在2012年11月29日登陸港股一年后，新城控股成功突破200億元的銷(xiāo)售額年關(guān)，公司最近公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，2013年累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)206.24億元，同比增長(zhǎng)27.82%。

“未來(lái)5年，進(jìn)入行業(yè)前20名，成為商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊(duì)，”對(duì)于未來(lái)，新城控股董事長(zhǎng)王振華還有更遠(yuǎn)的目標(biāo)，接下來(lái)，公司將開(kāi)啟住宅與城市綜合體雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略模式，年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于30%，擁有20個(gè)左右購(gòu)物中心，持有面積達(dá)到200萬(wàn)平方米。

不過(guò)，這樣的擴(kuò)張步伐，也使得新城控股從2010-2012年的高息融資額接近百億，凈負(fù)債率也都超過(guò)100%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。高息融資吞噬著新城控股的利潤(rùn)，因而，近幾年，新城控股的凈利潤(rùn)率一直維持在較低的水平，在2013年中期僅有5%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均12%的水平，這讓諸多業(yè)內(nèi)分析師為其捏了一把汗。

未來(lái)5年增速擬不低于30%

未來(lái)5年不低于30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，希望按照這樣的方式去做，新城控股3-5年可完成500億的年銷(xiāo)售規(guī)模，但這張藍(lán)圖具體該怎么走？

王振華說(shuō)，有很多企業(yè)值得新城控股去學(xué)習(xí)和借鑒，比如龍湖。他對(duì)龍湖的擴(kuò)張軌跡及模式熟稔于心，對(duì)龍湖在擴(kuò)張速度上的把控也相當(dāng)認(rèn)同。新城控股在發(fā)展速度上也有相應(yīng)的計(jì)劃，“在500億元以?xún)?nèi)考慮規(guī)模優(yōu)先、穩(wěn)健增加利潤(rùn)的模式；超過(guò)500億元以后會(huì)以利潤(rùn)為中心，適度規(guī)模的健康成長(zhǎng)。”

擴(kuò)展版圖是第一步。記者梳理發(fā)現(xiàn)，新城控股上市后繼續(xù)在長(zhǎng)三角一帶攻城略地，全年累計(jì)耗資約71.32億元拿地16宗，新增土地儲(chǔ)備面積達(dá)約354萬(wàn)平方米，是去年122萬(wàn)平方米新增土儲(chǔ)量的近3倍，截至目前，集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備面積近1400萬(wàn)平方米。

“新城內(nèi)部拿地決策有個(gè)審核委員會(huì)，我本人是最終審核，有一票否決權(quán)，”王振華說(shuō)，他主要看幾個(gè)數(shù)據(jù)指標(biāo)：項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)、做報(bào)告人的創(chuàng)新能力（產(chǎn)品方案圖），如果按現(xiàn)在區(qū)域售價(jià)測(cè)算沒(méi)有利潤(rùn)，則不能做。

接下來(lái)，就是要求加快開(kāi)發(fā)速度，就連商業(yè)項(xiàng)目，新城控股開(kāi)發(fā)的要求也是拿地之后3個(gè)月開(kāi)工，6個(gè)月銷(xiāo)售，銷(xiāo)售6個(gè)月內(nèi)要求銷(xiāo)售90%。這樣，開(kāi)工后就可以獲得貸款，9個(gè)月資金就能實(shí)現(xiàn)平衡。按此速度，上述新增加的地塊，將成為未來(lái)兩年新城控股搶占市場(chǎng)份額的重要籌碼。

商業(yè)地產(chǎn)，會(huì)是新城控股未來(lái)的核心贏利點(diǎn)。“新城系”靠住宅起步，后逐漸進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。2007年，新城控股取得常州市中心惠商地塊，開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行探索。6年后，新城控股首個(gè)綜合體項(xiàng)目“常州吾悅廣場(chǎng)”開(kāi)業(yè)。王振華介紹說(shuō)，公司在6個(gè)城市開(kāi)發(fā)了8個(gè)這樣的綜合體，其中3個(gè)已經(jīng)開(kāi)業(yè)，其他的陸陸續(xù)續(xù)在銷(xiāo)售、在建。今年有300多萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目入市，其中10萬(wàn)平方米商業(yè)是自持。

