?2016年，萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤首次超過地產(chǎn)收益，提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型期的階段性目標(biāo)。

?數(shù)據(jù)顯示，2016年萬科共計(jì)拿地148宗，土地成交總金額1304.20億元，同比增長50.23%，總建筑規(guī)劃面積2186.14萬平米，同比增長20.88%。

2016年，中國的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了逾10萬億的銷售額，但在一片繁榮的背后，已然可以預(yù)見傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)見頂，轉(zhuǎn)型是每家房地產(chǎn)商都在探索的下一步規(guī)劃。業(yè)內(nèi)專家表示，目前的房企轉(zhuǎn)型是一種主動(dòng)的轉(zhuǎn)型策略，多半是通過住宅銷售獲得的資金，進(jìn)而可以積極鼓勵(lì)公司做新業(yè)務(wù)的開拓，最具代表性的就屬房企巨頭萬達(dá)與萬科的轉(zhuǎn)型模式了。

王健林迫切要摘掉“地產(chǎn)商”標(biāo)簽？

1月14日，萬達(dá)董事長王健林稱“2016年對(duì)萬達(dá)具有標(biāo)志意義。”王健林之所以這樣說，是因?yàn)樵?016年，萬達(dá)服務(wù)業(yè)收入、凈利潤首次超過地產(chǎn)收益，萬達(dá)提前一年實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型期的階段性目標(biāo)。

王健林坦言稱，他曾多次建議在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)的名字改了，不再做地產(chǎn)商。早在三四年前，萬達(dá)就已逐漸轉(zhuǎn)型，陸續(xù)涉足影視、體育、金融等業(yè)務(wù)，并于去年初，王健林主動(dòng)下調(diào)房地產(chǎn)收入目標(biāo)，發(fā)力文化產(chǎn)業(yè)。

2016年總結(jié)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)的文化產(chǎn)業(yè)收入占萬達(dá)集團(tuán)整體收入比重超過四分之一，已經(jīng)真正替代商業(yè)地產(chǎn)成為萬達(dá)的支柱產(chǎn)業(yè)。相較于萬達(dá)的大刀闊斧，另一房產(chǎn)巨頭萬科就顯得有點(diǎn)不急不躁。

2016萬科瘋狂拿地 有意布局多元產(chǎn)業(yè)

縱觀萬科2016年的拿地情況，一直喊著地價(jià)太高、拿地謹(jǐn)慎的萬科畫風(fēng)突變，9月之后開始在土地市場瘋狂掃貨，不免讓人聯(lián)想萬科是否改變拿地策略，由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)向激進(jìn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年萬科共計(jì)拿地148宗，土地成交總金額1304.20億元，同比增長50.23%，總建筑規(guī)劃面積2186.14萬平米，同比增長20.88%；除看準(zhǔn)在一線城市及核心二線城市之外，萬科2016年也拿了一些大連、南昌、佛山、揚(yáng)州等潛力二線城市的地塊。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，萬科的研究一直是行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，萬科在沒有放松對(duì)重點(diǎn)城市爭奪的同時(shí)，也開始關(guān)注潛力二線城市，萬科這個(gè)另辟蹊徑的舉動(dòng)或許將引領(lǐng)后續(xù)房企涌入潛力二線城市的地塊。

不過從土地存續(xù)比來看，近年萬科的土地儲(chǔ)備水平一直保持在其認(rèn)為合理的區(qū)間，存續(xù)比維持在2左右。截至2016年8月底，萬科的土地存續(xù)比降至1.29左右，這也是其九月開始瘋狂掃貨的原因之一。

有消息指出，國家今年已經(jīng)明確提出了要降杠桿，調(diào)控政策短期內(nèi)也難以放松，此項(xiàng)調(diào)控政策下，萬科“拿地不止追求性價(jià)比，已經(jīng)從剛需市場跳脫，轉(zhuǎn)而布局多元產(chǎn)業(yè)”。2016年底，萬科高級(jí)副總裁、上海公司總經(jīng)理張海宣布“熱帶雨林”計(jì)劃，明確打造萬科多元產(chǎn)業(yè)之間互相依賴、互相循環(huán)的生態(tài)。

