房地產調控之后,近年住宅市場漸趨冷清，商業地產卻迎來百家爭鳴的全盛時期。然而，隨著市場的大浪淘沙，擁有獨特商業模式的商業地產大咖越發表現出旺盛的生命力，一味模仿別人沒有獨特商業模式的企業逐漸偃旗息鼓，退出市場。商業模式決定商業地產的成敗，這一理念在市場的檢驗之下越來越多地得到企業家與業內專家的認可。中國的商業地產發展要向更高的境界邁進，必須依靠商業模式的創新，萬達的成功便在于此。

　　打造城市綜合體，萬達歷經三代。從2001年底進入商業地產領域，萬達不斷試水，艱苦摸索，努力革新超越，歷經了“單店”商業組合店“城市綜合體”三代產品。最終，才成就了如今獨一無二的萬達商業模式。在商業地產界，萬達儼然已經成為商業模式創新的扛旗者，“萬達模式”的成功正引發一場瘋狂的模仿秀。

　　商業模式分析

　　首創訂單模式，做商業地產No.1

　　“一座萬達廣場，一個城市中心”，在幾乎所有的城市的萬達廣場都能見到這句廣告語。20多年，70多個城市，100多座萬達廣場，這一國內最成功的商業地產模式造就了令人驚嘆的“萬達速度”。

　　作為中國商業地產的鼻祖，萬達在商業地產領域獨樹一幟的原因在哪?萬達集團董事長王健林曾毫不隱晦地表示：萬達的成功主要是商業模式的成功。

　　傳統的項目是“先建設后招商”，萬達反其道而行之，“先招商再投資”。萬達通過與國內外的大型品牌商家進行戰略合作，打造“訂單商業”，并將“只租不售”視為運營商業地產的基本原則。這樣就能確保每一座萬達廣場先租后建、滿場開業、開業旺場，使得商業地產開發的風險降到最低。

　　對于萬達的訂單商業，同策咨詢研究部總監張宏偉分析評價道：“萬達在商業地產的殺手锏，核心就是訂單式地產，萬達憑借訂單式迅速在全國滾動開疆擴土。一時之間，訂單式地產風起云涌，邯鄲學步者眾多。萬達長期積累的，與自己產品類型相配套的，豐富的商戶資源，是最難復制的。如果沒有合作和信任，一家公司要圍攏這么多合作商戶，沒有幾年下不來，而幾年之后，萬達早已占得先機。因為一座城市的核心商業區位是有限的。”

　　以售養租，迅速回籠資金促發展

　　最近一兩年的時間，萬達集團在國內保持每年約建設20個萬達廣場的節奏，同時連續簽約和開工了5個萬達文化旅游城，每個總投資額都在三四百億元。如此快的擴張速度，和其“以售養租”的資本模式分不開。用最少的資金、最快的建設速度，以銷售商鋪的模式快速回籠資金，這是萬達迅速擴張商業版圖的殺手锏。

　　王健林曾說，萬達資金來源包括企業自有資金、銀行融資、預售回款，其中，預售回款占大頭，基本可以回籠開發資金。“銷售的物業就基本把我們萬達廣場開發的錢流回來了。”王健林曾表示。

　　萬達資金構成的核心就是“以售養租”，通過項目銷售部分的還款平衡投資現金流，商業持有部分的租金較低，以達到“穩定開發”的核心目標。萬達第三代“萬達廣場”通過租售結合，以售養租的形式，有效解決了資金與運營的矛盾，通過出售“城市綜合體”里的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，銷售回籠的資金亦可用于支持商鋪的持續運營，租售結合的模式使萬達廣場既能做到貨如輪轉，也可兼顧后續運營，進入良性循環的狀態。

　　專家點評

　　良好的資本運營能力是萬達成功的關鍵

　　同策咨詢研究部總監張宏偉：作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達商業地產品牌及其“訂單”開發模式在業界具有舉足輕重的影響，成為許多后續跟進的商業地產開發商研究、學習和模仿的樣板。我們必須看到，萬達在商業地產開發中所具有的獨特競爭優勢是其他開發商所不可比的。如：超前的投資戰略、豐富的開發經驗、標準化的產品體系、良好的政府關系、獨特的商業資源和強大的銷售能力等等。正是基于這些優勢，萬達在商業地產領域才能一馬當先。

　　當前，盡管近幾年搶灘商業地產的住宅開發商不在少數，并且也積極與銀行、基金公司、保險資金等企業實體合作，拓展自己在商業地產領域的地盤。但是，在商業地產領域，這些商業地產新秀必須與萬達等傳統商業地產運營大鱷博弈。雄厚的資本成為商業地產市場決勝的必不可少條件，但是良好的資本運營能力與創新能力、投資商業地產贏利模式的確定，與市場的前瞻性的判斷將成為決定商業地產投資者成功與否的關鍵因素。
　　（云南信息報 趙維）