“未來(lái)五年，我們計(jì)劃再建和運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心會(huì)達(dá)到20個(gè)，總的持有面積達(dá)到200萬(wàn)平方米，自持商業(yè)地產(chǎn)每年的回報(bào)率預(yù)期為8%。”按照王振華的設(shè)想，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)在新城控股的比重將逐步由現(xiàn)在20%演變?yōu)?0%，最終達(dá)到80%，其中“吾悅”將成為公司統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)品牌，并由此進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的一線梯隊(duì)。

不過(guò)，讓標(biāo)普分析師李俊文疑惑的是，新城控股在多用途房地產(chǎn)項(xiàng)目方面的激進(jìn)擴(kuò)張，能否為其帶來(lái)所希望的回報(bào)？在此前的研報(bào)中，李俊文分析稱(chēng)，新城控股在房地產(chǎn)租賃以及購(gòu)物中心和寫(xiě)字樓管理方面的經(jīng)驗(yàn)不多。如果該公司在項(xiàng)目完工或獲得租戶方面進(jìn)度延遲，則銷(xiāo)售額和租賃收入將下滑。

事實(shí)上，作為江蘇最大的房地產(chǎn)企業(yè)，新城控股12年以來(lái)空守著新城B股的上市之名，為了擴(kuò)大規(guī)模，卻只能依靠銀行貸款和高息信托融資來(lái)籌集發(fā)展資金。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷在此前接受媒體的采訪時(shí)也坦承，公司負(fù)債率偏高，但沒(méi)有高負(fù)債高杠桿去撬動(dòng)，企業(yè)規(guī)模就走不上去。在企業(yè)規(guī)模化的前提下，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式又是高周轉(zhuǎn)模式，負(fù)債率適當(dāng)高一些是有利于去達(dá)到這樣的目標(biāo)。只要企業(yè)在可控的風(fēng)險(xiǎn)范圍內(nèi)，那就是合適的。

“全國(guó)做信托的房企，新城控股是最早的，公司2002年就開(kāi)始利用這種金融杠桿原理去運(yùn)營(yíng)，到2011年信托做到了40多億元，但到2013年8月份基本換掉了，只剩5億元。”對(duì)于公司負(fù)債，王振華也有自己的看法，他說(shuō)，海外融資平臺(tái)打開(kāi)后，新城控股融資43億元人民幣，這些資金會(huì)給未來(lái)3-5年爆發(fā)性增長(zhǎng)有決定作用，公司資金結(jié)構(gòu)也在優(yōu)化。以前很少長(zhǎng)期借款，使用的資金主要是開(kāi)發(fā)貸或發(fā)信托，長(zhǎng)的兩三年，短的就一年，現(xiàn)在通過(guò)海外發(fā)債，時(shí)間是五年。我們希望在未來(lái)3-5年內(nèi)，凈負(fù)債率控制在80%。

王振華坦承，在國(guó)內(nèi)拿綜合體，現(xiàn)金流一定要平衡，不是錢(qián)砸下后就坐等收租。他所期望的是，未來(lái)3-5年，公司會(huì)逐步增加長(zhǎng)期借款的比重。這樣，資金周轉(zhuǎn)的使用效率就大大提高，可以跨越至少兩個(gè)宏觀調(diào)控的周期。

當(dāng)然，新的融資平臺(tái)也并非無(wú)限制的。歐陽(yáng)捷稱(chēng)，只要是想發(fā)展，企業(yè)就永遠(yuǎn)缺錢(qián)，新城控股不排除任何能夠融資的機(jī)會(huì)。但合適的融資機(jī)會(huì)就要看最終的窗口期，同時(shí)也要看企業(yè)業(yè)績(jī)狀況，如果業(yè)績(jī)比較好，整個(gè)評(píng)級(jí)就會(huì)上去，融資成本自然就會(huì)下來(lái)。

（來(lái)源：時(shí)代周報(bào)）