一位前萬達高管正式向老東家發出了挑戰。

11月25日，在新城一年一度的商業年會上，新城控股（601155.SH）的聯席總裁陳德力宣布，到2020年底，公司旗下購物中心吾悅廣場將超過120個，開業數量將達到100個。

陳德力三個月前才加入新城，在此之前，他的頭銜是萬達商業地產副總裁、萬達商業管理常務副總裁、營運中心總經理。2010年加入萬達后，他幫助萬達真正實現了規模上的騰飛，“親手打造了180個購物中心”。他執掌的營運中心也成為萬達的核心部門，萬達商業的12位副總裁中，有一半出自營運中心。

陳德力的年薪據說達到了1500萬元，他的到來表明了新城的決心。一年以前，新城董事長王振華提出的2020年開業目標還是80個。

從2008年進入商業地產到現在，新城手中開業的吾悅廣場也不過22個；但是按照陳德力的構想，未來四年，新城平均每年要開業大約20個廣場——2012-2015年，萬達廣場的開業數量分別為17、18、24和26。

“到那時候，新城自持的商業面積達到2000萬平米，銷售總額將會超過1000億，合作品牌超過6000個，總人流超過18億人次。”

面對著數百位品牌商和合作伙伴，陳德力的話擲地有聲，“沒有規模的商業是一種情懷”。

新城對規模的追求，在2016年正式成文：到2020年，新城地產的合約銷售額將達到1000億元。不言自明，這也正是陳德力跳槽新城的最重要使命。新城未來的千億規劃中，商業地產的銷售額預計將占到30%至40%。

陳德力空降新城商業，馬上帶來了戰略上的大調整。

一年之前，新城的態度非常明確：在一二線尋找機會，同時迅速搶占三四線城市——他們的選擇基于這樣一個判斷，“一二線城市的購物中心已經接近飽和，三四線城市會變成主戰場”。

而現在，陳德力強調的是一二線城市和核心商圈。按照他的計劃，到了2020年，將有一半的吾悅廣場位于一二線城市，90%位于城市的核心商圈或者復合型商圈。

新城控股副總裁歐陽捷告訴界面新聞記者，新城轉向一二線城市，更多的是出于對資本市場的迎合。雖然三四線城市的投資回報率可能高于一二線城市，但是一二線城市的物業增值能力更強。“一二線城市的投資回報率達到5%就愿意做，三四線城市達到8%才行。”

有了資本市場的支持，才有擴張的根本。“如果新城用自己的錢去做，那三四線的回報是很好的，但是大量資金會沉淀其中，發展的速度會放慢。我們當然會選擇發展快的那條路。”

規模驅使下的擴張能否成功，依然需要時間來證明。不過從過往的發展來看，新城的優勢也確實在三四線城市，一些城市的體驗式購物中心基本是空白，正是這樣，新城才能在金壇這樣的五線城市快速完成14億元的銷售額。

之前，新城只是在一二線尋找戰機，也確實在還沒有成熟購物中心的地區取得成功，比如上海青浦區、長春的綠園區、成都的龍泉驛區等項目。

如今，一二線城市成為了新城的主戰場。陳德力的選擇，與老東家殊途同歸。在年初的業績會上，萬達商業的總裁齊界表示，“三四線城市的去庫存壓力很大，2016將會停止在這些城市拿地開發銷售物業，轉而用輕資產模式去拿最核心的地段重點發展投資性物業。”

坐標確立之后，新城正沿著萬達開拓出的規模化之路前進。

雖然現在萬達通常以資本大鱷的形象出現在新聞頭條，但實際上，2016年是萬達廣場歷史上擴展最為迅猛的一年。如果四季度萬達能按計劃開業28個廣場，那么2016年開業的萬達廣場將達到53個，是2015年的兩倍。

萬達的史上最大擴張，得益于王健林的輕資產轉型——開業的53個萬達廣場中，超過20個是輕資產項目。按照王健林的設想，2017年以后，萬達每年開業的50個萬達廣場中40個以上是輕資產。

輕資產化也成了新城的選擇。9月底，新城商業將諸暨最大的綜合體永利廣場納入麾下，邁出了輸出管理模式的第一步。新城將對該項目進行整體改造、重新定位、招商，全面經營管理。根據陳德力的介紹，“未來新城商業30%的項目會是輕資產。”

在運營上，新城商業也與萬達對標。萬達招商時，三大自有品牌萬達影城、萬達寶貝王、大玩家是所有項目的標配，不僅保證了連鎖化擴張，還縮短了招商時間。現在，新城控股也打造了自己的影城品牌星軼影城，親子主題的多奇妙樂園也對標萬達寶貝王，都將成為新城的標配，并將輸出到外部項目。

正在高速增長中的新城野心十足。前十個月，新城的住宅地產和商業地產都完成了銷售額翻番，集團的合約銷售額接近550億元，已經提前完成了全年520億的目標，商業地產業務的迅猛發展已經為業績提供了強有力的支持，占到了銷售額的1/4。

學習萬達好榜樣，然而輕資產轉型下的萬達已經達到了業績的天花板。2016年上半年，萬達的合約銷售額為506億元，同比下降17.33%；合約銷售面積下降17.58%。為此，萬達將合約銷售目標下調了39%至1000億元。

不過，新城認為，商業地產的跑馬圈地時代會在2020年才結束，到那時，全中國將會有一萬個購物中心。在此之前，新城還有巨大的發揮空間。

（來源：界面新聞　李一帆）