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購(gòu) 購(gòu)物中心成功紐帶：人流交通組織（二）
前言：
2013年國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已步入“招商與運(yùn)營(yíng)的時(shí)代”，國(guó)內(nèi)各地的商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心均使出渾身解數(shù)來(lái)招攬各大品牌商的進(jìn)駐，據(jù)筆者了解現(xiàn)如今，許多國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為招攬ZARA、H＆M、優(yōu)衣庫(kù)等國(guó)際快時(shí)尚品牌可謂絞盡腦汁、甚至有點(diǎn)“黔驢技窮”，有的無(wú)加速招商進(jìn)度無(wú)論國(guó)際或國(guó)內(nèi)品牌，通過(guò)補(bǔ)貼裝修費(fèi)（即進(jìn)場(chǎng)費(fèi)）給品牌商家，如此慷慨之后，但卻鮮有企業(yè)認(rèn)真思考與關(guān)注項(xiàng)目的人流交通動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理？“招得進(jìn)”是能否“養(yǎng)得活”？據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)約有50％的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)檎w商業(yè)規(guī)劃或人流交通動(dòng)線先天不足未來(lái)將面臨嚴(yán)重的生存危機(jī)，這絕非危言聳聽。據(jù)筆者觀察，在現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)宣傳炒作越轟動(dòng)，招商租售越火爆，其開業(yè)后往往并不成功，效益差且不說(shuō)、失敗收?qǐng)稣卟环ι贁?shù)。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商招商時(shí)只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。而許多品牌商家除關(guān)注主力店、次主力店品牌，卻鮮有顧及項(xiàng)目的人流交通動(dòng)線。現(xiàn)國(guó)內(nèi)不少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商！因此往往對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、人流交通動(dòng)線規(guī)劃等由于趕工期、效仿“萬(wàn)達(dá)速度”快速回籠資金，前期重要的工作是能省則省，更遑論認(rèn)真研究、論證分析的。如此一來(lái)后期只能寄希望招商，對(duì)招商或高級(jí)招商經(jīng)理人可謂寄予厚望，不惜百萬(wàn)重金禮聘，其主要緣于虛幻的完全不切實(shí)際的寄希望于業(yè)內(nèi)所謂名企的招商高管來(lái)實(shí)現(xiàn)“理想”，急功近利，連商業(yè)內(nèi)部的人流交通動(dòng)線未認(rèn)真研究，甚至，明知“山有虎”的帶病招商。如果把一個(gè)商業(yè)綜合體比作一個(gè)人，那么外部建筑設(shè)計(jì)是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是血肉，人流交通系統(tǒng)是血管，而顧客則是“血液”。如果顧客不能沿著預(yù)先規(guī)劃設(shè)計(jì)好的客流交通動(dòng)線流動(dòng)起來(lái)，就好比“血液”不能在“血管”內(nèi)正常流動(dòng)，無(wú)疑這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將面臨嚴(yán)重的生存困境。
內(nèi)內(nèi)部人流交通動(dòng)線規(guī)劃
對(duì)于大型商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，平面交通和垂直交通組成了內(nèi)部人流交通動(dòng)線的重要交通節(jié)點(diǎn)，水平動(dòng)線設(shè)計(jì)模式可歸納為線形、環(huán)形、枝形三種主要形式，當(dāng)然，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合理、科學(xué)也起著引導(dǎo)人流的重要、關(guān)鍵作用。平面交通在內(nèi)部交通設(shè)計(jì)上，對(duì)于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目而言，商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃是體現(xiàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)者對(duì)商業(yè)理解程度的標(biāo)志，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，好的動(dòng)線將使得商業(yè)項(xiàng)目的客流增加15％到20％。
因此，一個(gè)成功的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與其規(guī)劃合理的內(nèi)部人流交通動(dòng)線設(shè)計(jì)是密不可分的。除了應(yīng)充分考慮了人的生活習(xí)慣和人流交通組織外，還應(yīng)力求達(dá)到使用上的無(wú)障礙和靈活性，使商場(chǎng)內(nèi)的平面交通更具識(shí)別性和通暢性，實(shí)現(xiàn)各種功能相互間的互動(dòng)，因此,合理內(nèi)部客流交通動(dòng)線規(guī)劃，在很大程度上奠定了大型購(gòu)物中心吸引其人流的先決條件。一般平面動(dòng)線需要核心時(shí)，不宜超過(guò)兩個(gè)，或者多個(gè)時(shí)要明顯區(qū)分，否則容易產(chǎn)生迷失感。例如正大廣場(chǎng)，平面動(dòng)線只在兩側(cè)端點(diǎn)處形成小高潮或者回流，并沒有一個(gè)唯一的核心。而像龍之夢(mèng)購(gòu)物中心，內(nèi)部公共空間形成四個(gè)難以區(qū)分的核心，也是不妥的。比如商業(yè)地產(chǎn)的垂直交通體系的規(guī)劃，依筆者經(jīng)驗(yàn)一般會(huì)考慮在購(gòu)物中心兩側(cè)邊緣不影響店面昭示的位置設(shè)置垂直電梯；或距購(gòu)物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設(shè)置觀光梯；在購(gòu)物中心內(nèi)我們應(yīng)盡量避免剪刀式扶手梯去設(shè)計(jì)強(qiáng)制人流動(dòng)線，不僅過(guò)時(shí)且未體現(xiàn)人文關(guān)懷，筆者比較倡導(dǎo)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)設(shè)計(jì)Z字型扶手電梯方便顧客快捷上下等......