另外，萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域首席執(zhí)行官張紀(jì)文提出“八爪魚”計(jì)劃，都表明萬科管理層不再只有住宅一種模式，而是多元化發(fā)展。

萬科的轉(zhuǎn)型還在緩慢掉頭

萬科正歷經(jīng)由傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型的過程，在這個(gè)戰(zhàn)略方向上，萬科已經(jīng)在緩慢地掉頭。值得關(guān)注的是，王石曾強(qiáng)調(diào)萬科未來投資策略仍將堅(jiān)持“走正道、傍大款、合伙人策略”。

關(guān)于傍大款這一策略，王石說，大型國有企業(yè)就是大款。1月12日，深圳地鐵集團(tuán)全部接手華潤集團(tuán)股份，成為萬科重要股東，深圳地鐵表示將支持萬科管理團(tuán)隊(duì)按照既定戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)施運(yùn)營和管理。對(duì)此，萬科方面亦公開表示，“萬科將和深圳地鐵一道，努力實(shí)踐‘軌道+物業(yè)’發(fā)展模式，在鞏固和發(fā)展既有業(yè)務(wù)的同時(shí)，加快向‘城市配套服務(wù)商’轉(zhuǎn)型。”也就是說，圍繞地鐵為城市提供配套服務(wù)，將是萬科未來最重要的發(fā)展方向之一。

俗稱的萬科“八爪魚”戰(zhàn)略就是“城市配套服務(wù)”業(yè)務(wù)，包括公寓租賃、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、教育等多項(xiàng)城市配套新業(yè)務(wù)。以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為例，萬科三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月底，公司在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城市開業(yè)運(yùn)營了12個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目和42個(gè)日間照料中心。2017年1月1日，萬科首家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目，正式接管福田區(qū)福利中心，目標(biāo)打造成為深圳乃至全國公辦民營養(yǎng)老改革試點(diǎn)的范本。

未來2至3年，萬科將深耕北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市，此外還將重點(diǎn)布局10個(gè)左右“三高”城市（老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高），機(jī)會(huì)進(jìn)入其他城市，構(gòu)建完善的城市業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。從轉(zhuǎn)型成效來看，萬科高級(jí)副總裁譚華杰表示，截至目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還沒有成功的模式，萬科在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上已有很多實(shí)踐，但要真正成熟并且盈利，仍需時(shí)日。

萬科稱橫向轉(zhuǎn)型不必急于求成

萬達(dá)的目標(biāo)是成為世界首家大型房地產(chǎn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)企業(yè)的案例，如今距離這個(gè)目標(biāo)越來越近了。萬科與萬達(dá)相比，不同之處在于萬科是在消費(fèi)地產(chǎn)、體驗(yàn)地產(chǎn)、新型消費(fèi)中心、社區(qū)智能化服務(wù)、度假物業(yè)等領(lǐng)域多頭出擊，而萬達(dá)是在文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行重點(diǎn)突擊；萬科的戰(zhàn)略是先奠定基礎(chǔ)，再厚積薄發(fā)，在業(yè)務(wù)上逐步實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，屬于橫向拓展，而萬達(dá)屬于縱向挖掘。兩者有戰(zhàn)略性的部署不同，看到成效的時(shí)間點(diǎn)自然不同。萬科近乎瘋狂地拿地行為一度讓業(yè)內(nèi)人士產(chǎn)生質(zhì)疑，其轉(zhuǎn)型路線看似在有序進(jìn)行，實(shí)則在摸著石頭過河。

萬科表示對(duì)于住宅地產(chǎn)市場的預(yù)判是未來十年內(nèi)基本安全，這也意味著住宅業(yè)依舊是萬科未來十年最大的業(yè)務(wù)，因?yàn)檫�有足夠的時(shí)間，所以萬科轉(zhuǎn)型不會(huì)急于求成。從長遠(yuǎn)來看，萬科轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略下的新業(yè)務(wù)能夠?yàn)槠湮磥頂?shù)年的爆發(fā)式增長奠定基礎(chǔ)，不過，對(duì)于何時(shí)才能像萬達(dá)一樣完成“轉(zhuǎn)型”的問題，或許只有時(shí)間才能給出答案。