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撰文/潘玲宣  

未等來退市風(fēng)險(xiǎn)的妥善解決，中交地產(chǎn)先一步宣告“退房”。

1月21日晚間，中交地產(chǎn)連發(fā)三則公告，除了例行披露的2024年度業(yè)績預(yù)告外，還有《關(guān)于公司股票可能被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示的提示性公告》，以及更重磅的《關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告》。

相比與退市、退房，2024年的預(yù)計(jì)虧損，似乎也更能夠被“接受”了。

截至1月22日收盤，中交地產(chǎn)報(bào)7.86元/股，跌9.97%，總市值為58.72億元。

據(jù)悉，中交地產(chǎn)目前的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、租賃；通過本次交易，該公司將名下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負(fù)債置出。

交易完成后，中交地產(chǎn)將聚焦于物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理與運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)真正的輕裝上陣。

地產(chǎn)難行

中交地產(chǎn)的“退房”選擇，并不完全出人意料。

首先從2024年度業(yè)績預(yù)告說起。中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)，2024全年歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損53億元，較2023年的虧損16.73億元繼續(xù)擴(kuò)大；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為虧損54億元，較2023年的虧損17.19億元同樣擴(kuò)大；基本每股收益為虧損7.33元/股，2023年為虧損2.41元/股。

中交地產(chǎn)預(yù)期歸屬于母公司所有者權(quán)益由上年末的16.156億元轉(zhuǎn)為-3.7億元。

盡管在目前房企披露的2024年業(yè)績預(yù)告中，利潤下滑、虧損仍是主流，但中交地產(chǎn)的處境卻更為復(fù)雜。

對于預(yù)計(jì)2024年公司歸母凈利潤較上年同期下降，中交地產(chǎn)解釋主要原因有三點(diǎn)。

其一，因公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交付排期不同，期內(nèi)達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較上年同期有所減少，同時(shí)在市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調(diào)整銷售策略，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)交付項(xiàng)目的毛利率同比有所下降。

其二，隨著竣備的房地產(chǎn)項(xiàng)目增加，公司費(fèi)用化利息增加，本期財(cái)務(wù)費(fèi)用較上年同期有所上升。

其三，報(bào)告期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，公司按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對存貨減值進(jìn)行初步測試，基于謹(jǐn)慎性原則，對存在減值跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值損失。

上述三條，均不是中交地產(chǎn)能夠靠自身力量顯著改善的。回想中交地產(chǎn)在2019年制定下的宏偉目標(biāo)——2023年銷售額千億之上，如今已是越走越遠(yuǎn)。

2022年，中交地產(chǎn)營收384.67億元，同比增長164.52%；歸母凈利潤0.34億元，同比減少85.6%。2023年，營收324.68億元，同比下滑15.59%；歸母凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧，為-16.73億元。

再到2024年中期，營收89.8億元，較上年同期增加2.48%，歸母凈利潤為-9.83億元。2024年前三季度，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至15.34億。

截至公告披露日，中交地產(chǎn)預(yù)計(jì)2024年度歸屬于母公司凈資產(chǎn)為負(fù)值，如公司2024年度經(jīng)審計(jì)的歸屬于母公司凈資產(chǎn)為負(fù)值，根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》第9.3.1條第（二）項(xiàng)規(guī)定，深圳證券交易所將對該公司股票實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

此外，截至2024年三季度末，中交地產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為約320億元，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為66.41億元，已明顯資不抵債。

除了經(jīng)營壓力與債務(wù)負(fù)擔(dān)，中交地產(chǎn)還深陷訴訟漩渦。

該公司1月16日發(fā)布的一則公告顯示，截至當(dāng)日，除已披露的訴訟外，中交地產(chǎn)股份有限公司及下屬子公司連續(xù)12個(gè)月內(nèi)新增累計(jì)訴訟、仲裁案件金額人民幣合計(jì)23897.01萬元，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的14.79%。

此次披露涉及的訴訟、仲裁案件，中交地產(chǎn)表示正在協(xié)商和解或訴訟、仲裁過程中，因此其對公司本期利潤或期后利潤的影響存在不確定性。

公開資料顯示，除中交地產(chǎn)外，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“地產(chǎn)集團(tuán)”）下屬中交置業(yè)、中房集團(tuán)、中交海外及綠城中國存在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和資產(chǎn)。過往經(jīng)歷過多次重組合并，也留下諸多歷史問題。

于2018年8月，為最大限度保障上市公司中交地產(chǎn)的利益、解決同業(yè)競爭，地產(chǎn)集團(tuán)承諾，上市公司將作為其下屬除綠城中國外唯一的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)平臺(tái)。

兩個(gè)月后，地產(chǎn)集團(tuán)補(bǔ)充承諾若干內(nèi)容。其中提到，在地產(chǎn)集團(tuán)完成旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合前，將協(xié)調(diào)綠城中國和中交地產(chǎn)之間實(shí)現(xiàn)差異化經(jīng)營。

“綠城中國主營高端物業(yè)產(chǎn)品形態(tài)，中交地產(chǎn)主營剛需性產(chǎn)品，雙方在產(chǎn)品檔次和目標(biāo)客戶群體方面保持明顯差別。”

從中交地產(chǎn)及綠城中國如今的發(fā)展差異來看，這一分化操作，對于中交地產(chǎn)的今天并非完全沒有影響。在相當(dāng)長一段時(shí)間，控股股東也在盡力為中交地產(chǎn)“托底”。

