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撰文/娜娜

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過前期的野蠻生長(zhǎng)到后來的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，港資開發(fā)商是一支特殊力量的存在，以恒隆、太古、新鴻基、九龍倉(cāng)、新世界、瑞安等為代表的港資商業(yè)天團(tuán)，除了在香港本土開發(fā)了一批優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，北上進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)后，也相繼開辟出了自己的戰(zhàn)場(chǎng)，貢獻(xiàn)了一個(gè)又一個(gè)標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目，不僅滿足了各地品質(zhì)消費(fèi)需求，也給內(nèi)地同行們帶來了先進(jìn)的商業(yè)開發(fā)理念和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，成為被學(xué)習(xí)和崇尚的榜樣。

新鴻基地產(chǎn)是香港最大地產(chǎn)發(fā)展商之一，核心業(yè)務(wù)有住宅、辦公樓、商場(chǎng)。

與多數(shù)港資房企一樣，新鴻基香港業(yè)務(wù)較內(nèi)地更多元，除了地產(chǎn)發(fā)展，物業(yè)投資，以及酒店、物業(yè)管理、建筑、保險(xiǎn)等與地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)之外，還有電訊及資訊科技，港口、運(yùn)輸、航空、物流等基建及其業(yè)務(wù)，可以說業(yè)務(wù)覆蓋到了香港人生活的方方面面，對(duì)全港的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。

在內(nèi)地，新鴻基主要從事地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)物業(yè)投資，憑借多年在香港興建大型綜合項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，新鴻基于內(nèi)地重點(diǎn)城市投資建設(shè)了多個(gè)地標(biāo)商業(yè)體，并形成了以國(guó)金中心、環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)為主的王牌商業(yè)產(chǎn)品線，于上海、南京、蘇州、成都等重點(diǎn)城市布局。主要代表作有上海國(guó)金中心IFC、上海iapm、上海One ITC、北京apm、廣州天環(huán)廣場(chǎng)等（下附表格）。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)特色方面，新鴻基內(nèi)地部分商場(chǎng)借鑒香港apm商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)模式，將“夜行消費(fèi)”的新購(gòu)物理念帶到內(nèi)地，上海iapm、北京apm商場(chǎng)均復(fù)刻該模式并取得了成功。

一、持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)地市場(chǎng)版圖 上海國(guó)金中心步入商業(yè)頂流

從最初與華潤(rùn)置地聯(lián)合開發(fā)杭州萬象城，給杭州帶來了第一個(gè)真正意義上的購(gòu)物中心，到聯(lián)合富力地產(chǎn)、合景泰富開出了廣州天匯igc，再到西進(jìn)成都聯(lián)合九龍倉(cāng)、恒基兆業(yè)打造環(huán)貿(mào)ICD，聯(lián)合平安搶灘杭州江河匯，回顧新鴻基內(nèi)地開發(fā)軌跡，除了獨(dú)立自主開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目外，新鴻基十分擅于抱團(tuán)，通過強(qiáng)強(qiáng)合作，有效擴(kuò)大自己在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)版圖。

鑒于短期內(nèi)香港的復(fù)雜局勢(shì)及新冠肺炎疫情的持續(xù)，港島零售商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面臨諸多不確定性，即便實(shí)力雄厚如新鴻基，其在香港的業(yè)務(wù)投資同樣遭受嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，租金收入面臨持續(xù)下行壓力。為確保中長(zhǎng)期的增長(zhǎng)愿景，新鴻基正在內(nèi)地主要城市擴(kuò)大其出租物業(yè)組合，并繼續(xù)于這些城市的優(yōu)越地段逐步擴(kuò)大其版圖。

上海是新鴻基發(fā)力內(nèi)地市場(chǎng)的戰(zhàn)略重地。在香港擁有24家在營(yíng)的不同類型購(gòu)物中心及西九龍等多家在建項(xiàng)目的新鴻基地產(chǎn)，在上海雖然僅有IFC、iapm、ITC及參股莘莊 TODTOWN天薈四個(gè)購(gòu)物中心，但論高端購(gòu)物中心項(xiàng)目數(shù)量，新鴻基在上海的投入已不輸香港。

其中，上海國(guó)金中心IFC是目前新鴻基內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目中最為得意的作品，堪稱上海乃至全國(guó)首屈一指的頂級(jí)商業(yè)中心。

據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》與CRR統(tǒng)計(jì)報(bào)道，上海國(guó)金中心2020全年銷售業(yè)績(jī)近100億元，距國(guó)內(nèi)商場(chǎng)百億業(yè)績(jī)俱樂部?jī)H一步之遙。

