城市綜合體真假“李魁”滿天飛
前言：
一直以來，我國城市的土地利用受傳統(tǒng)的功能分區(qū)規(guī)劃思想的影響，通常將不同的使用功能分開規(guī)劃，如清一色的工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、文教區(qū)等，雖然分區(qū)規(guī)劃思想也有一定的合理性，但其最大的弊端是忽視城市作為一個(gè)密切聯(lián)系的有機(jī)整體。城市的每一個(gè)功能要素既有一定的獨(dú)立性，同時(shí)它們之間又是相互依存、相互補(bǔ)充的。例如，在城市的一個(gè)居住區(qū)中，如果完全是清一色的住宅，缺乏綜合配套商業(yè)、文教、醫(yī)療、娛樂、餐飲等配套設(shè)施，又缺乏便捷的道路交通系統(tǒng)，即使居住條件再好，也注定不會(huì)受到消費(fèi)者的青睞，因?yàn)樯顦O不方便，單一的住宅已不能滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰Ｍ瑯樱鞘械闹行纳虅?wù)區(qū)如果全部被商務(wù)寫字樓占據(jù)，沒有高檔酒店、餐飲、購物、公寓、政府辦事機(jī)構(gòu)等設(shè)施，辦公環(huán)境將十分空洞且顯得無依無靠。城市發(fā)展到今天，需要一個(gè)城市的精神引領(lǐng)、一個(gè)資源共生、聚合增值的模式，將生活資源融入其中，于是城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生了......
滿城盡是“綜合體”
現(xiàn)如今國內(nèi)“城市綜合體”瘋狂地從一二線城市向三四線城市蔓延，甚至國內(nèi)部分已鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商也在摩拳擦掌意欲開發(fā)城市綜合體的“壯觀景象”。城市綜合體在國外稱之為HOPSCA，城市綜合體也被稱為“城中之城” ，將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體是商業(yè)地產(chǎn)的最高階段，自我國2010年始便步入了繁榮的“綜合體”開發(fā)時(shí)代。城市綜合體巨大市場需求也引來眾多以普通住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型涉足城市綜合體項(xiàng)目，目前城市綜合體在國內(nèi)遍地開花，許多開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品僅僅為住宅、公寓及臨街底商全都對外宣稱“綜合體”或“城市綜合體”，許多開發(fā)商僅僅開發(fā)一些住宅、公寓與底商或裙樓底商，于是乎大打綜合體擦邊球。
誠然，相比普通住宅項(xiàng)目，大型城市綜合體似乎更能博得購房者偏愛。然而，筆者認(rèn)為，城市綜合體被國內(nèi)眾多中小開發(fā)商過度炒作，負(fù)作用將在未來幾年持續(xù)發(fā)酵，必將導(dǎo)致眾多的品牌商家或消費(fèi)者對城市綜合體的集體抵觸乃至抗拒。雖然，城市綜合體遍地開花，然而，真正意義上的“城市綜合體”筆者認(rèn)為從數(shù)量上還是要大打折扣的。現(xiàn)國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品，不管其如何炒作抑或吹棒，嚴(yán)格地說，僅僅是開發(fā)了一些“多功能建筑群”而已，它們與真正“城市綜合體”還是有本質(zhì)區(qū)別的。 “多功能建筑”在數(shù)量與種類上的積累而形成的綜合建筑，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局，這種建筑并非城市綜合體。而真正的“城市綜合體”則是各組成部分之間的優(yōu)化組合、相互助益而又互為價(jià)值鏈，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。基于以上原因，筆者覺得非常有必要給國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“城市綜合體”正名，究竟何為真正的城市綜合體？真正的城市綜合體具備哪些典型特征呢？
1. 超大尺度空間
城市綜合體必須與城市的規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道緊密聯(lián)系的，因此,城市綜合體的室內(nèi)外空間尺度巨大,由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度保持協(xié)調(diào)一致，另一方面則與城市綜合體的復(fù)合功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。
2. 通道樹型結(jié)構(gòu)
城市綜合體一般通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（Access Tree）體系，這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。
3. 城市景觀設(shè)計(jì)
城市綜合體大量運(yùn)營應(yīng)用現(xiàn)代城市園林景觀設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。比如通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明、當(dāng)?shù)貧v史名人濃縮景觀等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。
...... 未完待續(xù)
熊杰 于2013/08/20
