國內第一規模萬達商管（也是行業內“輕資產轉型”最早的企業之一）入局為計，中國商業地產的輕資產浪潮已經奔涌了十年。十年來，不僅涌現了越來越多的入局者，一些企業商管輕資產運營平臺逐漸從傳統開發模式中剝離出來，形成獨立賽道。

在房地產緩慢筑底和商業地產較大的存量消耗背景下，輕資產商業迎來了一定的增長空間。發展至今，國內輕資產商業的競爭格局和可行性如何？本文將一一解讀。

規模化競爭

低成本壓力的輕資產被視為企業規模化發展的重要路徑，因此在招商、運營、服務等方面能力突出的企業加大了輕資產外拓速度。

據《聯商網》統計，2023年國內主要21家商業地產開發和運營企業新外拓輕資產商業項目77個，除了部分存量改造項目，還有一些新建和待建的新商業項目。其中碧桂園文旅、華潤萬象生活、萬達集團是新拓數量最多的三家企業。

2018年碧桂園文商旅整合成立后便快速進軍輕資產賽道，2022年就簽約了35個輕資產項目，加大了市場化項目比重。2023年也新簽了淮北碧樂城、德陽碧樂城、珠海佑里碧樂城、駐馬店新蔡碧樂匯、青島黃島靈珠碧樂匯、宜春豐城碧樂匯、濮陽南樂碧樂匯等19個新的輕資產商業。

華潤萬象生活2023年新簽約了上海龍陽萬象天地、上海臨港海港中心萬象匯、望京華彩萬象匯、武漢軍山萬象匯、上海國華廣場Gmall、上海晶品購物中心、深圳平安金融中心PAFmall、成都四川師大TOD等至少11個輕資產商業項目，且主要是上海、北京、深圳等一線城市和武漢、成都、佛山等強二線城市。而2022年，華潤萬象生活也新簽了太原鐘樓街項目、珠海香洲優特匯、南昌天使金融廣場、南寧朝陽里項目、廈門磐基中心、廈門磐基蓮花里項目、成都陸肖TOD項目等12個輕資產項目。

▲龍陽萬象天地項目效果圖

自獨立商管上市后，華潤萬象生活似乎開啟了“狂飆節奏”。

同樣在一二線城市“瘋狂拿貨”的還有印力集團，在2023年簽約了浦發三林印象匯、浦發唐城印象天地、唐鎮印象匯、寶樂匯印象城和深圳新城市廣場等新項目，前四個均位于上海。主要得益于印力上海出色的運營實力和知名的品牌實力，例如自持的南翔印象城MEGA、松江印象城等項目短短幾年就成長為魔都商業頂流，彰顯了強勁的生命力。

▲浦發三林印象匯效果圖

另一位“國家隊”招商商管在2023年新簽了上海徐匯西岸傳媒港項目、寧波秀水街項目、寧波雷公巷二期等4個輕資產商業項目，截止2023年年底輕資產合作項目11個，“X+”商業差異化戰略價值愈發顯著。據招商商管方面透露，寧波雷公巷二期為寧波鄞州花園里二期項目，能獲得該項目的經營管理權主要是因為2023年新開的鄞州花園里超出預期，得到了政府和市場的認可。

大量“拿貨”，企業意在規模擴張，在當前形勢下或是企業穿越周期高速發展的重要利器。

盈利能力凸顯

規模增長的實現方式之一是各大企業成立獨立商管平臺，甚至登陸IPO。2019年以來，寶龍商業、合景悠活、華潤萬象生活、星盛商業、中駿商管等紛紛上市，珠海萬達商管、龍湖創智生活也多次遞交招股書謀求上市。中南也成立一元股份，全面進軍輕資產。

毋庸置疑，商管輕資產運營分拆上市后為企業的低風險擴張和業務規模拓展提供了合適的發展路徑，也表現出了突出的盈利能力，營收、利潤等指標同步增長。

華潤萬象生活的兩大主要業務住宅物業管理服務和商業運營及物業管理服務中，購物中心業務一直是企業的“現金奶牛”，維持著較高的毛利率，2022全年數據是62.4%，遠高于其住宅物業管理的綜合毛利率19.3%。營收方面，2023年上半年華潤萬象生活營收67.93億元，同比增長28.7%，核心凈利潤14.22億元，同比增長36.7%。