而根據(jù)浦東新區(qū)官方統(tǒng)計(jì)公報(bào)的最新數(shù)據(jù)：上海國(guó)金中心IFC2021年上半年銷售額高達(dá)86.46億，較去年同期增長(zhǎng)180%，創(chuàng)歷史新高，全年業(yè)績(jī)目標(biāo)將直奔200億。

上海國(guó)金中心 圖源/新鴻基地產(chǎn)

二、從成都環(huán)貿(mào)ICD到杭州江河匯 新鴻基內(nèi)地商業(yè)謀新篇

新鴻基近年來在內(nèi)地備受矚目的商業(yè)新投資還包括成都環(huán)貿(mào)ICD、杭州江河匯項(xiàng)目等。

位于成都錦江區(qū)的環(huán)貿(mào)ICD由新鴻基地產(chǎn)聯(lián)袂九龍倉(cāng)、恒基兆業(yè)一同打造，是全球第四座ICC（后更名ICD）。2007年，三大巨擘聯(lián)手在攀成鋼拿地，259畝地塊，號(hào)稱當(dāng)年攀成鋼頭號(hào)巨幅地塊。

項(xiàng)目涵蓋超甲級(jí)辦公樓、大型體驗(yàn)式購(gòu)物中心、高端五星級(jí)酒店，給出的愿景是復(fù)制香港的 “維港門廊”，打造 “天府門廊”。囊括12萬方大型體驗(yàn)式購(gòu)物中心及1.7萬方精致商業(yè)街。

項(xiàng)目定位滿足都市新中產(chǎn)及其家庭需求的一站式品質(zhì)消費(fèi)場(chǎng)所，將引入眾多國(guó)際精品、時(shí)尚潮流品牌、知名美妝護(hù)膚品牌和環(huán)球饕餮美食。

2019年8月，新鴻基&平安聯(lián)合體以最終成交總價(jià)132.6億拿下了杭州江河匯地塊，一舉刷新彼時(shí)杭州最高地王記錄。

資料顯示，江河匯綜合體地塊位于錢塘江與京杭大運(yùn)河交匯處，與杭州亞運(yùn)村隔江相望，緊鄰地鐵6號(hào)線和9號(hào)線換乘站三堡站，周邊有著萬象城、來福士廣場(chǎng)成熟的商業(yè)配套。

據(jù)悉，該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約82.2萬㎡，將涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公、娛樂康體、主題公園、激光水幕秀、摩天輪等業(yè)態(tài)。根據(jù)規(guī)劃，該地塊將重塑杭州全新城市名片，建成長(zhǎng)三角地區(qū)新的地標(biāo)，預(yù)計(jì)于2024年起分期落成。

杭州江河匯綜合體 圖源/新鴻基地產(chǎn)

新鴻基杭州江河匯項(xiàng)目由普利茲克獎(jiǎng)獲得者扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）建筑師事務(wù)所領(lǐng)銜的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，從“無縫銜接，綜合發(fā)展”的理念作為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)各功能業(yè)態(tài)在整個(gè)街區(qū)不同地塊的分布進(jìn)行有機(jī)規(guī)劃，構(gòu)建宜居宜業(yè)宜游的城市優(yōu)質(zhì)空間。

受杭州刺繡啟發(fā)，項(xiàng)目創(chuàng)造性地運(yùn)用“穿針引線”的理念設(shè)計(jì)出橫跨京杭大運(yùn)河的地標(biāo)性步行連橋，巧妙連同匯東、匯西兩幅地塊，呼應(yīng)奔騰的錢塘潮水，勾勒出優(yōu)美的江岸曲線。項(xiàng)目建筑立面設(shè)計(jì)靈感來自錢塘江潮汐變化，與運(yùn)河連橋、摩天輪交相輝映，配合專業(yè)顧問設(shè)計(jì)的燈光設(shè)施，形成亮麗的城市景觀，在奔涌的錢塘江畔打造世界級(jí)壯闊江景。

另外，隨著一期商業(yè)驚艷亮相后，新鴻基位于上海徐家匯的商業(yè)巨制One ITC的主要部分也將于未來幾年分期逐步落成。其中，ITC二期商場(chǎng)預(yù)計(jì)將于2021年內(nèi)開業(yè)。

位處南京河西中央商務(wù)區(qū)的南京國(guó)金中心，是新鴻基綜合發(fā)展項(xiàng)目的最新示范作之一。寫字樓部分已順利交付，商場(chǎng)和酒店部分正在建設(shè)中，其中商場(chǎng)預(yù)計(jì)于 2022年開業(yè)，屆時(shí)將呈現(xiàn)高規(guī)格品牌陣容。