3月31日，中國海外發展有限公司發布2021年業績公告。財報顯示，中海的歸母凈利潤出現19年來的首次負增長，上一次還要追溯到2002年。

2021年中海營業利潤為594.4億元，同比下滑7.62%；歸母凈利潤為401.6億元，同比下滑8.54%。扣除稅后投資物業公允價值變動收益37.8億元后，股東應占溢利為368.8億元，同比降低4.3%。

從財報中可見，去年中海利潤縮減的原因與直接經營成本大幅增加、聯營項目、投資收益公允價值損益縮水相關。

中海全年實現營業收入2422.4億元，同比增長30.4%。銷售回款額3528.1億元，同比增長3%。不過，「利潤王」也逃脫不了增收不增利的魔咒，利潤率指標呈現走低趨勢。

2021年中海毛利率與凈利潤率分別同比下滑21.65%、30.77%。業績會上，中海地產副總裁郭光輝對毛利率的看法是，它是損益表的一個中間過程指標，我們更看重凈利潤率。「很多毛利率和中海差不多的企業，最后歸屬股東核心凈利潤率并不高。」

中海在2021年的直接經營成本為1852億元，同比增長42.5%，與營收增幅相比高出了12.1個百分點。年內，聯營和合營項目為本集團貢獻凈利潤為36.9億元，同比下滑24%。

從拿地成本看，中海在去年也有小幅波動。2019年、2020年及2021年，中海新增土儲每平方米均價分別為1.03萬元、0.99萬元及1.28萬元，并且成本多占銷售均價40%以上。另外，全年2062.8億元的資本支出中，建安支出為751.8億元，同比增長20%。

下滑迅猛的還有投資收益公允價值損益，2021年下滑36.5億元至55.4億元，同比下降39.7%。

單從投資物業租金來看，其增長趨勢也并未恢復到疫情前水平。去年年內投資物業租金收入為46.7億元，同比上升15.2%，2019年這一增長數據44.1%。與同類型內房股相比，租金收入增幅也遠在龍湖、華潤之下。

在業績發布會上，中海董事會主席顏建國對今年經營目標的實現充滿了信心。據富瑞發布研究報告稱，公司去年業績差過預期，今年的預售和盈利增長可能會保持在較低水平。