2012聯商網大會暨零售業發展高峰論壇于2012年4月11日-12日在南京召開，大會邀請了政府部門、行業專家和連鎖企業高管一同分享和探討行業發展之道。本次大會以“重塑零售精神·從心開始”為主題，旨在倡導零售商需更重視與消費者、供應商的關系，探索回歸商業本質，體現社會責任，從而共同構建更加有序、和諧的商業新環境，為消費者打造一個更加安全、放心、便利的消費環境。
 
　　以下是金鷹國際集團執行副總裁韓相禮的精彩發言：
　　
　　金鷹國際集團執行副總裁 韓相禮

　　在宏觀形勢調控下，經濟下行的環境下，如何去重塑零售精神，迎接我們商業的美好的未來？

　　改革開放三十年來，由傳統的百貨經營模式為主題的。本世紀以來，隨著城市化發展，人們消費觀念的多樣性，城市綜合體應運而生，相比較百貨公司，功能靈活自如的經營特點，有非常強的聚客能力。

　　百貨在逐步大型化，特別是收入超10億以上，同年增長超10％，銷售利潤10％以上的明星百貨店，都有一定的優點和長處。像北京新光天地這些百貨公司，他們都是逐步購物中心化，良好的客戶服務系統和統一的收銀系統，未來的百貨和購物中心在不斷的學習當中融合借鑒。

　　未來10年是商業地產發展的黃金時代，出現了爆發式的增長，商業地產的競爭也高速膨脹，近兩年來大家紛紛跑馬圈地，有不同的地標式的綜合體，如何使這些城市綜合體開發運行成功？大家想到的是用商業來驅動地產，為了實現這一目的，也有一些商業地產商開始考慮自己發展經營百貨，也就是說商業也正是在成就著地產。

　　當前經濟形式也呼喚著新生力量，如何使這些城市綜合體開發運行成功？

　　第一，商業地產的成功，必須在選址規劃招商運行等考慮長期性，有長期性才有長期價值。

　　第二，精耕細作。商業服務業離不開細節，比如說物業、客服、細節服務可以成就地產的價值。

　　第三，注重IT的整合。應用IT技術使綜合體的信息共享，在品牌信息資源客戶資源方面，實現資源整合，使綜合體不同業態的總體價值提升。

　　長期持有解決基本的資源之道，有兩個問題，第一個企業思考的問題，如何進行長期持有？第二個是政府和企業需要考慮的問題，如何解決資本問題。商業地產的平臺需要大量的資本，在國外，有股票直接融資，有發債、有房地產信托有銀行貸款多渠道的解決。并且主要是直接股票的市場，資金是主要的來源。特別是在國外有很多的商業地產，他們是通過資本的市場，是主要的平臺，同時把這個項目經營好以后，有收益率打包推出長期的運營。目前我國大部分的商業地產公司，或者是這個平臺都是以銀行貸款為主的，目前由于受宏觀調控的影響，商業地產受房地產開發的原因所以貸款股票市場基本上都關門了。就是行業面臨了非常大的壓力，特別是在目前整體的整個行業，宏觀調控的前提下。

　　前幾年也曾經討論過，商業地產與房地產開發切割開，那目前如果商業地產長期持有，我認為以商業地產商場組建辦公，為消費內需的平臺。我建議，把獨立的長期持有的商業地產，與房地產開發的政策區別開，把它作為消費內需的基本的要素的平臺，把它作為一個長期內需的支撐的要素。打開商業地產，資本融資的渠道，能夠為我們商業零售提供非常廣闊的運行平臺。