平面人流交通動(dòng)線設(shè)計(jì)
平面的動(dòng)線最重要的原則是一定要形成回路，而不能有射線存在，讓消費(fèi)者被迫回頭流動(dòng)。平面動(dòng)線應(yīng)該考慮的幾個(gè)因素：曲與直的結(jié)合、角度的處理、寬窄的變化、長(zhǎng)度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設(shè)置等。曲與直的結(jié)合：曲與直結(jié)合要達(dá)到兩個(gè)目的，既要使消費(fèi)者對(duì)整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時(shí)不能過(guò)于平直、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏了逛的樂趣。此外，曲與直的變化可以改變動(dòng)線的心理長(zhǎng)度，過(guò)長(zhǎng)的街區(qū)適當(dāng)?shù)脑黾忧龋梢援a(chǎn)生避免街區(qū)過(guò)長(zhǎng)的心理感覺。角度的處理：平面動(dòng)線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、銳角不要出現(xiàn)。要平緩地、無(wú)意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線，而不是強(qiáng)制性的。寬窄的變化：一個(gè)是主、次通道的不同寬度設(shè)置。此外在一些區(qū)段，適當(dāng)?shù)母淖儗捳M(jìn)行流線型的過(guò)渡，或者在變寬的部分結(jié)合一些景觀小品、導(dǎo)示設(shè)施或休息設(shè)施，也會(huì)收到很好的效果。回路設(shè)置：人流動(dòng)線設(shè)置必須形成通路循環(huán)，避免單條人流動(dòng)線的延伸。如果水平人流迫不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則考慮在端點(diǎn)處設(shè)置別有趣味的上下樓梯，與上下層聯(lián)通起來(lái)。此外：隔空步行街兩側(cè)的天橋設(shè)置，增加互動(dòng)性。同時(shí)天橋設(shè)置富于變化。平面動(dòng)線中容易形成死角的部位增加垂直通道，化解死角。如果平面動(dòng)線中不得已出現(xiàn)射線，此處必須設(shè)置垂直通道，且要個(gè)性化。筆者下面就平面人流交通動(dòng)線的幾種模式分別進(jìn)行一下說(shuō)明。
1.線形客流交通動(dòng)線：
線形布局適用于狹長(zhǎng)的基地，規(guī)模較小的購(gòu)物中心，在線形步行街兩側(cè)布置店鋪優(yōu)點(diǎn)：布局緊湊、通過(guò)效率高、店鋪瀏覽率高、方向性強(qiáng)；缺點(diǎn)：迴游性略差、單方向性造成一定的枯燥感；修飾手法：步行街作成弧形來(lái)增加趣味性，動(dòng)線上中間挑空，形成回廊，以增加空間的通透感；適當(dāng)布置節(jié)點(diǎn)為了緩解疲勞感與可視性。例如：北京世貿(mào)天階動(dòng)線，外街與內(nèi)街均為線形布局，為了緩解迴游性略差，內(nèi)街與外街形成聯(lián)動(dòng)與回路，部分區(qū)域設(shè)置中庭、廣場(chǎng)等節(jié)點(diǎn)，通過(guò)直線與弧形的結(jié)合增加趣味感。
2.環(huán)形客流交通動(dòng)線
環(huán)形人流交通組織動(dòng)線適用于較寬松的、大面積且方形地塊商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心，將其內(nèi)的名店街規(guī)劃成成環(huán)人流交通動(dòng)線，使店鋪可以獲得更為均衡瀏覽率，迴游性好，可提高交易成功率，且便于利用平面中明確的向心性來(lái)組織中庭空間。其缺點(diǎn)是由于進(jìn)深尺寸較大，對(duì)防火疏散有較高的要求修飾方法：在入口處轉(zhuǎn)換為較大的空間作為疏散和過(guò)度空間；其規(guī)劃運(yùn)用了折線、弧線等形式，使空間顯得活躍而富有變化，但又不至于復(fù)雜到使消費(fèi)者在內(nèi)迷失方向。例如：上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心建筑環(huán)擁一個(gè)橢圓形的大面積景觀庭院，內(nèi)街結(jié)構(gòu)基本為環(huán)形系統(tǒng)，與平面輪廓和尺度結(jié)合得很好，弧形的步行街比直線形的更富有趣味性，道路的寬度并不很大。
3.矩形人流交通動(dòng)線
矩形人流動(dòng)線四個(gè)節(jié)點(diǎn)處設(shè)置主力店或者中庭，直線部分運(yùn)用曲線上的變化或者局部挑空，形成導(dǎo)向性強(qiáng)的環(huán)路矩形人流動(dòng)線四個(gè)節(jié)點(diǎn)部分通過(guò)中庭、主力店的運(yùn)用，帶動(dòng)矩形動(dòng)線形成環(huán)路，直線部分則運(yùn)用曲線上的變化，或者中間的挑空，形成局部的導(dǎo)向性環(huán)路港匯廣場(chǎng)局部層采用矩形或復(fù)合矩形的動(dòng)線形式，四個(gè)節(jié)點(diǎn)分別通過(guò)主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動(dòng)整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環(huán)回人流動(dòng)線，具有導(dǎo)向性。例如：上海港匯廣場(chǎng)局部層采用矩形或復(fù)合矩形的動(dòng)線形式，四個(gè)節(jié)點(diǎn)分別通過(guò)主力店、中庭、次主力店集群的方式處理，從而帶動(dòng)整體矩形人流的通暢，此外在直線部分采用中間挑空，形成局部環(huán)回人流動(dòng)線，具有導(dǎo)向性。
本節(jié)完。。。
熊杰于2013/04/17
xiongjie25- 該帖于 2013/4/19 18:07:00 被修改過(guò)
