購(gòu)物中心的面積大小及其型態(tài)并沒一定的規(guī)律可循。小型購(gòu)物中心, 它的功能性純粹是提供鄰近居民在購(gòu)物上的方便性; 也有超大型的購(gòu)物中心, 營(yíng)業(yè)面積動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平方米, 所覆蓋的客源廣泛, 甚至已成為觀光客必游的購(gòu)物景點(diǎn)。 

所謂的「購(gòu)物中心」, 我們或可將其簡(jiǎn)單的定義為 – “由多個(gè)商用建物組合而成的大型營(yíng)業(yè)賣場(chǎng), 并配有停車設(shè)施, 以合理、均衡的業(yè)態(tài)組合, 引進(jìn)相應(yīng)的零售商戶入駐, 并由開發(fā)商集中擁有、統(tǒng)一規(guī)劃、管理與運(yùn)營(yíng)”。一般來說, 購(gòu)物中心的開店地點(diǎn)、規(guī)模大小、以及業(yè)態(tài)組合, 跟店本身的商圈型態(tài)息息相關(guān), 因此, 商圈型態(tài)的研究扮演著十分關(guān)鍵的角色。典型的購(gòu)物中心, 通常都最少具有一家或多家的主力店, 再輔以多樣化的品牌店所構(gòu)成。主力店可能是超市, 也可能是百貨公司, 它是購(gòu)物中心吸引客流的經(jīng)營(yíng)主體。 

一座購(gòu)物中心的開發(fā), 首先必做的就是“可行性研究”, 包括市場(chǎng)可行性、規(guī)劃可行性及財(cái)務(wù)可行性。 

市場(chǎng)可行性 – 涵蓋了一系列的研究調(diào)查, 如商圈發(fā)展趨勢(shì)、商圈結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、人流與車流、客源結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)行為與態(tài)度。同時(shí), 根據(jù)這些研調(diào)的分析結(jié)果, 進(jìn)行項(xiàng)目的定位、業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃與招商策略的設(shè)定。 

規(guī)劃可行性 – 購(gòu)物中心的建筑規(guī)劃, 不是由建筑師根據(jù)開發(fā)商老板的片面概念去做天馬行空、毫無論證基礎(chǔ)的設(shè)計(jì), 而是必須以市場(chǎng)可行性研究結(jié)果及定位為核心, 去規(guī)劃一個(gè)合理的、符合實(shí)際需求的商場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 

財(cái)務(wù)可行性 – 重頭戲在于投資報(bào)酬率的評(píng)估, 如建筑成本、經(jīng)營(yíng)成本、以及未來的營(yíng)收估算。很顯然地, 購(gòu)物中心未來的營(yíng)收, 主要來自于入駐商戶所占的面積和租金收入。 

對(duì)開發(fā)商和入駐商戶來說, 他們所關(guān)切的重中之重, 除了客流量, 還是客流量, 換言之, 客流量愈大,來客的消費(fèi)收入也就愈多, 物業(yè)的增值相對(duì)地也就愈高, 因此, 不管是購(gòu)物中心本身也好, 入駐商戶及其顧客也好, 這是一種‘三贏’的良性循環(huán)。我們可將「業(yè)態(tài)組合」解讀為“不同的入駐商戶租用購(gòu)物中心的商場(chǎng)空間對(duì)外進(jìn)行銷售商品或服務(wù)的組合, 并由此產(chǎn)生購(gòu)物中心的財(cái)務(wù)收入”。簡(jiǎn)言之, 一個(gè)好的業(yè)態(tài)組合是由多樣化的商戶(店)所構(gòu)成, 形成購(gòu)物中心與入駐商戶之間彼此互相加分的效果, 達(dá)到提高客流量和創(chuàng)造銷售的目的。進(jìn)行業(yè)態(tài)組合的設(shè)定, 所要考慮的基本元素包括入駐商戶的規(guī)模大小、位置及商品型態(tài)與品種。大多數(shù)的購(gòu)物中心開發(fā)商, 他們所關(guān)注的重點(diǎn), 無非就是投資回收, 因而很容易就陷入了‘提高租金’的誤區(qū), 反倒忽略了一個(gè)正確的業(yè)態(tài)組合所帶來的互動(dòng)性的整體利益。 

  一般來說, 成功的購(gòu)物中心都必須要有一個(gè)互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)組合, 每家入駐商戶彼此間形成互補(bǔ)作用, 共同滿足區(qū)域來客的購(gòu)物需求。商業(yè)地產(chǎn)學(xué)者伯曼和伊凡斯(Berman & Evans/1995)將這種互補(bǔ)關(guān)系稱做是「業(yè)態(tài)均衡現(xiàn)象」, 透過這種現(xiàn)象, 每家入駐商戶提供了彼此互補(bǔ)加分的商品和服務(wù), 在購(gòu)物中心內(nèi)形成了一種整合的格局, 以滿足區(qū)域商圈人口的購(gòu)物需求, 但問題是, 如何去設(shè)定一個(gè)理想的業(yè)態(tài)組合呢? 沒別的, 精確的市場(chǎng)研究調(diào)查是不二法門, 然后再輔以業(yè)者的經(jīng)驗(yàn)值去研判。