在虧損、甚至是發(fā)不出財報的民營地產(chǎn)江湖中，新城控股看起來很穩(wěn)，雖然銷售額下降、營收凈利雙降，但好歹是盈利的，也沒有出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

熟悉新城控股的人知道，今天的歲月暫好，背后有一段難以啟齒的暗潮涌動。

當(dāng)年，公司以黑馬之姿，借高周轉(zhuǎn)模式，在兩輪房地產(chǎn)周期中躍升為行業(yè)前十。不過，實際控制人王振華因刑案被判入獄，公司被迫瘦身，高速增長中止。

陰差陽錯的是，2019年被動去杠桿，讓公司在2020年“三道紅線”降臨時，免于監(jiān)管壓力，在隨后2021年的行業(yè)性債務(wù)危機(jī)中，得以獨善其身。

即便如此，當(dāng)下，新城控股仍然在焦慮去化，仍然在出售資產(chǎn)降低債務(wù)壓力、穩(wěn)住現(xiàn)金流。

中長遠(yuǎn)來看，留給繼任者王曉松最大的難題，其實是新城控股長期布局三四線住宅及商業(yè)市場，到底能實現(xiàn)多大的價值？

新城控股穩(wěn)住了嗎？

9月1日，克而瑞披露的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，新城控股銷售金額676.3億元，同比下降43.57%，在中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售百強(qiáng)榜中排名第16，較上年同期提升1個名次。

近期披露的2022年半年報顯示，上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，同比下降45.89%，極力壓縮銷售費用和管理費用后，歸母凈利潤30.10億元，同比下降30.11%。

雖然公司今年上半年的銷售及業(yè)績表現(xiàn)并不好，但是，在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)中，特別是在民營地產(chǎn)江湖，新城控股仍然可以說是，穩(wěn)住了。

2021年下半年以來的房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整延續(xù)至今，地產(chǎn)圈哀鴻遍野。

今年上半年，全國房屋新開工面積66423萬平方米，同比下降34.4%；其中，住宅新開工面積為48800萬平方米，同比下降35.4%。

銷售端的下滑同樣嚴(yán)重。2022年1-6月，全國商品房銷售金額66072億元，同比下降28.9%；其中，住宅銷售額同比下降31.8%。大部分標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績低于去年同期水平，平均跌幅在30%以上。

其中，民營房企們的整體狀況更為焦灼：銷售額腰斬成為常態(tài)；能夠披露2022年中期業(yè)績的百余家房企，近半產(chǎn)生虧損，建業(yè)地產(chǎn)等多家房企虧損高達(dá)數(shù)十億元。

像新城控股這樣沒有“暴雷”且還在正常運(yùn)轉(zhuǎn)的民營房企，已算難能可貴了。

今年上半年，民營開發(fā)商的融資環(huán)境整體仍不容樂觀。不過，新城控股完成10億元中期票據(jù)發(fā)行，并在境外新發(fā)優(yōu)先綠色美元票據(jù)募資1億美元。截至2022年6月底，公司整體平均融資成本為6.50%。

截至2022年6月30日，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，凈負(fù)債率為48.37%，現(xiàn)金短債比為1.06，均達(dá)到綠檔要求。

地產(chǎn)黑馬失蹄

當(dāng)下表現(xiàn)穩(wěn)健的新城控股，早年，其實也是典型的地產(chǎn)黑馬。

上世紀(jì)90年代初期，通過紡織業(yè)務(wù)賺取第一桶金后，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產(chǎn)大亨的財富故事激勵下，跨入房地產(chǎn)行業(yè)。

之后5年時間，新城控股在常州房地產(chǎn)市場潛心浸淫，并以此為跳板逐步將業(yè)務(wù)擴(kuò)張到江蘇省內(nèi)。2009年，公司將總部遷至上海，正式以長三角為核心開啟全國化戰(zhàn)略。