寶龍商業2023上半年實現收入12.75億元，同比增加了0.71%。其中，其中商業物業租金收入8.71億元、來自客戶的商業運營服務和商業物業管理等服務收入9.61億元、來自住宅物業管理的收入約2.27億元。

高毛利率和營收情況保障了企業能持續拓展商業輸出，高業務增長空間也反映出了商管獨立運營的理想路徑，助益輕資產業務的更好開展。

同時，從上市商管公司與母公司的市值、市盈率上看，商管公司總市值處于相對較高水平，且市盈率也均高于母公司，也能反映出市場對輕資產商業務與重資產自持業務的態度差異。

可行性

上述從規模和盈利反饋出商業地產市場正在擁抱輕資產，在日漸激烈的市場角逐中，也具備一定的可行性。

1、企業戰略：輕資產轉型，土儲減少

從各大企業戰略上看，輕資產顯然已經被納入其中且占有重要地位，“重輕并舉”甚至“向輕傾斜”。

以華潤為例，根據華潤置地2023年上半年財報顯示，在廣州、北京、武漢、南京等地獲取了5個優質商業綜合體項目。而根據《聯商網》統計，華潤2023年上半年至少獲得了7個輕資產商業。

從土儲上看，從2020年開始至2022年華潤置地土儲逐年下降，2023年上半年總計容建筑面積797萬方，全年土儲數據還未知，預計基本維持2022年水平。華潤、中海、招商、保利等“國家隊”近年來的投資能力已是行業前列，由此也可反映出企業在投資力度上的減弱。換言之，在重資產縮水的情況下，企業要提升規模只能從輕資產上發力。

2、運營模式豐富具象

當下國內的主要輕資產運營模式有委托管理、品牌及管理輸出、收益分成型租賃運營、整租等模式為業主方提供服務，從而獲取商業運營、物業管理服務收入。豐富的運營模式為企業的輕資產業務提供了更多元的選擇，能以最適配的方式獲取更高的收益。

委托管理指的是接受業主委托全權管理商業物業，商管公司有較高的自主權，但也需要承擔較高的人力和運營成本，當然也依賴于母公司的資源。萬達是委托管理模式的代表之一，依托萬達集團的資源，萬達商管全權負責管理商業物業，包括商業管理服務、物業管理和增長服務。

品牌及管理輸出指的是授權使用管理方的商業品牌，管理方負責搭建管理團隊并負責運營管理，收取的管理費=租金收入*低固定比例+運營利潤*高固定比例，對商管公司的運營和推廣等要求較高。龍湖和印力是典型的代表。

整租模式指的是商管公司整租商業物業，然后進行裝修和散租，這種模式的收益高且收效快，但也具備一定的風險。天虹在2011年以11.94億租下了深圳寶安區1-8層物業，期限20年，開設了寶安天虹購物中心。

實際上，企業在運營模式上也并沒明顯的界限，甚至各大模式之間切換自如，運用得當，萬變不離其宗的是獲取更高的收益，以更大規模和市場占率在競爭中立于不敗。

當然，現階段輕資產的發展也面臨著挑戰。比如消費基礎設施公募REITs推行后，為一些存量資產提供一條可選擇的退出路徑，一定程度上削弱輕資產的生存空間。

又如非標商業的走熱，會減弱以往復制擴張達到規模化的商管企業效能，給輕資產輸出管理增加了難度。

新城控股董事長王曉松也曾對商業地產的輕資產路徑顧慮，他表示新城對輕資產項目會比較謹慎，一方面好的項目業主方不會委托，往往是條件有限的項目會給企業管理，另一方面也比較容易產生資金、股權等糾紛問題。

寫在最后

當下國內輕資產市場競爭格局尚未明朗，一些頭部企業在強大的品牌背書和專業的規劃、招商、運營、推廣和服務等能力下，在市場上可獲得更多的選擇優勢。華潤萬象生活上市以來到2023年年底，已經拓展了40多個輕資產商業項目，且多位于上海、深圳等高線城市的核心地段，項目的條件和品質都有一定保障。

從國內商業地產中長期發展上看，高線城市存量突出，下沉市場消費擴容提質，給輕資產模式下的商管業態帶來潛在增長空間。

總而言之，商管公司的品牌效應、運營管理能力將是輕資產市場中的核心競爭力。比如難以復制的非標商業，在上海卻是一些頭部企業輕資產的重要戰場，萬科集團打造的上生新所、錦和集團打造的衡山路8號等。 

最終拼的，還是企業實力。