都說城市商業綜合體已經呈現消極的發展趨勢，百貨商場死了一批又一批，購物中心閑置，寫字樓空置率上升。萬達廣場不再設主力店、傳統百貨重心轉移發力電商渠道，難道商業地產就淪陷了？

在業內，萬達不差錢，萬科、華潤有政府這顆定心丸，其他的什么都是浮云。道本文化記者就疑惑了：那些表面看似風光無限的地產商們，果真就高枕無憂了？或者是誰沒有點小秘密呢？

限購令的秘密：地方政府就是開發商的“臥底”

說到這里，道本文化記者不得不提及這一個重要的角色，那就是限購令。自2010年來國家出臺了限購令，強制限制居民有限的購買房屋的相關政策之后，地產行業就從未停止過對于限購這一話題的討論。

而住宅限購，商業地產必然就得寵。道本文化記者通過調查發現，光是2011年全國商業地產開發投資總額就接近萬億元，出現爆發式增長。隨著商品住宅的限購，之后的這幾年增量資金仍在源源不斷地注入這一領域，而地方政府也心領神會地充當起了商業地產開發商的“臥底”。

全國各地的大型商業綜合體遍地開花，別說只有萬達才是受益者。多數商業綜合體都可以以極低的價格從政府處取得土地，而且土地招拍掛也都是量身定做，對號入座。

此外，那些原來規劃為住宅的小戶型住宅項目，為了規避限購令，在政府的默許下紛紛轉變身份，由住改商。道本文化記者更是發現一個有趣的現象，一些地方政府為了給這些開發商托盤，還適時地推出了禁止企業住改商的政策。

對于商業地產項目異常火爆背后，所謂的限購令是在地方政府的畸形政績觀推波助瀾中誕生的。似乎一個城市沒幾個“高大上”的購物廣場就面上無光。盡管這幾年取消限購的話題層出不窮，但大家也都睜一只眼閉一只眼。在這種利益的驅使下，不管有沒有限購令的出臺，商業地產還不是一樣，該拿地的拿地，該開發的還是開發了。

上市的秘密：是融資？還是另有所圖？

在商業地產這個行業里，毫不夸張的說，資金就是商業地產企業的喉舌。但是之后一系列金融信貸緊縮政策，已經導致許多商業地產企業資金吃緊。而選擇上市融資，這無疑是最明顯，也是最主流的方式。但是，這真的僅僅只是為了解決資金的問題？

道本文化記者了解到，成為公眾公司，獲得名牌效應，商業地產企業能上市本身就是對公司質量、競爭力優勢得以體現的最好說明。而媒體給予一家上市公司的關注度遠遠高于私人企業。

從某種角度上來講，上市可以支持企業更高速地成長以取得在同行業領先的時機，也需要充足資本與競爭對手抗衡。對于那些希望通過并購獲得成長的企業來說其重要性是不言而喻的。

【案例】萬達商業地產，說好的A股上市呢？

說到上市這個問題，道本文化記者就來扒一扒萬達的上市之路。就在2014年7月2日，萬達商業地產在官網公開說明，確認萬達商業地產終止A股上市。對于從2009年就計劃啟動A股上市的萬達商業地產，突然宣稱終止A股上市，再度成為業內關注的焦點。

就目前而言，萬達上市的公司中僅有兩家，而且都是在海外，這兩家上市公司顯然并不令王健林感到滿意。王健林表示：“這兩家公司都不是萬達主要公司。”那么，萬達為什么要上市？又為什么要終止A股上市呢？

對于某些企業來說，上市意味著獲得資金的來源。王健林在2014年上半年工作報告中也說到：“對于萬達這樣擁有5000億資產的企業來說，融到的現金根本起不了主要作用。”早在2013年，王健林就曾提到：“萬達上市不為錢，目的是建立企業制度。”

萬達商業地產A股在排了近5年的長隊之后，最終還是告一段落。這不禁讓人產生遐想，是無奈之舉？還是另尋其他資本市場途徑？萬達至今也沒給出令人滿意的答復。但有業內人士稱：“萬達因為未報送最新的財務資料而被終止審核，很難讓人理解，而合理的解釋是其主動放棄了IPO上市申請。”

就道本文化記者觀察而言，萬達做了這么多年的努力，突然就放棄了A股上市的申請。那么，萬達從股改、輔導、報材料等前期上千萬元的申請費用就等于白搭，恐怕這是最讓人難以理解的地方。

這讓道本文化記者回想起2014年3月王健林出鏡格力空調廣告的事件，此次高調合作也是引來各界的猜疑。當時王健林就回應稱：“那我每年可以節約電費10億。”看來，一向在資本市場中長袖善舞的萬達，又意欲與格力合作布局制造業？

相比之下，王健林都能通過空調這些小細節來節約資金成本，那么對于上市躋身資本市場的萬達，這平白無故的大筆費用支出顯然不是王健林的風格。

機構榜單里的秘密：從數據看商家的利益鏈條

每當月度、季度、年度到來之際，各種企業數據、調查、分析、總結紛紛被披露。通過這些數據，大家都能驚訝的了解到，各種意想不到，萬般出乎意料的結果展現在公眾的視野里，但現實是，真的如機構提供的數據里所看到的一樣？

近日，中國指數研究院與克而瑞信息研究中心相繼發布2014年上半年房企商品房銷售金額排行榜。令外界關注的是，兩份榜單出現較大的數據出入，同一企業在兩份榜單上的差額最高可達60多億。甚至還有企業在一份榜單上排名25，而另一份榜單卻無蹤影。

道本文化記者根據兩家機構分別發布的榜單對比后發現，銷售金額前9的房企排名一致，盡管兩份榜單上具體的銷售金額仍存在差異，但并不影響企業的最終排名。克而瑞研究中心發布的榜單上，排在第9位的是富力，但中國指數研究院榜單位列第9位的則是綠城，銷售金額為262億。而在克而瑞發布的榜單上，綠城銷售金額僅為198.3億元，排在第十四位。這意味著，綠城今年上半年的銷售金額在兩份榜單上的統計出入高達60多億。

曾有專家對此直言不諱的說：“這些數據就不應該由商業機構來發布，一個是數據遺漏，另外就是利益關系在里面，數據難以客觀公正。”道本文化記者認為，很多企業表面瘋狂的業績吸引了人們太多的注意力，有些事實都是被忽略于浮華之外，幾乎難以在某些數據中體現出來。

早在2009年，恒大跟易居中國之間的利益鏈條就曾被攤開來討論過，質疑數據之聲頻起。如今這兩份榜單的差異不免讓人舊事重提。雖然機構方聲稱會存在數據和統計標準的誤差，但是這數據背后隱現的利益推手也只有當事人雙方最清楚了。

誰都有秘密，而這個秘密很有可能就是你成功的關鍵。在商業地產競爭如此白熱化的階段，商家們龍爭虎斗，明修棧道，暗度陳倉，沒有一點小秘密，又怎能修成正果呢？

（責任編輯：青城）

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