2010年，新城控股成為江蘇首個銷售破百億的房企，5年之后穩(wěn)步增長至323.8億元。

2015年-2016年期間，房地產(chǎn)市場觸底反彈，正是在這一輪順周期之中，新城控股借助快周轉(zhuǎn)模式，走上了開掛之路。

2016年-2018年，公司銷售額分別為685.2億元、1260.1億元、2204.3億元，幾乎連年翻倍。

至此，新城控股從一個長期處于行業(yè)30名開外的中型地產(chǎn)商，穩(wěn)定進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)前十。

除了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，新城控股旗下商業(yè)業(yè)務(wù)吾悅廣場也頗為亮眼，在行業(yè)中被稱為“小萬達(dá)”。最新數(shù)據(jù)顯示，公司在全國的130多個城市運(yùn)營189座自營吾悅廣場并托管131座，輕重并舉。這種銷售與運(yùn)營結(jié)合、長短期錯配的商業(yè)模式，比單純的賣房子，更具想象空間。

除了A股上市公司新城控股，公司控股方新城發(fā)展以及新城系的物業(yè)服務(wù)公司新城悅，先后登陸港股市場，王振華家族擁有了3家上市公司。

業(yè)績提升、股價暴漲，其身價也水漲船高。即便如今物是人非、行業(yè)動蕩，王振華家族仍然在2022年胡潤百富榜中，以290億元財富排名全球第756位。

不過，這種節(jié)節(jié)攀升的勢頭，在2019年被打斷了。當(dāng)年7月初，王振華因犯刑案被采取強(qiáng)制措施，2020年6月一審被判處有期徒刑五年，2021年5月二審維持原判。

被迫提前去杠桿

實際控制人刑事犯罪，對新城系造成了極大的沖擊。王振華之子王曉松臨危受命后最迫切的任務(wù)，便是解決債務(wù)擠兌危機(jī)。

王曉松大刀闊斧，新城控股迅速出售大量項目，用于降低負(fù)債、回收現(xiàn)金。當(dāng)年，公司共對外處置了21家項目公司，其中有12家是2019年7月成交的，可見當(dāng)時的情況有多危急。

同時，業(yè)務(wù)收縮，整個2019年下半年，公司幾乎沒怎么拿地，這種狀態(tài)直到2020年才開始有所緩和。

瘦身所導(dǎo)致的結(jié)果是，2020年新城控股銷售額下降13.69%至1992.1億元，房企百強(qiáng)中的位次從7下滑至17。

因為結(jié)轉(zhuǎn)周期的影響，這一次的收縮，也給公司2021年及之后的業(yè)績下降埋下了伏筆。

不過，其債務(wù)壓頂?shù)臓顩r同樣得到了喘息機(jī)會，2019年6月底資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到93.02%，2019年底降至91.68%，2020年底進(jìn)一步降低至90.59%。

經(jīng)歷陣痛期的新城控股怎么也沒想到，這一系列事件后來的影響。

2020年8月，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線”：剔除預(yù)收款項后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

已經(jīng)在1年前被迫強(qiáng)行去杠桿的新城控股，從一開始就符合三綠標(biāo)準(zhǔn)，免于監(jiān)管壓力。

當(dāng)2021年下半年的行業(yè)調(diào)整加劇了民營房企的“暴雷潮”，新城控股更是陰差陽錯躲過一劫。

如果不是王振華事件引發(fā)的被動瘦身，以當(dāng)年新城控股的黑馬姿態(tài)，在這一輪逆周期中很難安枕無憂。

不過，現(xiàn)在的問題是，新城控股能否平穩(wěn)等到周期切換？這個階段，應(yīng)該沒有哪家民營房企敢說自己是絕對安全的。

從過往的危機(jī)案例來看，債務(wù)擔(dān)心連鎖反應(yīng)，賬面上的數(shù)字也并不等于銀行賬戶的余額；當(dāng)下最難的，還是銷售業(yè)績的恢復(fù)。

不然，新城控股也不至于因為南京西瓜換房、重慶沙發(fā)事件而屢上熱搜，更不會在上半年轉(zhuǎn)讓數(shù)個項目后，仍然計劃低價出售影院業(yè)務(wù)保障現(xiàn)金流。