　　第一，APO對商業地產的企業，能夠APO開發。

　　第二，對民間基金的投資有推出的渠道，能夠實現房地產信托，基金上市。

　　第三，銀行貸款和發債能夠放開，不以開發性房地產這個同等對待。以上是我的個人得幾點觀點，因此成就卓越的商業需要長期的合作力，也需要政府給大家的支持。

　　金鷹在商業地產方面有將近20年探索的經驗，已經成長為商業地產領域的佼佼者，目前我們的商業地產運營面積已經達百萬平方米，集團年營業額數百億。未來5年，力爭實現商業地產面積經營面積翻兩番的經營目標，經營有房地產、百貨連鎖和投資三大版塊。

　　1999年金鷹的腳步跨出南京，開始了全國的連鎖之路，以南京上海為中心，面向全國多脈路擴張，在南京上海云南陜西14個省成為行業的佼佼者。

　　今天金鷹擁有上百萬忠實VIP客戶，增長率保持30％以上，被許多投資機構評價為最有成長價值的企業。

　　當前百貨業經營有兩種模式，一種是雙重碼模式，一種是單重碼模式。

　　因為重心在百貨經營上，所以相關的租賃費用裝潢成本不可控。在兩種經營模式膨脹的今天，金鷹選擇了雙重碼模式，先從地產開始。地產也是金鷹的雙重籌碼，這些地產在經濟飛速成長的前提下，價值倍增，雙重碼模式有中間商，營運成本可省3%。也是快速成長的原因之一。

　　目前金鷹所投資開發的新店在二線城市兩年可損利平衡，雙重碼優勢，金鷹商貿在香港上市，如今以高額穩定增長回報，因為最看好的還是百貨的資產的價值。金鷹的兩大實業集團，有房產百貨酒店物業資產管理等若干形態，從地產開發工程建設裝修設計等，金鷹是一個全產業鏈。通過一條龍的服務管理，從一毛錢到一億元的成本，從而有精細化的成本管控。

　　伴隨著全國連鎖的發展，金鷹通過商業地產，有效實現了跨業間的良性互動，另一方面金鷹商貿也以自身良好的盈利模式為項目開發提供強有力的資金支持。因為在中國二三線城市，深耕的發展方略，金鷹一直在關注新興城市的發展，并且身體力行，積極參與這些城市的商業中心建設，在南通、徐州、泰州、鹽城、淮安等地，金鷹都是佼佼者。

　　2011年底，徐州彭城廣場店超過20億元，眾多國際一線品牌在金鷹取得了驕人業績。新街口店蘭蔻銷售全國第一。2012年金鷹的發展是智能模式，ERP系統分析每一分鐘，這是金鷹對客服為導向下結合ABM對未來消費型企業發展的洞察，為企業提出智慧內合。為一體服務提供最優保障，將全生活一站化智能化發展到極致，智慧金鷹帶來智慧消費潮流。這個項目借鑒了全球一流的服務經驗，打造包括BASCRMPM電子商務等核心要素的系統，精準營銷及電子商務等方面的專業能力，今年上線的智能商業系統，借助全球一流的企業經驗，結合金鷹10幾年來在百貨及房產的領域積累的豐富經驗，充分以顧客為中心，運作管理及精準營銷等方面，為國際一流水平接軌，智能商業管理系統有效實現了智能的表現。從而體現了更精確的服務設計，使大型化全生活多業態的超級購物中心管理，并且以更高的效率和更貼心的服務，為消費者帶來不同一般的體驗和樂趣。

　　隨著金鷹三期的對接，金鷹新街口店的業績將有望超過百億。作為2014年青奧會的主會場，河西將建設成為城市中心，和現代化新南京標識區，河西金鷹天地，初定2014年開業，將以90萬平米，但體建筑面積48萬平方米的商業面積，打破兩個基尼斯記錄。有望成為新的世界之最，目前正在建設階段的河西金鷹由地下全樓山洞塔樓組成，在200米的高空有一個兩萬平方米的空中樓臺，集合世界之最的商業，世界最頂級的酒店，毫無疑問將是世界級的商業地標，將與金鷹三期一起，成為領跑行業。
　�。撋叹W編輯部　發自南京）