在2025年的第一個(gè)工作日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，于控股股東的156億元借款余額，利率由7%下調(diào)至3.1%。在此之前，經(jīng)控股股東同意，上述156億元資金展期一年。

就最新動(dòng)態(tài)來看，中交地產(chǎn)“退房”涉及重大資產(chǎn)出售，擬采用現(xiàn)金的支付方式，中交地產(chǎn)表示不影響公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。本次交易如能順利完成，預(yù)計(jì)將降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

“退房”信號(hào)

實(shí)際上，中交地產(chǎn)“退房”，此前已有端倪。

去年8月20日，中交地產(chǎn)控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與廣州交投睿郡置業(yè)有限公司聯(lián)手，以底價(jià)47.4億元摘得廣州海珠三滘立交地塊，樓面價(jià)3.1萬元/平方米。該地塊系海珠區(qū)2024年賣出的首宗宅地。

盡管地塊用地面積達(dá)6.7萬平方米，可用于建設(shè)的部分僅3萬平方米，剩余1.7萬平方米為市政道路用地，2萬平方米為綠地用地。再加上該地塊是立交上蓋，無論開發(fā)建設(shè)難度還是利潤空間，都面臨不小的挑戰(zhàn)。

在地塊成交次日，中交地產(chǎn)也第一時(shí)間“表態(tài)”，稱放棄上述項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)會(huì)，中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將對該項(xiàng)目進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，代為進(jìn)行項(xiàng)目培育，約定在該項(xiàng)目條件成熟時(shí)再由中交地產(chǎn)決定是否行使優(yōu)先收購權(quán)。

在中交地產(chǎn)給出的進(jìn)一步說明中，該公司指出，預(yù)計(jì)投資金額較大，項(xiàng)目投資收益率及周轉(zhuǎn)效率存在一定不確定性，在目前整體房地產(chǎn)市場尚未企穩(wěn)和公司目前資源條件下對該項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)開發(fā)，存在較大不確性風(fēng)險(xiǎn)。

如果僅從一處項(xiàng)目的“得失”來論斷或許草率，但有相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，這已經(jīng)是2023年以來中交地產(chǎn)第三次“謝絕”來自控股股東的邀請。以往的解讀中，多歸因于中交地產(chǎn)的資金負(fù)累、業(yè)績壓力。現(xiàn)在來看，或許在那時(shí)就已經(jīng)有了更深層考慮。

此外，中交地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)利潤主要來自于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在2024年1-6月（全口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積43.4萬平方米，較上年同期減少56.73%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額81億元，較上年同期減少62.26%；實(shí)現(xiàn)銷售回款113.40億元，較上年同期減少53.97%。

2024年1-6月（權(quán)益口徑）實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額33.9億元，較上年同期減少77.98%；實(shí)現(xiàn)銷售回款92.7億元，較上年同期減少47.89%。

截至2024年中期，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，土地總面積1045平方米，在建及待建面積997萬平方米。

在2024年半年度報(bào)告中，關(guān)于主要業(yè)務(wù)的表述為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)。

營業(yè)構(gòu)成中，于2024年上半年，來自物業(yè)管理的營收僅占中交地產(chǎn)總營收0.06%，營收金額約為536.83萬元，較上年同期減少15.17%。

對于這一項(xiàng)“微不足道”的業(yè)務(wù)，中交地產(chǎn)卻在2024年9月宣布進(jìn)行一筆大的投入。

彼時(shí)公告顯示，中交地產(chǎn)籌劃以現(xiàn)金方式收購中國交通建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡稱“中交集團(tuán)”）及其下屬子公司地產(chǎn)集團(tuán)、中交一公局及中交投資分別持有的中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡稱“中交服務(wù)”）10%、51%、24%及15%股權(quán)。

中交地產(chǎn)將采用自有資金等方式支付，收購?fù)瓿珊螅瑢⑷〉弥薪环⻊?wù)100%股權(quán)，同時(shí)新增物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。

直到此時(shí)，中交地產(chǎn)的“轉(zhuǎn)型”計(jì)劃真正浮出水面。

只是“輕重并舉”與全面聚焦輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有差距，這一場戰(zhàn)略調(diào)整進(jìn)行地更徹底。

另一視角下，中交地產(chǎn)的“退房”，也是中交服務(wù)“借殼上市”的契機(jī)。

據(jù)悉，中交服務(wù)成立于2022年12月30日，定位中交集團(tuán)物業(yè)資源整合平臺(tái)、總控平臺(tái)和發(fā)展平臺(tái)。

在2023年4月，中交服務(wù)官微發(fā)布的相關(guān)招聘公告中，對于總經(jīng)理一職，除了崗位管理工作經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目管理工作經(jīng)驗(yàn)等，明確提出曾參與物業(yè)公司IPO過程的人員優(yōu)先。

這也釋放出中交服務(wù)對于IPO的明確意愿。

對于中交服務(wù)100%股權(quán)的交易價(jià)格在11月初敲定，約7億元的對價(jià)創(chuàng)下2024年以來物企股權(quán)交易的最大金額。

最新的“退房”公告成為這項(xiàng)交易的后續(xù)，下半場的故事或許也即將啟幕。不過在此之前，退市風(fēng)險(xiǎn)還需得到妥善解決。